再建築不可物件とは

ある物件で、場所の割には価格が安い物件を見たのですが、再建築不可物件とは、一体どんな物件なのでしょうか。

文字通り「再建築が不可である」とすると、将来的にその建物が地震等で崩れても再建築できないということになりますが、見たところ普通の物件でして、なぜ再建築をしてはいけないのか、具体的な理由がわかりません。

また再建築不可物件は、将来的にも新築物件を立てることは絶対に不可能なのでしょうか(仮に勝手に建てた場合はどうなるのですか)。

No.1 回答者： yyfront 回答日時： 2008/04/30 23:40

再建築不可と言っても、いろいろな場合が考えられます。

建築基準法に適合しない物件
都市計画法に適合しない物件等。
販売主は不可であると表示しないと不動産法違反になりますので
理由もわかっていると思います。
勝ってに建てたら法律違反になりますので
最悪、解体撤去命令がでると思います。

No.2 回答者： toshi0003 回答日時： 2008/04/30 23:42

再建築不可物件とは、その土地だとか建物が既存不適格（法律違反）になっている物件です。

具体的にはいろいろなケースが考えられるので一概には答えられません。例えば、道路が狭くて建てられないとか、用途が住宅でないので建てられないとかいろいろあります。将来的にできないかどうかも物件によって異なりますが、かなり難しいです。物件をみたとのことなので不動産屋を通しているのでしょうから、相談されてみてはいかがでしょうか？なお、勝手に建てることは違法となりますのでご注意ください。（まあ普通の工務店とかでは請け負ってもらえないでしょうが）

No.3 回答者： 0621p 回答日時： 2008/04/30 23:44

再建築不可物件は道路が関係している場合が多いです。

接している道路がない、あるいは道路はあっても建築基準法上は道路として認められていない道路である。という場合が多いです。

No.4 回答者： jklmn 回答日時： 2008/04/30 23:44

その物件、一度見に行ってみたらわかると思う。

家の前の道路が相当狭いんじゃない？
建築基準法で、原則として幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していないと建築できないって決められてる。家の前の狭い道に重機とかトラックとかとまっちゃうと、消防車両など緊急車両が通れなくなっちゃうからこういう規定があるわけ。
古いまちなみのとこでは結構あるみたい。

現状のままだと将来的にも新築物件を立てることはまず不可能。
勝手に建てるっていっても、当然ながら建築許可がおりないから合法的に建てることは無理。
どうしてもオンボロの建物で取り壊さなきゃいけないってなったら、駐車場にするか・・・
じゃぁ、地震で倒壊したら・・・そういう場合多くは、地震のついでに行政が区画整理しなおす。だから道路が通ったら新築できるかもしれない。

あとは、周辺ごと再開発という方法もあったり。自分自身ではどうにもなんないけど、もし、ディベロッパーが目をつけて地上げをするってことになったら大儲けできちゃう。まぁ、姉歯事件があって、これからは相当厳しいだろうけど。

で、新築はできないけど、リフォームならできるから多少は需要がある。

No.5 回答者： hatimittsu 回答日時： 2008/04/30 23:52

その地域を役所でよく調べてください。

市街化調整区域に指定されていたら、その物件だけでなく、その地域全体で新たな物件は建設できません。
また道路に面している場合、その道路に拡張予定はありませんか？

それとも住宅密集地でその土地に接する道路幅が４ｍ以下と狭い。もしくは４ｍ以上の道路に敷地が２ｍ以上接していない。この２点どちらかにに該当する土地に建っている物件は再建建築不可物件になります。

どれかに当てはまっていませんか？

No.6 回答者： dr_suguru 回答日時： 2008/05/01 06:57

＞再建築不可物件とは、一体どんな物件なのでしょうか。

・用途違反
・建ペイ、容積違反は
現行の用途規制、建ペイ、容積内
すれば建築可能です。

また、基準法の施行時に
合法であっても
法改正により違反になる場合があり
この場合
新築は不可能です。
※既存を残しつつの増築しか無理です。

一番多いのが
接道違反かもしれませんね。
これは
どーにもできません。

No.7 回答者： puma56 回答日時： 2008/05/01 11:19

いざとなったら柱一本残してリフォームするとか、新築そっくりさんとか利用すればいいと思いますが、

原則再建築不可物件には銀行が融資してくれません。

現金で買うなら関係ないですが。

この回答へのお礼

皆様ご回答ありがとうございます。

ちなみに再建築不可物件と言うのがなぜ存在しているのかというと、その建物が建築された当時はそのような法律がなかったからということなのでしょうか。

再建築不可といっても、将来的に築７０年位になって火災などが起き、近隣住民まで被害を受けて逆に大きな問題になる可能性はないのかが疑問ですが‥

お礼日時：2008/05/01 15:51

No.8 回答者： -phantom2- 回答日時： 2008/05/01 21:16

>ちなみに再建築不可物件と言うのがなぜ存在しているのかというと、その建物が建築された当時はそのような法律がなかったからということなのでしょうか。

存在してる理由は大きく二つあります。
一つはお書きのように建築後に法改正があり、後で違法になってしまった「既存不適格」の場合。

もう一つは強引に違法建築を建ててしまった場合です。
これは例えば二階建てしか許可されない地域に建築する場合に、まず二階建ての図面を提出して建築確認を取ります。しかし実際に建てはじめると強引に三階建を建ててしまい即入居させてしまいます。
これは違法建築は建築中は、行政より取り壊しや是正の勧告や指導を受けますが、それをのらりくらりとかわして完成させ居住者を入れてしまえば、もう取り壊せとは行政が言えないことを逆手にとった強引な手法です。昔はこれが良くありました。都心近くで地価が高くでも建蔽率50％容積率100％のようなきつい規制がかかってる下町地域には今でもたくさん建ってます。

既存不適格はともかく強引違法建築の方は、建物が粗雑なことも多く、二階建て地域に三階建てが建ってたりすると、北側の日影になる住居の人から疎ましく思われたりして近隣関係に問題があることもあります。

つまり安いにはそれなりの理由がありますから、お買い得とは決して言えません。その値段じゃないと売れないからその値段をつけてるのです。

＞将来的に築７０年位になって火災などが起き、近隣住民まで被害を受けて逆に大きな問題になる可能性はないのかが疑問ですが‥

消防車が入れないような路地の奥の家屋のことですね。火事になったら付近が全部類焼するような場所に自ら住んでるのですから、近隣の方々全員覚悟の上で住んでるのでしょう。それは自己責任であって行政の責任はありません。

この回答へのお礼

強引に違法建築を建てる場合があるというのはびっくりしました。

呼び方をわすれてしまったのですが、たしか再建築不可の場合でも、行政で安全が認められれば新しく物件を建ててもよいという判断が下される場合がある、というのを聞いたことがあります。そもそも路地の奥に新築物件が建ったところで近隣住民に迷惑がかかるというわけでもないので、再建不可という法律の目的がよくわかりませんが、違法建築に関しては注意した方がいいですね。

お礼日時：2008/05/28 13:20