祖父所有の土地（調整区域）に新築を建てたい

私は農家の長男です。
結婚してからは、実家を出て、妻とアパートで暮らしていました。
子供も生まれ、実家に帰ろうと言う事で、自宅の土地内に離れ（一軒家）を考えています。実家には、現在、父、母、祖父の３人がいます。
実家に住まない理由は、父親のアルコール依存症があるからです。祖父も痴呆が始まっており、同じ屋根の下には、嫁と子供は住ませたくありません。最初は、実家から逃げる事ばかり考えていましたが、年齢でしょうか？やはり私が実家を継がなくては、と思うようになりました。母親の負担も減らしてあげたいですし。
ここからが質問なのですが、現在実家の土地の半分（牛舎跡地、解体済みかつ調整区域、祖父名義、非農地証明済み）に一軒家を建てる予定で、家族の同意、祖父から私への土地譲渡の了承は得たのですが、建築士の話ですと、調整区域の為、祖父名義のままで、個別案件という形で確認申請を通す他には家を建てる方法はないと言われました。そうなると、土地は祖父のまま、住宅ローンの土地的な連帯保証人に祖父になってもらうことになります。最初の話だと確認申請が通った後、祖父と私の間で売買契約をし、土地も私名義にできるとの事でしたが、最近聞いた話ですと、この方法だと、担保になっているからなのか、申請的な事なのか分かりませんが、後の私と祖父間での売買は不可能と言われ、困っています。祖父の痴呆（例えば、他人に騙される）、父のアルコール依存症（借金癖）もあり、家族でも他人名義の土地に住宅ローンを組んで、家を建てるには、私の家庭環境上リスクが高すぎます。土地は、祖父の名義のまま建てる他ないとして

１．土地を法的に他人の手に渡さないようにする方法はあるのでしょうか？

２．また、担保になっている土地でも、他の借金の担保にできてしまうのでしょうか？また、できてしまった場合、私の名義にできる方法はありますか？

３．登記の時に祖父から父を飛び越えて私に名義が来る方法があると聞いたのですが、詳しい方教えて頂けませんか？

４．過去に祖父は遺言を書いており、全財産は父に行くようになっています。登記的に但し書きで、祖父が亡くなった時、祖父から私名義に出来たして、遺言とどちらが効力をもつのでしょうか？

５．本当に建築士の言う方法でしか家が建たないのでしょうか？

長文、文章も言葉が足りず、質問も多くすみませんがよろしくお願いします。

No.4 回答者： bita333 回答日時： 2007/11/06 21:45

※土地について※

1、＞個別案件という形で確認申請を通す他には家を建てる方法はないと言われました。
　・役所の建築課・農業委員会などに行って、農家を継ぐために家を建てたいと言えばいいのでは。
　他の回答者が言うように、後継者という理由で建築確認OKもらえることもあります。
　・他の田んぼ、畑などをつぶして家を建てることも考えてみては。
　実家の土地以外に宅地を持っていないことを証明できればOKもらえます。

2、＞過去に祖父は遺言を書いており、全財産は父に行くようになっています。
　・建物をたてる敷地を分筆(土地を分けること)して売買か贈与で自分名義にすればいいのでは。
　　あなたを含め、他人に売ったものまで父に相続というのは考えずらいですよね。
　　あくまでも、金銭・不動産などは死んだときに残っていれば相続になるものです。

3、NO3の方の回答について
　・おじいさんが亡くなったとき、父が相続を放棄すると、
　質問者さまには　相続分は来ません　ので注意してください。

※このケースは司法書士に相談するのがベストだと思います。
　相続、登記に詳しいので、参考になると思います。
　
　建築に関しては、建築士に相談すると同時に、
　許可を出す側の　役所に相談することをお勧めします。
　ちゃんと相談受けてくれます。
　建築士よりも多くの案件を見てきています。

☆蛇足ですが、奥さん・子供のことを1番に考えてあげてくださいね。
　スープが冷めない距離ぐらいに土地を求めるのも考えてみては？
　親、先祖も大事ですが、家庭がうまくいった上での先祖です。

　私も農家の跡取りなのでいつかは考えなきゃな。

　　
　

No.3 回答者： binomati 回答日時： 2007/11/02 18:33

建築については沢山解答されていますので、相続ですが、お父さんを飛び越しての相続は可能です、祖父のお子様（祖父の奥さん・お父さんとそ

の兄弟とお父さんの奥さん）が総て放棄されれば良いのです、当然あなたの兄弟も放棄になります、遺言は何年前に書かれたか、現在は痴呆症との事ですから、破棄してもらうわけにも行きませんし新しく作ることもできません、遺言でどのように書かれていてもその遺言の相続権者が放棄すれば、問題なくあなたに相続権は発生します、一度祖父の祖父からあなたまでの戸籍謄本を用意して市町村の無料法律相談に行かれたほうがいいでしょう、参考までに祖父は話はでき内容を理解して返答をできますか？字は掛けますか？最低これらができないと相続まで待たなければ何もできません、

No.2 回答者： dr_suguru 回答日時： 2007/11/01 09:08

＞現在実家の土地の半分（牛舎跡地、解体済みかつ調整区域、祖父名義、非農地証明済み）に一軒家を建てる

調整区域内であり
農地じゃない土地と言うことで
牛舎跡地は登記簿地目が農地じゃないことは質問で確認ができますが
農業施設ですから
農業用施設用地である場合がありますので注意が必要です。
また施設用地であれば地目が宅地であっても
農振除外が必要です。

＞建築士の話ですと、調整区域の為、祖父名義のままで、個別案件という形で確認申請を通す他には家を建てる方法はないと言われました。
＞５．本当に建築士の言う方法でしか家が建たないのでしょうか？

調整区域は
既存の敷地内での建替えは前確認の写し等を添付し確認を受ける以外の場合は
個別案件になります。
また、個別案件は開発審査会基準によります。
今回の事例は
実家の土地の半分で住宅の新築したいが祖父の土地で可能か？
という前提で回答します。

設計事務所の説明で個別案件で確認申請と言う方法はよく理解ができません。

実家の敷地以外であれば
農家住宅を建築するわけじゃないから都市計画法上の許可が必要です。
許可メニューも
普通に孫分家で良いような気がしますか

農家の二・三男が分家する場合の住宅等
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …
これは都道府県、市町村により相違がある場合が有りますので注意が必要です。

３親等内の血族は可能という記載があり
手法的には孫分家はすでに運用されています。

No.1 回答者： binba 回答日時： 2007/11/01 03:17

市街化調整区域ですから、確認申請の前に、建築許可を取らないといけません。

農家の二、三男の自己用住宅で、将来、相続で自分のものになる予定の土地で、
（他にもクリアを要する条件は有りますが）建築許可をしてもらえるか
検討してもらえるはずなのですが・・・。

「売買するのは駄目」というのは、調整区域内では、
市街化区域と市街化調整区域の境界の線引き後に購入した土地には、
建築を許可しないことが謳ってあるからです。
あくまでも、
市街化調整区域になる前から先祖が所有していた土地であることが必須です。

１・３・４、
おじい様からお父様に生前贈与（将来相続する）されれば、お父様の名義になり、
あなたにも相続されるものとして進められると思います。
おじい様からあなたへ直接もらいたい場合は、
贈与税を払って贈与してもらえば可能です。
ただし、贈与の場合は、
相続予定地のような扱いをしてもらえるのか、
金銭に寄らない売買（何かの代償としてなど）のように扱われてしまうのか、
かなり難しいところですね。役所に聞いてみる必要があります。

２、
ローンが組めるかどうかの話とは別に、たとえ二重担保に入っていても、
その借金もろとも相続する事は可能です。
借金を放棄したい場合は、他の全ての財産も放棄することになります。

お父様が生前贈与を受けたら、お父様が担保に入れてしまう前に
あなたが担保に入れてしまいましょう。
住宅ローンは殆ど、第１担保でないと組めないと思います。

５、
地域によって条例が違いますので、その地域の都市計画課など、
建築許可申請を受け付ける部署に相談してみないと分かりません。