投資用マンションについて

投資用マンションの購入を検討してます。まったく無知なので簡単に質問さしていただきます。

500万円で購入した場合、入居者がすぐにいて家賃をちゃんと滞納なく払ってもらい、かつ、修繕費用もほとんどかからずの場合、どの程度の利益が見込めるのでしょうか？

家賃5万円だと、単純に100ヶ月（8～9年）で500万になり、それ以降が利益になるのでしょうか？見逃せない費用や確実にかかる税金等を考慮した場合、果たして利は乗るのでしょうか？教えてください。

No.1 ベストアンサー 回答者： turq 回答日時： 2008/05/25 18:41

>家賃5万円だと、単純に100ヶ月（8～9年）で500万になり、それ以降が利益になるのでしょうか

単純に考えればそうなります。
が、固定資産税、不動産取得税などの税金や、修繕積立費、管理費なども
必要となってきます。
一般的に利回りはどれくらいなのかわかりませんが、私の場合ですとすべての費用を差し引いた平均実質利回りは4パーセント前後です。
ちなみに都内です。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。なるほど、利回りで考えるのですね。
ということは、500万円の例からすると、利回り４％だと毎年20万円の利益になるということですね。で、投資資金500万円は、25年で回収でき、それ以降が利益ということですか。うーーん、ちょっとメリット感じなくなりました。逆に、25年の間に入居者がいない期間があれば、マイナスになる可能性もあるということですね。まさに投資ですね。

補足日時：2008/05/25 19:39

No.3 回答者： amanda7 回答日時： 2008/05/25 20:00

家賃から、管理費・修繕積立金を払います。

あとは、1年に1回、固定資産税（家賃の半月分位）を払います。
退去したときにリホーム代が約1ヶ月分かかります。退去・空室割合は２～3年に1回ぐらい。（物件や運によって変わる）

大雑把な計算としては、家賃ー（管理費＋積立金）＝手取り額
として、1年間に、10か月分と考えればよいと思います。

現金の投資としては、年に５～６％ということで、銀行に預けているよりは、はるかによいと思っています。

ただし、人気のある立地でないと、空室期間が長くなるようです。
あと、注意することは、一つの不動産屋に任せっぱなしはだめです。
自分で、客付けの良さそうな不動産屋を探すようにしましょう。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。約10ヶ月分が手取り額ですか。ということは、500万円の例だと、約10％の利回りですね。（現実、家賃5万円は高い評価かも）

利回り５～６％というのは、銀行と比較したらすごく魅力的ですが、手取額（毎年約30万円）だけで考えると、元本回収に約17年もかかってしまいます。利回り10％でも、元本回収に10年もかかると考えると、だんだん迷ってきました。空室期間があれば、もっと伸びてしまうんですね。やはり、投資用マンションは都心で人気のある物件のみメリットがあると感じました。

補足日時：2008/05/25 20:44

No.2 回答者： owaraigapp 回答日時： 2008/05/25 19:13

No.1さんが言っておられるように都内だと言いのですが地方都市では所有しているマンションの資産価値がどんどん減っていってしまいます。

それも考えておいたほうがいいです。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。地方で考えていたのですが、確かにそのとうりですね。資産価値の減少を考慮にいれないと、投資失敗になりかねない。というか、売却時の金額がすべてですね。この売れた金額が利益のような気がしてきました。

補足日時：2008/05/25 20:37