抵当権をつけた宅地の建物だけの売却は？

Question

母と姉の共同名義の土地に私名義の住宅があります。
住宅を立てる時借り入れ６５０万で建物及び土地に抵当権を設定しました。その後半分は返済しました。返済できず売却することになりました。
土地は１７０m2あり建物は３０m2くらいです。母達は土地は手放すことはしないといっています。
残金は３００万位です。建物だけ売れれば抵当権は抹消されますか、また土地は借地にできますか。
買い主が借地料を払うということです。
土地の価値は１０００万くらいです。
担保設定は亡くなった父がやってくれました。その後相続で現在は母と姉の名義です。

tk-kubota · Accepted Answer

＞建物だけ売れれば抵当権は抹消されますか

被担保債権を全額返済すれば、抵当権者は抹消に応ずるでしよう。
しかし、これは、問題があります。
「買い主が借地料を払うということです。」と云うことは借地契約を母と姉が協力してしなければならないです。
2人が共同で建物所有者に土地を貸す、と云うことは、土地所有者としては大変な負担です。
これを説明しますと、元来、hayatakunさん名義であったときは、使用借権と云って、土地所有者は、何時でも「建物を取り壊して」と云えば取り壊わさるを得ない法律関係です。
それを、hayatakunさんの都合で、新たな建物所有者と土地賃貸契約をすれば、僅かな地代で、その建物がある限り貸しておかなければならなくなります。
一見、地代が入るから良さそうですが、土地を利用したいときに利用できなくなります。
そのようなわけで「土地を借地にできますが、取り戻すことが困難となる」と云うことから、簡単には承諾できないと思います。
そうかと云って、土地賃貸借契約をしなければ、建物は売却できません。(買った者は、すぐにでも取り壊すことになりかねないので)
そうすれば、土地建物一括で競売と云う運命です。
もう1つの問題で、土地が共有と云うこともあります。
そのようなことを考えますと、土地建物一括で売却し、売却代金を3人で分けるのが1番いいように思われます。

-phantom2- · Answer

>その際土地の分割が出来ますか。全体の一部分に建物があるので建物部分の土地のみ賃貸してもらうことはどうでしょうか。

分筆といって土地を分ける登記をすることができます。

その場合に問題になりそうなのは、母姉が50％づつの所有権があるとしても単純に真半分にすれば良いとは限らないからです。

その建ってる家をどちらかの土地に収めた上で、道路付けや日当たり眺望など両方の土地の価値を考えて、公平に線が引けるなら良いのですがそれが難しい場合が多々あります。つまり普通に考えれば現在建物が建ってる方が条件の良い土地になりそうです。

また土地を分筆してしまうと建蔽率、容積率の関係で建てれる家が小さくなりますので土地の坪単価を下げてしまう可能性もあります。

母親はその土地を絶対売らないとの事ですが、所有権だけ持っててこの先どうしようと思われてのでしょうか？
現在の状況は抵当権を付けられて、質問者さんに無償で貸してる状態ですよね。
もし質問者さんから「もう払えない、どうなってもいい」と開きなおられたら、建物はもちろん土地も競売になり、取り上げられてしまうわけです。

世間一般の傾向として土地建物の所有権にこだわります。百歩譲っても土地を借りて、自分の好きな注文住宅を新築する人はいるでしょうけど、借地上の中古住宅の買い手は中々いないですよ。つまり相当安く（お買い得）にしないと売れないと思います。

土地建物を全部一括で売って、残債300万を返済し、残りを母姉で分けるのが一番、得する方法と思います。

akak71 · Answer

現在では、一般的には、借地契約するときに、更地価格の5割程度もらうのが普通です。借地契約で権利金のない方が少数です。

借地権をするメリットが地主、借地者にもあまりありません。
借地権には、抵当がつけられません

田舎では、土地の値段も安いので、借地をする人がいないと思います。

semi-zzz · Answer

残金を支払えば、抵当権は抹消してもらえますので、それだけの価格で売れればできるでしょう。

建物を目的とした借地の場合、借地借家法が適用になりますので、一度貸したら半永久的に返ってこないと考えておくべき状態になります（法律上最低でも３０年は貸さなければならない）。

借地にすることは地主である、質問者の母・姉が承諾してくれればできますが、借地をすると上記のような状態になりますので、借地をした土地の価格は借地のない状態に比べて３～４割程度の価値しかなくなります。

今は建物があっても、使用貸借という建物側の権利が非常に弱い法律関係にあるため１０００万の価値があっても、借地にすると１０００万の価値の土地が、３００～４００万程度の価値しかなくなってしまいます。

借地にしておけば、確かに地代は入りますが、質問者が３００万返すために、質問者の母・姉は６００～７００万一時的ですが、損することになります。

それは、いきなり大きな損失ですよね。それを地代で回収できるかどうかという大きな問題があります。地代が高ければ、買い手はつかないでしょうし。その上その土地は借地しているため、自分らの自由に利用することはできなくなりますし。

いくら親兄弟だからといって、そこまでお願いするのはどうなんでしょう？

抵当権をつけた宅地の建物だけの売却は？

＞建物だけ売れれば抵当権は抹消されますか

この回答への補足

>その際土地の分割が出来ますか。

現在では、一般的には、借地契約するときに、更地価格の5割程度もらうのが普通です。

残金を支払えば、抵当権は抹消してもらえますので、それだけの価格で売れればできるでしょう。

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