木造建築の寿命について教えて下さい（築４０年の住宅購入を検討中）

築４０年の木造２階建て住宅の購入を検討しています。
建物の状態は下記の通りです。木造建築物に寿命は有るのでしょうか。

●建物を業者が買い取り約１０００万円かけて内装を全面改装しています。（キッチン・畳・フローリング・壁紙・天井・トイレ・お風呂・窓枠・一部の柱・玄関）
●改装しているため雨漏りの跡は確認出来ません。
●外壁の数カ所に３０センチ程の亀裂があります。
●床下は乾燥している様子（少し見せてもらいました。）
●素人なので詳しくは解りませんが阪神大震災でも傾いた様子はありません。隣の家も築年数は同じぐらいに見えるのですが、どの家も傾いた様子はないことから地盤は強い様子。

もし基礎が傾いていたり、腐敗しているような物件であれば業者が買い取って全面改装するかな？と良いふうに考えていますが、何分素人なので何も解っていません。
今後２０年３０年と住んでいくのに、建物に寿命はあるのか、お詳しい方教えていただけますでしょうか。よろしくお願いします。

No.8 回答者： 岩間誠治 職業：建築プロデューサー 回答日時： 2017/12/13 15:18

リフォーム済みの案件は表面化粧だけで内部の状況が逆にまったくわからなくなりますので、中古住宅のリフォーム案件をご希望の場合はリフォーム前の案件を購入し、自身でリノベーション等を設計事務所に依頼するのが一番良いと思います。

No.7 回答者： tosibo-ff 回答日時： 2008/02/26 21:31

木造住宅は他の物に比べ、本来は非常に寿命が長いものです。

ヒノキ造りだと筑後８００年は建築時の強度があるといわれています。水がかかって腐ったりシロアリの被害を受けていない。よく手入れすることが条件です。従ってそのことにや基礎と天井裏などを専門の人と一緒に見てみましょう。非常に高い買い物なので、それくらいの慎重さは必要です。

No.6 回答者： noname#52517 回答日時： 2008/02/26 13:02

大分、回答は出ているようですが、

少しだけ私も、書かせてもらいます。

まず、
「木造建築物に寿命は有るのでしょうか」
これは、他の方も言われる通り、判断基準によって違います。

「耐用年数」というのが社会一般的にはあります。
それで、木造の耐用年数は２５～３０年です。
これは、御自分で会社とかされている方とかだと、直接に
リンクするものですが、減価償却に使われる数値なんですよね。
（帳簿とか資産としての数値）

なので、使えなくなるものの年数ではないのです。
寿命を延ばすには、メンテナンスや、単純に建物の強さも
関係してきますね。
なので、災害とか起きなければ、手をぬいた家は別として、
６０～７０年は持つものだと私は思っています。（メンテナンスをして
-掃除や劣化した部分のやり替えとか）

震災にあっていい状態が続いているというのは、素晴らしい
事ですね。私も、神戸に６年程、住んでいたのです。
何がいいというのは、建物を見ずには言えませんが
地盤が良いという事は間違いないようですね。
異人館周辺（山）も、古い木造家屋が結構残りましたし、
地盤は、ポイントになりますよね。

「今後２０年３０年と住んでいくのに～」
単純にそのような工事をして大丈夫の場合もあります。
ただ、やはり築４０年なので、自分が設計するとなると、
それなりに今の基準に合わせて改修をするべきと判断する
と思います。設計者の責任とかを感じると。

とすれば、１０００万の改修というより、構造も含めて
改修する提案は出るでしょう。
多分、１０００万ぐらいだと、一概には言えませんが内部だけ
になりがちです。

まず、リフォームは、新築に比べ、工事する量を
調整する事ができるのが最大のメリットですよね。
ここは、はりかえだけでいいとか、ここは、総やり変えとか。
後、リフォーム場合、建物の愛着というのもあると
思いあます。「気にいった！」とか「長年、住んでいるし」とか。
その場合、既存の部分を生かしながらという、本来建物のもつ
魅力＋αという、リフォームの真骨頂という建物ができあがります。
（ＨＭだと、なんでもかんでも、張り替えるリフォームが多いですが）

まず、何に魅力を感じるかとか、優先順位等をまとめて
設計事務所に相談しているのも手ですよね。

この回答へのお礼

早々にお返事ありがとうございました。
具体的な内容でとても参考になりました。

素人判断せずに、信頼できる専門家を見つけ
相談してみることが大切だと感じました。

たくさん予算があればいろいろと希望はあるのですが、
限られた予算内で良い物件を見つけるとなると
より慎重に物件を見極めることが大切になりますね。
大切な買い物なのでもっと勉強致します。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/02/27 09:02

No.5 回答者： nonbay39 回答日時： 2008/02/25 22:42

　何をもって寿命というのでしょうか？

　経済的な寿命であればとうの昔にゼロです。
　ゆえに業者が手を入れ何を改善しようとあなたが売るときにはゼロだと思った方が良いでしょう。
　業者が１０００万円分手を入れたとありますが、何の根拠もないでしょう。仮にそうだとしても、その建物の価値が元より１０００万円上昇しているわけではありません。

　住めるか住めないかの寿命ならば、建築士にでも見てもらうと良いと思います。文面ではわからないでしょう。

　土地とあわせていくらの物件かわかりませんが、２０年３０年も済むつもりならばそのような家は買いません。

No.4 回答者： noname#78261 回答日時： 2008/02/25 18:38

震災をこえたというと丈夫な感じもしますが、全面改装はどんな建物でも業者は売るために何でもしますのでそのことで丈夫だと考えるのは誤りです。

重要事項に耐震診断をしたかしないか書く義務があるので聞いてみて下さい。してないと思います。耐震診断して改修もすれば４０年前の建物で３００万ほどはあと余計にかかると思います。配管や電気系統もどれだけ現代にあわせて替えてあるのでしょうか。１０００万ならやっていてもらいたいものですが。

材料自体は柱の交換もあるということで全てが健常であったということでもないようです。今後も湿気の状態や換気の状態が改善されていなければ同じ事がおきます。

まあ、みないとなんともいえないですが、２０年３０年と考えるのはいかがなものかと思います。

友人がその友人の知人の不動産屋から同じような感じで建物を買いました。
そのときのリフォームは３００万です。風呂はそのまま１階のクロスとキッチン、洗面くらいです。
何年持つ？ときかれ、床と小屋裏をとりあえずみましたが、換気が悪く床下も低く、湿気ていて「時間の問題」と答えました。じゃ５年は持つね？といわれ、「そ、そうだねえ」と答えてあります。仕方ないので時々見に行ってやらなくちゃという感じです。

もちろん４０年前でもいいつくりの家はあります。
ただ、古い家は断熱のいい家は非常に少ないです。
あまり、買いだとは思いません。

この回答へのお礼

早々にお返事ありがとうございました。
具体的な内容でとても参考になりました。
一生かけての買い物なので、もっと勉強し慎重に選んでいくことが大切だと痛感しました。
リフォームに少し目がくらんでいたことも確かです。冷静にたくさんの物件を見ていきたいと思いました。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/02/26 08:59

No.3 回答者： dor_2112 回答日時： 2008/02/25 17:57

結論から言うと、「買いではありません」。

日本の住宅の寿命は30年前後と言われています。
業者が1000万円かけてリフォームしたと言っても、それは「見えるところだけ」が殆どのようですね。

今、買っても近い将来必ず何らかのリフォームは必要です。
新築建売や築浅の中古物件の方がトータルコストで考えれば安いです。
というのも、最近建てられた住宅は、昔の住宅に比べて耐久性が比較的長いからです。

No.2 回答者： helpshite 回答日時： 2008/02/25 17:50

建物の寿命は何をもって寿命と考えるかによって変わります。

仮に建物が倒壊したとなれば明らかに住めませんが、
年数が経つにつれて改修箇所が増えてきたり、設備も古くなってくると
「新しくしたい」となった時にリフォームか建て替えかを検討する時期が来た時に
費用の面などを検討し建て替える事になればその時点かと思います。

日本の住宅の建て替え時期は約30年前後と言われています。

日本古来の日本家屋は築100年150年って言うのもありますが、
私の住んでいる北国では平均20年前後です。一番最短での建て替えは築13年です。こちらでは寒さ、結露、腐れ、耐震不安等々で建て替えをされます。しかし質問者様は関西地区かと思いますので耐震（構造上、シロアリ等）が問題なければ例え設備が古くなろうと改修していけば住み続ける事は可能だと思います。

しかし、時代と共に建築基準法の改正、技術の進歩でどんなに見た目がきれいで新しいからと言っても根本的なところがしっかりしていないと
何か起きたときが不安です。

耐震的に検査して問題なければ良いのですが昭和56年に建築基準法の大改正があったのでそれ以前は私は不安です。

ましてリフォーム済みの物件で買うほうとしては手間がかからなく良いかもしれませんが逆に不具合が見えなくなって不安ですね。

私の地域でも中古住宅がリフォームされ売りに出されますが、もともと壁に結露してカビが生えていたのを壁紙を替えてしまえて新しくしてしまえばわかりません。しかし冬が来るとすぐに結露してかびます。根本的なものが直っていないので同じ事の繰り返しです。

ちょっと長くなりましたが内容からは当該物件は内装だけきれいにしているにすぎません。しっかり耐震のための補強工事もされてますか？
その辺を確認できなければお勧めできません。

住んでいる地域が違うのであてはまらない部分もあるかも知れませんが
ご参考まで。

参考URL：http://allabout.co.jp/house/longlifehouse/closeu …

この回答へのお礼

早々にお返事ありがとうございました。
具体的な内容でとても参考になりました。
一生かけての買い物なので、もっと勉強し慎重に選んでいくことが大切だと痛感しました。
リフォームに少し目がくらんでいたことも確かです。
自分でリフォームするにはこんなにも費用をかけられないし…お得なのではないかと思ったのでした。
しかし当物件は駅からも近く、人気の土地ですがなかなか買い手が付いていないところを見ても、私自身が購入すべき物件ではないように感じました。
冷静にたくさんの物件を見ていきたいと思いました。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/02/26 09:27

No.1 回答者： yyfront 回答日時： 2008/02/25 17:08

はっきりした根拠はありませんが

建売住宅で１代　30年程度
普通住宅で2代　50年程度
田舎住宅で3代　70年程度ではないかと思います。
しかし30年程度たつと、水周りが悪くなり大改修が、どの場合にも必要になり建売住宅の場合には、いっそ建替えようとなります。
50年程度たつと、屋根、外壁の改修が必要になり普通住宅は、いっそ建替えようとなります。
70年たつと、調子の悪いところはところどころありますが修理をすれば住めない事はないですが、近所が建替えを行い、みっともないので建替えます。
だいたい、そのような感じではないでしょうか