土地の立ち退き料と借地料滞納について

素人のため不備もあるかもしれませんが、どうかよろしくお願い致します
今、妻の父の土地の売却をたのまれております
そこには人の住んでいない家が２件あり、一軒は立ち退き料を払わない代わりに家を取り壊さずそのまま出て頂きました
のこりの一軒は５年ほど前からもうすんでおらず、廃屋に近い状態となっていたため、今から２年前に立ち退きを依頼しました。
そのときまで土地の貸金はもらっていました。
立ち退くなら立ち退き料をだしてほしいと交渉、土地を売却後に５０万円払う事で決着がつきましたが
その後貸金の払い込みを拒否、家もそのままとなって
今に至ります。
この場合滞納している２年分の貸金を請求する事は可能でしょうか？
また、立ち退く時に廃屋を取り壊し処理してもらうことは可能でしょうか？
どうか宜しくお願い致します

No.2 ベストアンサー 回答者： 17891917 回答日時： 2008/07/01 23:55

問１「こちら側が買取請求権を使わない場合というのは　こちらで相手の家を買い取らなければ相手が処理する必要があるというだったのですね」

答　建物買取請求権は，借地契約終了時に，借主が貸主(地主）に建物を買い取るよう請求できる権利です。ただし，借主がそれを行使しなければ，建物は借主の所有のままなので，自分の所有物は自分で取り壊す義務があるということです。　　


問２「契約？をしたのが数十年前であり、今まで口約束でお金を振り込み続けていたということを知りました。
金額は決めていて2年ほど前までは払われていたようですが別途に契約書等を交わしているわけではないようです
この場合も貸金を請求することは可能でしょうか？」

答　契約書等をかわしていなくとも，契約は成立しています。
　契約書は，裁判で契約関係を証明するときの証拠として重要ですが，契約書がないからといって，借地料を請求できないというわけではありません。


問３「取り壊しの請求をして、それが終わるまでの間の賃金も請求することは可能でしょうか？」

答　借主が建物買取請求権を行使せずに，建物が借主の所有のままであった場合，先に述べたとおり，取壊しによる土地の明渡しを請求できます。
　明渡し完了までは借主が土地を占有しているのですから，借地料相当額を（不当利得の返還請求又は不法行為による損害賠償請求として，）請求できるのではないでしょうか。

※なお，本件では（すでに借主が居住していないので）問題にならないと思いますが，借主が建物買取請求権を行使した場合，借主は地主が買取代金を支払うまでの期間，留置権（民法295条以下）に基づき，建物を占有（そこにすみ続けるなど）できますが，その間も借主は土地を法律上の権原なく占有していることになるので，地主は，その間の借地料相当額について，不当利得として返還請求できます。

この回答へのお礼

ご親切な回答本当にありがとうございます
非常に助かりました
買取請求権は相手が行うものだったのですね
もうすでに立ち退きの契約は完了しているため（支払のタイミングは土地売却時ですが）
特に請求されることはなさそうですので安心いたしました
本当にありがとうございました

お礼日時：2008/07/02 22:07

No.1 回答者： 17891917 回答日時： 2008/07/01 01:24

　まず，本件借地契約は，建物の所有を目的とする借地契約なので，借地借家法が適用されます(同法1条）。

　借地借家法は，借地権の存続期間やその更新などについて借主保護のための諸規定を置いており（3条～6条），これらは強行規定（：貸主が必ず守らなければならない規定）です。
　ただ，最高裁は，借地契約の存続期間中の合意解除も，借地人の真意に反せず，不当でないものであれば有効としている（昭和44年5月20日判決）ので，ここでは，合意解除が有効になされたものとして考えます。

１　立ち退きにあたり，廃屋を取り壊し，処理してもらうことは可能か？
　借地契約の存続期間が満了して更新がない場合，借主は貸主に対し，建物を時価で買い取ることを請求できます(建物買取請求権：借地借家法13条）。同権が行使されたら，その時点で建物所有権は貸主に移転するので，貸主は建物の取壊しを請求できなくなります。
　合意解除がなされている場合，建物買取請求権が行使できるのかは明確な規定や判例がありません（：私は見つけ出せませんでした）。ただ，同権の趣旨は，賃貸借終了による建物取壊しという社会的な損失を避けることであること，借地借家法13条が強行規定となっている（借地借家法16条）ことから，解約契約で借主が取り壊す義務を持つことが明記されていない限り，期間満了の場合と同様に，借地人に同権があるとされるのではないでしょうか。
　むろん，同権は，あくまで借主の権利なので，借主が権利行使しないのなら，民法の原則から，取壊しを請求できます（民法616条，598条）。

２　滞納している２年分の借地料を請求する事は可能か？
　借地契約がまだ終了していないのなら，借地料を当然できるのは当然です。
　次に，借地契約が，「決着がついた」時点で終了している場合ですが，建物買取請求権が行使されるまでは，建物は借主の所有物であり，建物により土地を不法占有していることになります。そこで，貸主は，賃料相当額について，不当利得（民法703条）としての返還請求，又は不法行為（民法709条）に基づく損害賠償請求ができると思います。　

この回答への補足

少し質問を追加させていただいて宜しいでしょうか？

こちら側が買取請求権を使わない場合というのは
こちらで相手の家を買い取らなければ相手が処理する必要があるというだったのですね
滞納の件はとても安心しました
ありがとうございます

ただ契約？をしたのが数十年前であり、今まで口約束でお金を振り込み続けていたということを知りました
金額は決めていて2年ほど前までは払われていたようですが別途に契約書等を交わしているわけではないようです
この場合も貸金を請求することは可能でしょうか？
また、取り壊しの請求をして、それが終わるまでの間の
賃金も請求することは可能でしょうか？
大変お手数かと存じますが、どうか宜しくお願いいたします

補足日時：2008/07/01 18:50

この回答へのお礼

詳しくわかり易く説明をしていただき
ありがとうございます
少し安心することが出来ました

お礼日時：2008/07/01 18:47