宅建主任者の資格期限切れ？

半年ほど前、不動産の売買契約（当方は手持ちの不動産（住居）を売却）を、地元の業者仲介で行いました。

契約自体は問題なく完了したのですが、最近になって、「当時の宅建主任者が、免許の有効期限が切れていたので説明したい」と業者から申し出がありました。今さら何の説明かよくわからないのですが、この場合（免許の有効期限が切れていたということは、つまり、無資格者が取引を行ったということになるのですよね？つまり、宅建業法違反では？）、当時の契約自体の有効性はどうなるのでしょうか？また、業者に手数料を当然支払っているのですが、それはどうなるのでしょうか？

No.5 回答者： noname#63725 回答日時： 2008/02/17 19:08

１番さんへの補足欄にコメントが書いてありましたが、コメントします。

＞免許の有効期限が切れていたので説明したい

免許となっていますが、宅建主任は免許ではありません。
だから皆さんの資格更新が有る無いで、回答が頭が混乱してしまうのだと思いました。

不動産屋さんは宅建業の免許を取得して営業します。
詳しい内容は省略
宅地建物取引主任は、試験合格後所定の手続きで取引主任者証の交付を受けます。免許ではなく、主任者証の資格みたいなものです。

免許は不動産屋さん、資格は宅建主任者です。

そして宅建業法の中に
「宅建業者に対する監督処分」と「取引主任者に対する監督処分」
の２つがあって両者は別のものだと考えて下さい。

今回の場合は、業者が有効期限の更新をしなかった宅建主任者を使って重要事項の説明をさせてしまった業者への監督処分と、
資格更新手続きをしなかった取引主任個人の監督処分の２点です。

宅建業者に対する監督処分として、
１．指示処分　２．業務停止処分　３．免許取消処分　があります。

取引主任者に対する監督処分として、
１．指示処分　２．事務禁止処分　３．登録消除処分　がります。

軽いもので、過料に処すものです。

悪い言い方ですが、見つからなかったら過料にならないと言う事です。

＞その処分とは重いものなのでしょうか

宅建主任を持ってない人に重要事項の説明をさせていたのでは無く、
期限切れなので、悪質ではないと思いますので、過料程度だと思います。
（期限が切れたので持ってないと同じかもしれませんが、私が指す、持ってない人とは、宅建試験にも合格してない者）

専任の取引主任者の設置要件を欠く事は、過料ではなく30万円以下の罰金になってしまいますが、その業者が従業員がどのようになっていたかちょっとわからないので、回答も難しいです。

と言うか、詳しくわかるように説明すると難しく益々理解不能になってしまうので・・・この辺で・・・。

この回答へのお礼

回答頂き、ありがとうございます。

要は、契約自体は当然有効としても、宅建業法上の罰則規定があるので、業者と宅建主任側は処分を受ける可能性があるということですね？
昨今うるさくなっているコンプライアンスの関係もあり、当時の契約書自体も資格のある宅建主任者の名前を使って再作成しようとしているのかもしれません。（業者側は、その様な雰囲気があります。腫れ物に触る様な態度なので・・(^^;)）

しかし、契約書の再作成となれば、再度当方の捺印とか必要になるんですよね？あまり気分がよくないですし、逆に不安にもなるのですが・・。

お礼日時：2008/02/19 07:33

No.4 回答者： noname#63725 回答日時： 2008/02/17 15:47

ちょうどこの質問を読んでいた助かりました。

今年宅建主任の資格証の有効期限が切れます。

切れる前に所定の更新講習会を受講します。
受講後新しい有効期限の資格証が交付されます。

更新講習会の申し込みをするこれから行うところです。
個人情報保護法の問題があり以前はハガキで案内が来ていましたが、協会によってハガキが届かず自分で協会へ問い合わせをする場合もあるようです。
当方の県は、ネットで確認しましたがはがきと一緒に申し込み書類云々と書いてありました。

質問者さんの宅建主任の方はハガキが来ず忘れていたのかもしれませんね。

取引主任証を持ってない人が重要事項を何度説明してもそれは重要事項を説明してない事になっています。
持っている人が宅建主任者証を提示して説明をして初めて重要事項の説明が完了した事になります。


質問ありがとうございます。
私はまだ期限は切れてませんが・・・。

この回答へのお礼

ご丁寧な回答を頂き、ありがとうございました。
助かりました。

お礼日時：2008/02/17 17:09

No.3 回答者： neKo_deux 回答日時： 2008/02/17 12:11

No.1です。

よくよく考えると、宅地建物取引主任者証には有効期限とか、一定期間での更新とかって無かったハズ。
運転免許証の感覚で、宅地建物取引主任者証の期限が切れてたのでは？って思っちゃってましたが、それは無いですね。

事件起こして資格停止とかならアリですが、対象になる事件はそれこそ重要事項説明で虚偽の説明を行ったとかの事件だから、その場合は心配かも。不当な契約なら、解除できますが…。

> 「当時の宅建主任者が、免許の有効期限が切れていたので説明したい」

ここは、よく確認する必要がありそう。


No.2さんが前半で触れている、宅地建物取引業の免許の場合は５年とかで切れるはず。
この場合も契約自体は原則有効ですので、契約内容に異存がなければ問題無いかと。

この回答へのお礼

ご丁寧な回答を頂き、ありがとうございました。
助かりました。

お礼日時：2008/02/17 17:10

No.2 回答者： takumaF 回答日時： 2008/02/17 11:48

こんにちは。

《免許の有効期限が切れていたので説明したい》
免許というのは、いわゆる営業許可のことで、その更新手続をするのを忘れていて、無免許状態で不動産の取引を行ったということだと思います。
更新手続をうっかりしていたということの説明かと思います。
この場合でも、不動産売買が無効になるわけではありません。不動産会社が監督処分の対象となるだけです。

免許ではなく、「宅地建物取引主任者証」の有効期限が切れていたという場合は、ＮＯ１さんのご指摘のとおりです。この場合でも、不動産売買が無効となるわけではありません。不動産会社やその取引主任者が監督処分の対象となるだけです。

この回答へのお礼

ご丁寧な回答を頂き、ありがとうございました。
助かりました。

お礼日時：2008/02/17 17:10

No.1 回答者： neKo_deux 回答日時： 2008/02/17 11:19

> 今さら何の説明かよくわからないのですが、

宅地建物取引業法で、業者に義務付けている内容です。

| （重要事項の説明等）
| 第35条　宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買交換若しくは貸借の相手方若しく～、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、～、取引主任者をして、少なくとも次に掲げる事項について、～図面）を交付して説明をさせなければならない。


> 無資格者が取引を行ったということになるのですよね？

質問者さんの取引相手は、その業者であり、宅建主任者ではないです。
取り引き自体は認定を受けている(ハズの)業者と行っていれば問題ないです。


> 宅建業法違反では？

そういう事になりますから、重要事項について改めて説明させてくださいって事かと。
類似の案件で顧客から指摘を受けたとか、監督官庁から指導されたとか？


> 当時の契約自体の有効性はどうなるのでしょうか？

質問者さんに依存が無い場合は有効です。
重要事項説明の内容について、事実と食い違うとか、納得出来ないのであれば、契約の無効を主張する事は可能です。
全くの白紙になるかというと、当時、業者が知りえた内容であったか？とかの状況次第で、裁判なんかになると手間や時間や費用もかかります。

意図的に主任者でない担当者に説明させて、変な物件を高額で売りつけたとかなら、詐欺ですが…。


> また、業者に手数料を当然支払っているのですが、

契約自体が有効な形にすれば、支払いは問題ないですし、追加の支払い等は必要無いかと。

--
目の前でメモとか取って、担当者の氏名なんか１文字ずつ漢字を確認してやると、真摯な対応が引き出せます。

この回答への補足

ご丁寧な回答を頂き、ありがとうございます。
非常に分かりやすく、助かりました。
申し訳ないですが、もう少し教えてください。

例えばですが、再度、履行済みの契約書を、当時資格のあった人間（宅建主任者）の名前にして再作成しないといけない義務が、業者側にはあるのでしょうか？　当方は、履行された契約自体に不服はないので、そんなに問題視はしていないのですが、業者側にあせっている様子を感じます。宅建業法違反ということでの監督省庁からの処分を恐れているのでしょうか？その処分とは重いものなのでしょうか？（営業停止になる等）また、業者に手数料を返還する等の法的な義務はないのでしょうか？

補足日時：2008/02/17 17:06