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No.1ベストアンサー
- 回答日時:
このご質問は非常に奥が深そうです。
順を追って書きたいとは思いますが、変だったらご指摘ください。
海外では全く違う考えをしている国もありますが、日本の都市計画の考えとして用途地域というのが有ります。住宅をメインとした地域、マンションのようなものをメインとした地域、商業施設、工業施設・・・。と面で、地域ごとにおおよその土地利用の考えを持たせています。
この、用途地域は原則として行政が案を決め、都市計画審議会という学識者の了承を持って決定されます。通称、色塗りとか言われます。すると、マンションが立地し、これの集客を期待し店舗が進出する。すると、便利になるので、地価が上昇する。
逆もあります。鉄道や道路網整備に伴い政策的に、店舗を誘導したいがために、色塗りを行い、意図的に地価をコントロールする。
こういった感じで、地価の上下動が起きますよね。
次に、用途地域と関連して、容積率という概念が有ります。日本では、昭和46年(確か)導入された考えです。土地当り、どの程度の床を作れるかどうかと言う概念です。都市部においては、上下水道・道路整備状況などから決まり(インフラの容量による)、これに加え郊外では住環境なども考慮し決定されます。これに加えて、日影の問題、通風の問題、景観上の問題等から、建ぺい率とか高さ制限が定められています。
ここでご質問のことに話を戻させていただきます。
「例えば4区画分の土地で2階建の建築物を、作るぐらいなら1区画分で8階建てを作ってしまった方が、効率がいい」と言うのは、おっしゃるとおりでしょう。しかし、こうなると、1区画分の上下水道・車の台数が、想定したものよりも過剰になる可能性が生じてきます。
やや、専門的に言えば、容積率200%(2階建て相当)と800%(8階建て相当)では、インフラに4倍の余裕が要求されます。仮に、4区画全てに8階建ての建物が建ったとすると、水道はいつも出が悪く、道はいつも大渋滞になってしまいます。
つまり、建物の規模は土地代のみに依存するのでなく、そのインフラ状況も大きく関係するのです。
地価が低いから容積率が低いのか、容積率が低いから地価が低いのが。この議論は、切りが有りません。
となると
>効率がいい(得をする)といった境界線はあるのでしょうか?
の答えは、ホントに難しいのです。
境界線は無いのでしょう、と私は思います。なぜなら、(地価/建物の床面積)が小さくなれば、単に建物の単価を考えれば確かに効率は上がります。しかし、一方で、都市単位で考えれば、その周囲への影響(交通渋滞、インフラ整備)上は効率は下がるかもしれません。要するに、適度なバランスが大事と思います。
余談ですが、どっかの雑誌だか新聞かに、東京23区内の容積率を3000(だったかな??)%にすると(簡単言えば23区内全て30階建てのマンションにする)、日本国民全てがそこに住めると言うのを読んだことがあります。
でも、そんなことしたら、地方は破綻しますよね。
この回答へのお礼
お礼日時:2008/05/25 20:07
素朴な疑問に対する詳しい回答ありがとうございます。
高層のワンフロア分の建造費より
ワンフロア分の土地が安ければ単純に横に
広げると思ったのですが、確かにインフラは
高層にすることで要求度合いは高まりますね。
No.2
- 回答日時:
基本的には、地域の実態にあわせて用途地域や高度制限・高度利用等を設定しています。
都心部では、高度利用により、土地の有効利用を促し、周辺地域では高度を制限する事で、住環境を保護しています。
実際に建設する場合には、コストで決まりますね。
例えば、
1、容積率100%の地域でも敷地が広ければ、建蔽率10%として10階建てが建てられます。
2、容積率が500%でも高度利用地域に指定されていなければ、平屋建てを建てる事は可能です。
1、の場合は、床面積あたりのコストでは建築費が掛かり、2、の場合では、土地代が係ります。
この「コストバランス」がプランの上で一番重要です。
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