立退きに関する訴訟の対処法として【供託】と言う方法があると聞きましたが・・・

知人の息子さんが自殺したマンションに親御さんが住もうとしていますが、家主は契約書に明記してある通りに出て行くように当初から告知されています。三ヶ月ほど経過していますが無論家賃などの滞りなく静かに暮らしておられます。このたび出て行かなければ裁判沙汰にするという訴状が来たとのことです。裁判になり被告として粘ったとして一年程度は息子の暮らしていた部屋に住み続けたいと望んでおられます。客観的に鑑みて家主としては新しい入居者を見つけるよりも手間も省け、そのまま親御さんに住まわせてあげればよいのではと思いますが果たして一審二審と一年間ほど居続けることはできるのでしょうか。
住み続ける上で、方法として所轄の法務局の方に【供託】すれば良いとききました。供託をするには具体的にはどのような手順ですればよいのでしょうか？

No.7 回答者： noname#65452 回答日時： 2008/06/26 03:23

2です

semi-zzzさんの紹介したサイトまだ見たわけではありませんが、semi-zzzさんのおっしゃること、正しいです。
説明不足で誤解与えてしまったこと、semi-zzzさんにお詫びします。

私が、この両親が不法占拠をしていると書かさせて頂いたのは
1、息子さんがマンションで自殺
2、質問内容から（おそらく）独身
であることから、この両親は息子さんの死を知った時から３か月以内に相続放棄の手続き済み（大家からの賠償請求を免れるため）ではなかろうかと思っていることを前提に書かさせていただいたからです。
通常、マンションで自殺されれば、一般人は（民法第何条とまでは知らないまでも）賠償責任が発生（当然にして相続の対象になり得る）することぐらいは知っていることと思います。
自殺される方は、借金で自殺、人生に失望して自殺・・・といろいろでしょうが、家賃下がって（或いは客がつかなくて）泣き寝入りされている大家は結構います。

一般の方は、借地借家関係の法律・判例は「知らない」と思います。むしろ、詳しく知っているほうが少数派だと思います（例えば法学部出身とか。）。
現に、この両親が
1、大家の承諾なしにマンションに住みこんでいる
2、大家から出て行け、との通告があっても出て行かない
3、＞裁判になり被告として粘ったとして一年程度は息子の暮らしていた部屋に住み続けたいと望んでおられます＜、と自己中心的（これは法律知らないながらも勝手に我を通していると思料いたしました）（裏を返せば相続権を主張して住み込むことすら知らない。もし法律を知っていて相続していれば２年でも３年でも居座れます。「一年程度は息子の暮らしていた部屋に住み続けたいと望んでおられます」との表現ではなく、「相続権を基に１年でも住み続けることができるんだ」との表現になっていて当然。この両親は法律に無知か精通しているか、のどちらかですが、両親のご友人が心配して上記のような質問文を投書するぐらいですから「無知」の方なんでしょう。）

今回の争点は、相続権があるやなしやの主張、大家との信頼関係が未だに保たれているか、がメインになります。

「三ヶ月ほど経過していますが」と書かれていますから、相続したか否かはもう期限すぎていることハッキリしています。相続した場合、自殺は解除事由になります。仮に、相続権を主張すれば賠償金を支払わなくてはなりませんから、おそらく相続はしていないでしょう。
そして、問題の信頼関係。仮に相続していることを前提にしたところで、大家は、出て行け、と主張していることから、信頼関係は当事者間には「もはやない」。

相続していれば、正当な権利者ですが、相続放棄していれば権原なくして居住していることとなりますので不法占拠者、となります。

No.6 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/06/25 14:03

＃４です。

あくまで自殺した人と家主の間に賃貸契約があり、その親御さんが正当な相続人であることを前提としますが（これが自殺した場所が全く関係のないマンションだとか、正当な相続人が他にいるというのなら話は別ですが）。

他の回答者がなぜ不法占拠と考えるのかよくわかりませんが、一般に借り手が死亡した場合、その借家契約は相続人が相続することができますので、賃貸契約は続いています。

他のサイトに同様の質問がありましたので、紹介します。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question …
http://homepage2.nifty.com/yosikazu/mailmagaback …
http://re-brains.com/qanda/keiei.htm

参考になりそうなもの
こちらは死亡した借り主に家賃滞納があった場合の取り扱いについて
http://www.toshin.gr.jp/jutu/rent/rent43.html

こちらは借り主に自殺された大家に対するアドバイスとして、質問者が書かれているような契約の続行を遺族に求めるようなアドバイスをしているもので
http://www.ooyasan-info.com/tintai/nyukyo/nyukyo …

なお、借り主死亡をもって賃貸契約は終了とするような契約は無効だと思います。
借家ではなく借地の場合ですが、そのような判例が存在するそうです。
http://www.soyokaze-law.jp/q&a30-2.htm
また、借家については「高齢者の居住の安定確保に関する法律」により特例として借り主死亡により契約が終了できるようになっていますので、通常の賃貸契約ではそのような契約は認められていないと推定されます。
http://www.koujuuzai.or.jp/html/page07_02_01.html

というわけで、自殺は契約解除の理由とはなり得ますが、合意または裁判などにより契約解除が確定するか、相続人が相続を放棄するまでは、賃貸契約は存続しているのではないかと思います。

ただし、相続すれば損害賠償責任も相続しますので、相続することがよいこととは限りませんが。

No.5 回答者： noname#65452 回答日時： 2008/06/20 13:53

通常の不法占拠（契約に基づかない居住）はすぐ負けます

２審まで争えば当然その分長引きますが・・・・・

最近、訴訟の迅速化が叫ばれているところ、昔ほど長くは引き延ばせないのではないでしょうか

立ち退きを求められている当事者は、本人ではなく、賃借人ではない関係にあった親御さんですから、極めて純粋なる不法占拠です。大家としては、契約を結ぶ意思がない以上当然追い出し訴訟せざるをえません。
不法占拠を追認する大家は世の中おりません。

２審まで争っても１年も居座るなんて恐らく無理でしょう。もちろん、この場で、訴訟中○○か月居座ることができる、とは断言できようはずありません（裁判官の考え方・抱えている案件の多さ、訴訟担当する弁護士により判決を出す時期は異なってきます）。
不法占拠の場合、＃3さんのおっしゃるとおり、供託はできません。

＞一年程度は息子の暮らしていた部屋に住み続けたいと望んでおられます
不法占拠を肯ずる事由にはなりません。半年だろうと１年だろうと3年だろうと不法占拠は不法占拠です。部屋に住みたいのなら別途、正式な契約の手続きを踏んだ上で住めば大家とのトラブルもなく「静かに暮らす」ことができます。
息子さんは自殺、その両親が不法占拠を開始、となれば大家から見ればこの一家はなんとトラブルメーカーな一家なんだろう、としか映りません。
ということで、質問に対する回答としては中段に記したとおりとなります。

No.4 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/06/20 13:39

＃２さんが書かれているような理由で供託はできないと思います。

公営住宅と高齢者向き住宅は特殊な制度であるので除きますが、

居住権といわれるものは、相続対象になります。通常息子さんに妻・子供がいればその方が相続人になりますが、独身の場合、親御さんが相続人になりますので、そのような状況なら賃貸契約を相続したことを理由に住むことはできると思います。
先に挙げた高齢者向きの住宅制度では相続がない契約が特別にできるようになっていますので、それ以外の賃貸契約では相続を否定するような契約があっても一方的に借り手不利な特約として無効になるのではないかと思います（自信はないですが）。

ただし、自殺というのは今後建物の心理的な欠陥として貸し出す場合自殺があった物件であることを説明しなければならず、物件の価値が大きく下がり大きな損害を大家は被っています。
そのようなことにより信頼関係が崩壊して契約は終了したとして訴えてきているような気がします。

但し今そのような裁判をしているということは明け渡しは確定していないということなのでまだ争う余地はあると思います。
明け渡しの確定判決が出て、裁判所により強制執行がされるまではなんとかすむことはできるとは思いますが（金銭的、労力的問題と心の問題が絡むのでそれがよいことかどうかはわかりませんが）。

ただし、自殺による被害に対する損害賠償責任は相続人や保証人は負っていることについては注意が必要です。場合によっては保証人にまで影響しますので。

No.3 回答者： 63ma 回答日時： 2008/06/20 11:10

供託は出来ません。

何故なら、知人の親御さんと、マンションの家主とは、息子さんが住んでいた部屋の賃貸契約を締結していないからです。
そのマンションの部屋は、知人の息子さんの死亡により、賃貸契約は解消されています。（契約書に記載されていると思います。）
親御さんが、息子さんの住んでいた部屋だからと住み続ければ、契約無しで済むことになりますから、不法侵入になります。
裁判沙汰は当然で、供託なんて、全く該当しないケースです。

No.2 回答者： noname#65452 回答日時： 2008/06/20 07:00

>知人の息子さんが自殺したマンションに親御さんが住もうとしていますが、家主は契約書に明記してある通りに出て行くように当初から告知されています。

不法占拠を基に家主は出て行くように通知しているのではないでしょうか？

＞三ヶ月ほど経過していますが無論家賃などの滞りなく静かに暮らしておられます。
家主は、家賃を受け取っている、ということを意味しているのでしょうか？

＞このたび出て行かなければ裁判沙汰にするという訴状が来たとのことです。
訴状が来た、ということは裁判が開始したことを意味しています。

(1)出ていくように、との通告をしておきながら、
(2)家賃を受け取っている
(3)しかしながら、訴訟を始めている

なんか矛盾していて理解に苦しみます

どういう趣旨で大家は家賃を受け取っているのでしょう？

「供託」とは大家が家賃の受領を拒否した時に、本人が「家賃を大家に支払っている」と主張できる（滞納しないための手続き）ような関係にさせるための手続きです。しかし、大家が家賃をきちんと受領していれば、供託の必要性はなくなります。

＞無論家賃などの滞りなく静かに暮らしておられます。
と書かれているのですから供託の必要性はないのではないでしょうか？


大家は不法占拠を基に訴訟を始めたのでは？
家賃として受領しているものは、いわゆる損害金のような性質として受領しているのではないでしょうか？

もう少し、詳しく補足願います

＊大家としては自分の所有権のあるマンションで彼らの息子さんが自殺してしまったことから、よっぽど腹が立っているのでしょう。その上その両親が非常識にも不法占拠して居住し始め、仮に、両親が当該マンションで後追い自殺した場合、なお更たまったものではない、と判断して追い出し訴訟を始めたのかも知れません。
通常、自分の所有しているマンションで自殺された場合、もはや、大家と自殺した本人の家族との間には信頼関係は存在しなくなります。信頼関係が存在しない以上、大家としては、当然にして同情の念もありません。むしろ、賃料が下がった分の損害賠償請求を遺族に求めたい程の気分にすらなるものです

No.1 回答者： jorge-yama 回答日時： 2008/06/20 06:40

法務局に行き、総合相談窓口で、家賃の供託をしたい旨を伝え、手続きの方法を聞いたほうが、いいですよ。