ワンルームマンションの資産運用について

ワンルームマンションの購入を考えています。目的は安定利回りです。場所は東京都大田区で価格は2500万くらいです。初めてなのでリスクの部分など何かアドバイスを下さい。宜しくお願いします。

No.7 回答者： speed1971 回答日時： 2008/08/02 12:36

2500万円なら家賃もっと高くできそうだけど・・・。

同様の部屋が、近隣でいくらしているか（売買、賃貸とも）調べてですね。
利回りは8％あればＯＫですよ。それ以上は難しい時代だと思います。

No.6 回答者： pioho100 回答日時： 2007/12/22 11:50

今年からワンルームの大家しています。

２部屋ですが。

２５００万ということは新築ですか？辞めたほうがいいです。買うのなら絶対中古です。

都心の好立地の場所をキャッシュで買えばいいのでは思います。ローンを組むにしても　オ○ッ○ス信託とかス○ガ銀行は簡単にお金を貸してくれますが、おいしい条件とはいえません。最悪でも某都市銀行であれば３０年固定で安い金利で貸してくれます。属性にもよりますが。。

空室リスクですが、東横線徒歩２分等の物件を買っていますので、そんなに家賃を下げなくても競争力があるのでは？考えてます。広いバルコニーとか、風呂に窓付等、他物件と差別化できる間取りであれば、そんなに空室リスクは気にしなくてもいいのでは？と思っています。隣人トラブル等は予測がしようにないですけどね。

家賃は外貨ＭＭＦに安定的に運用してます。

どうなるかはわかりませんが、若いうちに不動産投資やっておくのはいいことだと思います。ここでも否定的なことを書く人が多いですが、実際やっていらっしゃるんですかね？投資において経験値は何事にも変えられないと思います。頑張っていい物件見つけて下さい。

No.5 回答者： m_inoue222 回答日時： 2007/10/22 12:16

大家してます

こう言うのは「資産運用」とは言いません

詳しい内容が書かれていないので判りませんが通常は大損してお終いでしょう

リスクがどうこう以前の話になります

　「ミドルリスク＋マイナスリターンで安定して損失ができます」

購入時

仕訳．．．資産２１００万円／借入金２１００万円

簿記上は「資産」ですが実際は「財産」ではありません

新築物件では最低でも９－１０％の表面利回りが必要です

２１００万円の投資なら家賃は年間で２１０～２５０万円は必要でしょう

物件の価値が無くなるまでにいくら回収できるか？

マンションも３０年後の価値は５００万円とみましょう

２１００万円を借りれば返済額は３０年間で３０００万円
家賃は経年低下します

収入
９万円×１２ヶ月×３０年×９０％平均入居率×９０％平均家賃＝２６２４万円

支出
借入金返済３０００万円
１．５万円（維持管理費＋税金）×１２×３０年＝５４０万円

２６２４万円＋５００万円残存価値－３０００万円－５４０万円＝△４１６万円

めでたく４００万円の損失で済みました

所得税が少しは安くなるかな？

利回り９％で家賃が年間１８９万円なら
収入が１８９×３０年×０．９×０．９＝４５９３万円
これで１５５３万円の儲け（年間５０万円の儲け）

５０万円＝リスク．．．さてどうか？

２１００万円と家賃９万円．．．
新築時の家賃が３０年間そのままで一瞬も空き期間が無くてもなかなか儲からない計算でしょう

よほど遊んでいるお金が有れば少しは儲かるかな？．．．３－５百万円くらい

この回答へのお礼

とてもわかり易いアドバイスありがとうございます。
今回はやめておく事にしました。

お礼日時：2007/10/23 00:35

No.4 回答者： super-dog 回答日時： 2007/10/21 23:44

>ちなみに価格は2100万で賃料は月/9万円と言ってました。

これじゃ表面利回りが5%ですよ
表面利回りが10%以上(実際はリスクを考えると15%以上ないと割に合わない)ないとまともに儲けは出ません。

>営業マンが言うには「ローリスクミドルリターンであまり儲からないが安定して運用ができますよ」と言ってました。
この営業マンは営業トークを通り越して詐欺に近いですね

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。危うく引っかかりそうでした。
やめておきます。

お礼日時：2007/10/23 00:37

No.3 回答者： Tadkashy 回答日時： 2007/10/21 18:57

　

http://oshiete.homes.jp/qa3329866.html
　http://oshiete.homes.jp/qa3446468.html
　http://oshiete.homes.jp/qa3440433.html
　
　これらは大家さんから立ち退きを求められた方々の質問です。こんな場合はどうされるのか？

　あるいは滞納が発生した場合は、裁判での明け渡しまで考えて１年分の家賃収入が無くてもローンを払っていけるのか、最悪の事態も考えておきましょう。ありえないことではなく、滞納しているが出て行きたくは無いなんて勝手な借り手の質問と、そんなことでは退去はさせられないと言う勇ましい？御回答がここでも多々出て来ています。

この回答へのお礼

細かいアドバイスありがとうございます。色んなリスクがある事が分かりました。頂いたご意見をふまえたうえで再検討してみます。

お礼日時：2007/10/21 22:20

No.2 回答者： nonbi38 回答日時： 2007/10/21 18:56

リスク

(1)売却するとき、かなり値下がる可能性が高い。
(2)キャッシュで購入すれば別ですが、ローンを組んで購入となれば、余り利益は出ないでしょう。。。
(3)新築のうちは、高く貸せるでしょうが、数十年たてば、家賃も下がる可能性があります。

私は現在マンションを1件貸しています。借主さまはこの1年程期日までに家賃を振り込んでくれたことはありません。１、２週間遅れてます。一応欠かさず家賃をいれてはくれていますが、滞納される方も多いと聞いています。
　

この回答へのお礼

ありがとうございます。経験者の方の貴重なご意見とても参考になりました。早速明日にでも営業マンにそのような質問をしてみたいと思います。

お礼日時：2007/10/21 22:12

No.1 回答者： super-dog 回答日時： 2007/10/21 18:19

いくらで貸せる見込みなのですか？

ワンルームなので新築でも10万円とすると表面利回りでも5%以下
リスク云々の前に、とても儲かると思いませんが

この回答への補足

そうなんです！！営業マンが言うには「ローリスクミドルリターンであまり儲からないが安定して運用ができますよ」と言ってました。
ちなみに価格は2100万で賃料は月/9万円と言ってました。

補足日時：2007/10/21 22:01