マンション総会による決定事項に意義を唱えたいが

古いマンションの区分所有者です。
このたび通常総会が開かれる予定ですが、毎年、総会の出席者が
所有者の十分の一程度と極端に少ないため、
委任状による理事長の議決権が強い状態にあります。

今回、修繕積立金の残金の半額近い修繕計画が管理会社から
議題にあがっております。このマンションは、早くて５年後に
再開発のため取り壊しが予定されているので、
その金額が妥当であるか疑問です。

総会で見直しを迫るつもりですが、参加者が少ないためおそらく
決定されてしまうでしょう。今までの例だと、理事長が管理会社に
異を唱えた事はなく、反対者がいても全て通ってきたという事です。
そこで、決定したあとに意義を唱える方法はないのか、探っています。

理事長への委任による「多数決」で決定してしまったら、
もう覆せないのでしょうか？
総会まで日がないので、急いでいます。よろしくお願い致します。

No.1 回答者： noname#78412 回答日時： 2008/07/18 01:54

マンション管理組合の多数決原則は法律で定められたものですから、多数決で決したら覆せません。

そんなことが許されるなら何も決めることが出来なくなるでしょう。異議があるなら、他の居住者の賛同を得て反対派を多数にして反対の議決をするしかありません。
ただし、議決にいたる手続きに不備がある場合には議決が無効になる可能性はありますが、その場合も決議し直すだけのことです。

建物の区分所有等に関する法律
第39条（議事）　集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。
２　議決権は、書面で、又は代理人によつて行使することができる。

この回答への補足

ありがとうございます。
No.1さんの回答を見逃していて、上の回答にコメントつけてしまってました。
やはりそうなんですね。
他の区分所有者は、遠方にいる方が多く過半数を集めるのは無理なようです。ほとんどが委任状を無記名で提出するので、理事長が権限を握るのが当たり前になっているようです。
議決を無効にするような手続きの不備は何もないという事になりますよね。

マンションの所有者の意識の低さにあきれますが、名簿すら手に入れるのは難しく、何もできませんね。

補足日時：2008/07/18 06:04

No.2 回答者： mat983 回答日時： 2008/07/18 03:48

５年後とかこの先取り壊しなら、普通は最低限しか修繕しません。

水が漏るとか、排水管の交換とか清掃などです。
明らかにおかしいです。

恐らく、きちんと説明すれば同じ考えの方が沢山いると思います。
その同士の方を集め、あなたが委任状を取り付ければいいのです。
また、もし間に合わなくても、１週間遅れても過半数の区分所有者から臨時総会開催請求を起こせば、ひっくり返すこともできます。

この回答への補足

ありがとうございます！本当ですか？
実は総会は今度の土曜なので、委任状は今からでは間に合いません。
でも、臨時総会開催請求を起こしてそこで再検討すれば、覆せるんですね。
管理規約には臨時総会を開けるとはあっても、「決定が覆せる」かどうかまでは書かれていません。
疑う訳ではないのですが、どうかその根拠をもう少し詳しく教えて頂けますでしょうか？

補足日時：2008/07/18 04:18

No.3 回答者： LUMIELE 回答日時： 2008/07/18 06:41

大変ですね！

その様な大がかりな皆の共有財産である「修繕積立金」の使い道を決める場合、通常総会議案が決定される前に、「共用部分」の破損状態等の確認及び各戸のバルコニーなどの「共有部分」の点検及び申告による下調べが必要で、それらを盛り込んだ議案を理事会において協議決定されてのみ総会提議となるのが不可欠です。
基本的に「修繕」に対する見積もり及び今回の場合の様な時期や内容など絡んでいる場合は、特に理事会にて十分に協議され初めて総会の議題にあげると決定されるものと考えます。
いきなり総会というのではなく、事前に選ばれた理事や監事などで管理会社のそれらを含めた試算（案）と言う形で提示され協議されなければいけません。
そのような協議はなされているのでしょうか？
勿論、その様な場合、相見積もりで複数の業者に見積もりを取ります。
もし、協議されずまた、見積もりも１社のみと言うような議案であり、
今回の総会が（修繕積立の半額を使うほどの修繕を）するかしないか？を決めるものでしたら、そこで討議されて「この件については「保留」として事前のアンケートや区分所有者の意思確認を改めて確認する」という落とし所に持っていかれる手もありますね。
副案として別に「修繕工事委員会」の様な専任理事会設立とか提議されてもいいかもしれません。
勿論、事前に質問者さまが区分所有者の方々から委任を取られていたら、
事前の策として盤石です。
余りあからさまに反旗を翻すのは？？とお思いでしたら、理事長様に改めて「理事会」の開催を総会前に開いて頂く様におっしゃって下さい。そしてそこで、しっかり説明を受けられて下さい。場合によっては、理事長さんの判断で「臨時総会」の形を総会前にとって下さるかもしれません。

管理会社丸投げの理事長さんと財産を守ると言う共通の意識と責任で管理組合を纏められるのでは、まるで管理費の決算内容から違ってきます。
私も、数戸マンションを所持し、管理組合の理事長など経験しています。
自分のマンションのローン分だけが自分の財産ではなく、管理すると言う意識もそれぞれの財産の保全に繋がるよう頑張って下さい。

この回答への補足

ありがとうございます。
議案書を見る限りでは、突然の案件のようです。
相見積もりを要求して、臨時総会を求めようと思っていますが、私が唯一直接話した監査役の方の話だと、
以前も理事長から却下され、強引に可決された事があるとのこと。
理事長は役員手当の他、管理費を免除されるなど、特典があるようです。
「アンケート」の実施の要求はいいアイデアですね。
頑張ってみます。

補足日時：2008/07/18 16:25

No.4 回答者： LUMIELE 回答日時： 2008/07/18 07:05

No.３です。

区分所有者の名簿は、基本的に管理会社、管理組合が把握しています。
委任状が遠方在住の方が多く無記名で提出されているとの由。
名簿の請求は、質問者さまが理事であれば、管理会社に請求して下さい。
１/３の人数分の電話確認で２日もあればできると思います。
理事長様の委任で出されている総会議決権を質問者様に委任して頂くよう改めて経過の説明など詳しく連絡を取られたら、賛同の方は多いのではないかと推察します。
何かをしようと思ったら人任せにはしない覚悟は必要です。
勿論、管理会社に名簿請求される場合、理事長様に筋を立てて了承を取られることもお忘れにならない様に！
私の場合、アンケートなども管理会社任せではなく自分で配ったり集計しましたよ。
頑張ってください。

この回答への補足

ありがとうございます。
私は理事ではありません。監査役の方が同じ意見なので、名簿を請求すべきかと話したところ、監査役と理事長は仲が悪いのでやりづらい、法務局に行けば有料で閲覧できるがお金がない、という返答でした。
法務局に訪ねたところ電話番号はわからないという事であきらめました。私が理事長に話せば良かったかもしれませんね。
せめてと思い、個人名でチラシを作りましたが、相談をした不動産屋さんにあまり良くないととめられ、副理事の方のポストに入れただけです。

訪問して（私はそこに住んでいません）２人説得にあたりましたが、手書きの委任状を頂けただけです。

補足日時：2008/07/18 16:32

No.5 回答者： hanka2 回答日時： 2008/07/18 10:14

補足願います。

１．この修繕計画自体、過去から長期修繕計画に記載され、過去の総会で承認されていたものでしょうか？（長期修繕計画があれば当然、5年後の取り壊しを視野に立案されているはず。）

２．総会議案書に、この修繕計画の概要（目的、規模、期間、業者、金額など）の記載があるのでしょうか？また修繕積立金を取り崩すのだから、いくら使っていくら残るか示されているのでしょうか？

３．貴ＭＳの管理規約では、区分所有者の議決権は、どうなっているのか？総会出席、書面議決権行使、委任状（誰に委任するか指定できる）になっているか？それとも総会出席と議長委任の二択しかないのか？

以上、よろしくお願いします。

この回答への補足

ありがとうございます。
１.長期修繕計画の記載されたものは私は所有してません。あるとしても、５年後の取り壊しを元に立案されたものはないと思われます。議案書には、前回から10年が経過しており、再開発計画の状況を鑑みても２回目の大規模修繕が必要、と書かれてあります。

２.細かく概要と見積もりの内訳などがあります。いくら使って残高がいくらかは、のってませんので私が計算した結果、半額近い事がわかりました。

３.総会出席、書面議決権行使、委任状になっております。

補足日時：2008/07/18 16:44

No.6 回答者： toshi-tsugu 回答日時： 2008/07/18 10:50

典型的な管理会社運営のマンションですね。

管理会社を営利目的で修繕工事が収入源ですから、理由は別にして大きな工事を計画すると思います。それをチェックして、管理会社の自由にさせないようにするのが理事会であり、区分所有者です。しかし総会の議案書が配布されたら、後できることは限られますね。また理事長が、どこまで真剣に考えて対応するかによると思います。質問者に賛同する方を募って、理事長あるいは理事会と交渉して、総会開催日を延期することと、同時に住民説明会を開催して質問者の方の考えを広めることくらしかないでしょう。

区分所有者の名簿は、理事長を介して管理会社に依頼するようにすべきかと思います。取り崩しが計画されているマンションの修繕というのは最低限で十分だと思います。多くのマンションで見られますが、区分所有者の無関心、理事長の無関心で管理会社を太らせて行きます。工事の見積もりは、大雑把なのですが、それを精査できる人が居ないのが現状ですね。何か値上げすると提案すると大反対する区分所有者でも、管理会社の上手な説明は容認する人が多いですね。

賛同者を一人でも多く集めて、理事長と交渉してみることではないでしょうか。

この回答への補足

ありがとうございます。

今までの話をきくと、まっとうな意見を理事長に直接述べる人がいても、喧嘩になって結局通らなかったそうです。
理事長でなく副理事長に連絡をもらえるよう、メモをポストに入れたりしていたのですが、連絡はもらえていません。

結局、理事長と交渉力のない監査役の方（この方は始終クレームをつけるだけのせいか、理事長と仲が悪く、何もできないようです）しか賛同者がいません。
もう開催は明日なので、今からできる事はマンションの掲示板へのビラはりくらいかと思います。頑張ってみます。

補足日時：2008/07/18 16:58

No.7 回答者： hanka2 回答日時： 2008/07/18 18:05

＃５です。

時間がないので手短かにします。（後日詳しく説明します。）

＞監査役の方が同じ意見なので

監査役は民法でいう監事です。監査役の方が理事長の不正を総会にて報告する。または、監事が臨時総会を召集し、議長となり、理事長を解任すれば良い。
少なくとも、明日の総会で監事の方が、「区分所有者の共同の利益を害する行為（※参照）があり、業務の執行について不適切である。」と報告すること。
仮に明日の総会で決まっても、後日、監事の方が臨時総会を召集し、覆せばよい。

※不正の具体例
＞理事長は役員手当の他、管理費を免除されるなど、特典があるようです。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
　民法（口語訳）
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
第５８条　法人には、定款、寄付行為又は総会の決議で、一人又は数人の監事を置くことができる。
第５９条　監事の職務は、次のとおりとする。
　１、法人の財産の状況を監査すること。
　２、理事の業務の執行の状況を監査すること。
　３、財産の状況又は業務の執行について、法令、定款若しくは寄付行為に違反し、又は著しく不当な事項があると認めるときは、総会又は主務官庁に報告をすること。
　４、前号の報告を報告するため必要があるときは、総会を招集すること。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
マンション標準管理規約
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
第４１条　監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告しなければならない。
２ 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができる。
３ 監事は、理事会に出席して意見を述べることができる。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

この回答への補足

ありがとうございます。
標準管理規約は読みました。
理事長が管理費を免除されているのは、私が購入する前に総会に理事長より報告があり、出席者３人程の了承により認められた事のようです。
管理規約にはありません。私は先日監事からきいたので、明日「公正さに欠ける」と言うつもりです。

監事の職務としては、実際は「領収書がまわってくるのではんこを押してるだけで、不正かどうか判断するような資料がない」と言ってました。
面倒な事をやって頂いているので、私もそれ以上は
追求できませんでしたが、このままでは立て替え時が不安です。

明日、修繕計画が可決されてしまったら、恐らくすぐに契約書が交わされるでしょう。
そうなると、後日覆すのは不可能ではないかと思われるのですが、どうでしょうか。
理事長の解任は、来年に向けて求めてゆきたいと思っています。

補足日時：2008/07/18 21:55

No.8 回答者： LUMIELE 回答日時： 2008/07/19 02:22

No.３です。

色々伺うとかなりきな臭い感じがしてきましたねぇ。
色々な方がご意見を出されていますし、今は時間がありませんので私からは駆け込み寺的な「管理組合協議会」の事を・・・。
色いろな問題で対処に行き詰った管理組合をサポートしてくれる非営利団体で各県にあると思います。
そこでご相談されたらどうでしょうか？
色々な問題に精通されていますので、頼りになると思いますよ。
頑張ってください！

この回答への補足

ありがとうございます！非常に感謝します。
検索したら、東京都市整備局という団体のやっている分譲マンション管理・建替え協議会というものがありました。
こういうところを随分探したつもりでしたが、みつけられませんでした。

今回の修繕が妥当なのかどうか、ここに建物診断をしてもらう事を、本日提案しようかと思います。プリントをして持って行こうと思います。

またご報告致します。本当にありがとうございました。

補足日時：2008/07/19 04:13

No.9 回答者： hanka2 回答日時： 2008/07/19 10:58

＃５，＃７です。

本日の総会は如何だったでしょうか？

＃７で監事さんと協力してと言ったのは、理事長および理事会ならびに管理会社の管理運営に著しい不正があるので、監事の職権として報告して貰い、監事の職権として臨時総会を開催し今回の修繕計画を撤回させては？と言う意味です。

＞理事長の解任は、来年に向けて求めてゆきたいと思っています。
よって理事長の解任は来年の通常総会を待たず、監事（＝監査役）の職権で臨時総会を招集すれば良いだけです。

管理費免除なんて馬鹿げたことをやっていること自体、区分所有法の第６条で禁止している「区分所有者の共同の利益に反する行為」です。
その行為を区分所有法で言う管理者たる理事長が行っているのですから、同法第25条第２項にある通り、質問者様自ら裁判所に解任の請求ができます。

しかし、監事（＝監査役）の方が質問者様と同じ意見なら、先に触れた通り、監事は管理者（＝理事長）に不正がある場合の総会召集権が、民法により認められているので、裁判の判決をまたず、総会決議で解任できるのです。

私のＭＳは築２５年１００軒規模です。１０年程前に理事長および理事会が好き勝手に修繕積立金を取り崩し、不要な工事を次々に行っていたことがありました。その際に私が監事となり、当時の理事会を総退陣させた経験があります。

監事（＝監査役）の仕事は入出金伝票にはんこを押すことだけではありません。と言うかそれは会計担当理事の仕事です。監事の仕事は理事会とは独立し。あくまでも区分所有者の共同の利益の観点から、管理組合の運営（＝事業計画とその執行状況）をチェックすることです。そして不正があった場合はそれを各区分所有者や所轄官庁に報告する義務があります。

今回の件では、監事の方も同じお考えなら、お二人で協力して動かれてみてはどうでしょう。マンション関係ＮＰＯやマンション管理士の助言等も参考にすると良いでしょう。

今からでも覆られます。頑張ってください。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
建物の区分所有等に関する法律
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
（区分所有者の権利義務等）
第６条　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
２　区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求することができる。この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければならない。
３　第１項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に準用する。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
（選任及び解任）
第25条　区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる。
２　管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

この回答への補足

本当にご丁寧にありがとうございます。お返事遅れてすみませんでした。
一昨日の総会ですが、私にしてはかなり頑張って意見を述べました。

結果、不要と思われる工事は審議の見送り、管理会社の事前調査で必要と診断されたらしい防水工事は、
相見積もりを私の方で探してとった後、理事会で判断する、という事で保留となりました。

そして理事長の管理費の件ですが、実際は免除されている訳ではなく、理事長の持ち分は店舗であり、
水道などの設備が別であるところから、他の住居よりも管理費の算定基準を低く抑えるべきであるが、それができない（理由不明）ために、25%ほど理事長名義の会社に設備保守費という名目でバックしている、というものでした。
これについても、妥当であるのか継続審議となりました。

結局、監査役（正確には監査役の奥様）がおっしゃっていた「管理費免除」と「委任状により理事長の議決権が強い」
というのは不正確であったようです。
しかしながら、理事長は終止管理会社よりの発言をし、「相見積もりなんて初めてだ」という言葉が平気で出るなど、
組合理事長としての意識が低すぎると感じました。
不正は疑わしいのですが、それを追求するエネルギーは私にはありません。他の役員も同様のようです。

今まで役員は理事長の他に理事１名と監事１名しかいなかったのですが、
この度、私が副理事長となりました。
まずは相見積もりですが、マンション管理センターに相談に行く事にします。管理会社が大手だったり、建て替え予定があるので、業者に敬遠される懸念があると不動産屋さんに言われましたが、頑張ってみます。

おっしゃるように監事と組むべきなのですが、忙しそうで奥様としかお話できません。奥様はこういう事には不向きな方のようです。

貼り紙やチラシの効果もなく、出席者はなんと私を入れて４人でした。
相場の1.5倍もする管理費など、他にも問題はあるのに。（所有者は45名です）
一人で頑張るのは割に合わない感は強いけれど、こうも無関心の集団だと、今のところは仕方がありませんね。

とりあえずまだこの質問を締めきらずに、またお礼を兼ねてご報告したいと思います。

できればもう一度アドバイスなりご感想なり頂ければうれしいです。ありがとうございました。

補足日時：2008/07/21 13:05

No.10 回答者： hanka2 回答日時： 2008/07/22 11:03

＃５，７，９です。

副理事長になられたのですね。今後、ますます多忙になりますが頑張って下さい。

今回は＃９の補足への回答ではなく、副理事長になられた質問者様へのアドバイスです。

管理組合の理事のお一人になられたのですから、次の３つは最低限おさえておきましょう。
１．関係法令…「区分所有法」「マンション管理適正化法」
２．標準管理規約と貴ＭＳ管理規約ならびに総会や理事会の議事録。その他（会計帳簿類や区分所有者名簿…）
３．管理組合、組合員(区分所有者)、総会、管理者(理事長)、理事会、理事、監事、占有者、管理会社、管理人の違いや役割や権利や義務

１．関係法令については下記ＵＲＬがわかり易いでしょう。
　仙台市トップ＞建築・住宅・土地＞住まいのホームページ＞分譲マンション
　http://www.city.sendai.jp/toshi/jutaku/manshon/i …

２．標準管理規約も上記１のＵＲＬからリンクをたどれば入手できます。
　貴ＭＳの管理規約は、一般的には管理組合の理事長が原本を保管しているハズなので、開示請求し複写しましょう。（保管してなければ区分所有法に触れるはず）
　総会や理事会の議事録や会計帳簿等の閲覧は、民法で定められた組合員の権利だったはずです。
　※あまり大袈裟にやると揉めますので徐々に

３．ＭＳ管理組合の組織(管理組合、総会、理事会、監事…）については上記１のＵＲＬに詳しいです。

これらを踏まえた上で(理論武装して)、今後の組合運営に携わって下さい。

なお、＃９の補足にあった事項について一言…
＞そして理事長の管理費の件ですが、実際は免除されている訳ではなく、理事長の持ち分は店舗であり、
＞水道などの設備が別であるところから、他の住居よりも管理費の算定基準を低く抑えるべきであるが、それができない（理由不明）ために、
＞25%ほど理事長名義の会社に設備保守費という名目でバックしている、というものでした。

これは民法で禁止される「自己契約及び双方代理」にあたると思われます。(法律の専門家ではないのであくまで参考程度にお願いします)
民法　第108条（自己契約及び双方代理）
　同一の法律行為については、相手方の代理人となり、又は当事者双方の代理人となることはできない。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

最後に「財団法人マンション管理センター」のＵＲＬを載せておきます。
→　http://www.mankan.or.jp/index.html

参考URL：http://www.mankan.or.jp/index.html