■貸主と連絡が取れません・・・・助けて。

何から話せばいいのかわからないので、箇条書きで失礼します。

■私、賃借人
■現在、分譲賃貸マンションに住んでいます。
■敷地内の駐車場にとめている車に張り紙がありました。
■『管理費・修繕費未払いのため、７月３１日で解約を通知します』
■その他、ポストに貸主宛に督促状が入ってました。
■内容は、３月から８月までの間、管理費・修繕費・駐車代・町会費等の支払いがない事への督促。
■仲介してくれた不動産屋（管理会社）に相談
■貸主と連絡が付かないとの事。
■状況、電話しても（自宅・携帯）繋がったり、すぐに留守電になったり、
■留守番電話に用件を入れても、折り返しの連絡が無いとの事。
■管理会社さんが貸主の自宅に訪問しても、帰宅していないとの事。

ここで、私の不安がよぎります。
(1)賃貸で借りている私は、退去を命じられる可能性はありますか？
(2)駐車場を解約されているけど、実際まだ停めていて、どうすればいいのか？
(3)たとえば、貸主が自己破産・売却されてしまった場合の私の立場は？
(4)賃借開始から半年しかたっていないけど、貸主に損害賠償等請求可能なのか？
(5)その他、私は、どうしたらいいのか？

ごめんなさい、どうしたらいいのか、わからなくて、
色々と書いてしまいました。

皆様の、ご助言お願いします。
不安で心配です。。。すみません。

No.9 回答者： noname#119854 回答日時： 2008/08/21 11:39

1)賃貸借期間満了までは、貸主が自己破産しても破産管財人かそれに変わる方に賃料の支払をすれば住めますし、またオーナーチェンジのような形で賃貸もできるかもしれませんが、居住用として購入されれば出なければならないこともありますが時期などは相談でしょう。

２）家賃は駐車料金込みであれば、管理組合に仲介業者に話してもらって直接駐車料金を支払うようにするか、自分で交渉されるか
３）１に一緒に説明済み
４）損害賠償の請求はできても管理費も駐車代金も支払えない人から取れないので徒労になりませんか。むしろそう家賃からマンションの管理費駐車代金を差し引いた金額を振り込むような方法を業者に話して考えてもらえませんか。残りを家賃として振り込む方法で。
　退去時期を考えて敷金や保証金で家賃を相殺するようにするか。
　仲介業者に、仲介料半額で他を探してもらうなど妥協案（納得のできるような案）を探る。

　契約上いろいろ制限があると思いますが、明らかに貴方が困れば仲介業者は退去まで納得する解決を模索してもらうことをお勧めします。　

この回答へのお礼

丁寧な、ご説明ありがとうございます。

仲介会社、銀行や、弁護士に相談しました所、
すでに、競売へ移行しはじめているそうです。
新しい購入者より退去を求められた場合、６ヶ月以内に
退去しなければいけないんですね。　調べてわかりました。

駐車場の件は、マンションの管理会社へ仲介業者さんが話をつけて
頂き、賃借人である私が管理会社に直接払いで継続できる事になりました。
弁護士に相談しましたが損害賠償などは難しいようですね。
まぁ、追い出されなければ問題ないのですが・・・・。
今回、幸いなことに敷金は仲介業者さんが預かっているようで、
退去する際には、全額返してくれると約束してくれました。
それでも、引越しにはお金と時間がかかるので、仲介業者さんと
良く相談し、行動したいと思います。

遅くなりましたが、ご返答、ありがとうございました。

お礼日時：2008/09/18 09:41

No.8 回答者： nonbay39 回答日時： 2008/08/20 22:31

　とりあえず、管理会社に事情を説明して、駐車場代は無しにしてもらえば良いと思います。

あとのことは管理組合と家主の問題ですからあなたには関係ないでしょう。
　
　家賃さえきちんと払っていれば部屋を急に追い出されることはないでしょう。
　家主が破産して競売になれば、通知があると思いますのでそれから６ヶ月の猶予となるでしょう。普通に売買であればそのままの条件です。

　あとは成り行き任せで放っておくしか無いと思います。車に貼り紙はやめてくださいと言いましょう。駐車場の件は管理組合に相談するか、よそに借りるかでしょうね。とにかく管理費や修繕費のことは家主に言ってくれと言うべきでしょう。あなたでは対処しようもありません。

　空きがあれば駐車場は管理組合に相談すれば貸してくれるかもしれません。料金は現状のオーナーが使用する形態ではないので高くなるとは思いますけど。
　よそに借りる方が簡単だとは思います。

この回答へのお礼

丁寧な、ご説明ありがとうございます。

仲介会社、銀行や、弁護士に相談しました所、
すでに、競売へ移行しはじめているそうです。
新しい購入者より退去を求められた場合、６ヶ月以内に
退去しなければいけないんですね。　調べてわかりました。

駐車場の件は、マンションの管理会社へ仲介業者さんが話をつけて
頂き、賃借人である私が管理会社に直接払いで継続できる事になりました。
弁護士に相談しましたが損害賠償などは難しいようですね。
まぁ、追い出されなければ問題ないのですが・・・・。
今回、幸いなことに敷金は仲介業者さんが預かっているようで、
退去する際には、全額返してくれると約束してくれました。
それでも、引越しにはお金と時間がかかるので、仲介業者さんと
良く相談し、行動したいと思います。

遅くなりましたが、ご返答、ありがとうございました。

お礼日時：2008/09/18 09:41

No.7 回答者： mm456789 回答日時： 2008/08/20 13:20

駐車場については、貸主が管理組合から押さえている駐車スペースを質問者様に又貸し(転貸)していると思うので、貸主が駐車料不払いにより使用権限を失えば、当然に質問者さんの使用する権利も失われることになります。

この場合、駐車場１台付きというような内容で貸主と契約しているのであれば、その点については債務不履行による損害賠償請求の対象になると思いますが、額は微々たるものでしょうし、マンションの修繕費すら支払っていない人が損害賠償に応じるかと言えばかなり難しいと思います。

肝心のお部屋の方は、貸主が第三者に売却した場合には質問者様との契約が新所有者にそのまま引き継がれます。新所有者がどういう素性の人かとかいう問題は別として、法的にはリスクはありません。この場合、貸主が自己破産したとかそういうことは関係なく、任意で売却したかどうかがポイントになります。

では任意で無い売却とは何かと言えば、それは競売と言います。
貸主は恐らく金融機関から借り入れをしてその物件を購入していると思いますので、質問者さんと契約を結んだ時には、既に金融機関の抵当権が設定されていたと思います（抵当権設定の有無は契約時の重要事項説明の対象となっておりますので、仲介業者からも説明があったと思います。重要事項説明書を見てください）。

万が一貸主が金融機関への返済も滞らせていたとすると、金融機関は債権回収のため、抵当権の対象となっているそのお部屋を競売という手続きで売却することがあります（必ずではありません）。
法律では、抵当権が設定されたお部屋を借りた場合で、そのお部屋が競売により所有者が変わった時には、賃借人（この場合質問者様）は新所有者に賃借権を対抗できないとされています。
つまり新所有者が質問者様に出て行ってくれといえば、６ヶ月以内に質問者様は退去をしなくてはならないとされております（もちろん新所有者とそのまま住み続けることを合意できれば退去は不要です）。
また競売により所有者が変わった場合は、新所有者は旧所有者より原則として敷金を引き継ぎませんので、質問者さんが預けた敷金はあくまでも競売を食らった貸主（＝旧所有者）に返還を求めなくてはならず、一方で契約が引き継がれる場合でも、新所有者からは新たに敷金の預け入れを求められる可能性があります。

このように競売になると質問者様の立場は非常に不安定ですが、残念ながら現時点ではこれと言って打つ手は無いのが実情です。
金融機関に聞いても貸主の返済状況などは絶対教えてくれませんし、ある日当然賃料差し押さえの通知が裁判所から来たりするかもしれません（そうすると質問者さんは貸主ではなく差押人に賃料を支払うことになります）。

ただ現段階では、貸主が管理組合に対して管理費・修繕費等を支払っていないというだけで、質問者さんに対しては駐車場のこと以外では一応迷惑というか契約上の債務不履行をしておりませんし、金融機関との関係も不明です。
当面は様子を見る以外に方法はないと思いますが、このまま良くない方向に行く可能性も充分考えられますので、今のうちに知り合いの不動産屋や市の無料相談所などでもう少し詳しく相談をされておくことをお勧めします。

この回答へのお礼

丁寧な、ご説明ありがとうございます。

仲介会社、銀行や、弁護士に相談しました所、
すでに、競売へ移行しはじめているそうです。
新しい購入者より退去を求められた場合、６ヶ月以内に
退去しなければいけないんですね。　調べてわかりました。

駐車場の件は、マンションの管理会社へ仲介業者さんが話をつけて
頂き、賃借人である私が管理会社に直接払いで継続できる事になりました。
弁護士に相談しましたが損害賠償などは難しいようですね。
まぁ、追い出されなければ問題ないのですが・・・・。
今回、幸いなことに敷金は仲介業者さんが預かっているようで、
退去する際には、全額返してくれると約束してくれました。
それでも、引越しにはお金と時間がかかるので、仲介業者さんと
良く相談し、行動したいと思います。

遅くなりましたが、ご返答、ありがとうございました。

お礼日時：2008/09/18 09:42

No.6 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/08/20 12:55

＃２です。

質問内容を間違えていました。

状況は、分譲賃貸において、質問者はきちんと家賃などを大家に支払っているのに、大家が管理費などを支払わなかったために、駐車場を解約されたということですね。

駐車場は分譲マンションの共有部分で、管理組合が管理しています。通常第３者への貸し出しなどを禁止していることが多いですし、もしかしたら賃貸されていることも知らないのかもしれません。
賃貸を禁止している分譲マンションというのもありますし。

駐車場の契約者本人は大家で、その大家が支払いをしていないならば、管理組合は駐車場契約を管理規約や使用規則に基づき大家との間の駐車場契約を解約することができます。
そのため駐車場は契約を解除されているものと思いますので、やはり駐車場は別途探すべきです。

支払いをきちんとしているのにかかわらず、大家の怠慢で駐車場が解約されましたので、新たに駐車場を契約するのに要した仲介手数料などは損害として大家に請求できます。

（１）については、質問者が管理規約に対する重大な違反などを行っていなければ、管理組合の管理費など滞納を理由に追い出すことはできません。
基本的に家賃の支払いが行われていれば大丈夫です。
なお、管理費の支払いなどは借り手になくあくまで所有者である大家にあります。管理組合は質問者に滞納管理費などは請求できません。

（２）については冒頭に述べたように駐車契約は大家との間に交わした契約を管理組合は解除できます。元の契約が解除されていますので、大家と質問者の契約は有効であっても、質問者が利用することはできません。別途駐車場を探してください。多分質問者が直接管理組合と契約することは規約などでできないことになっています。

（３）は＃２で書いたとおりです。
（４）は大家が管理費滞納などをしたのが原因なら、損害賠償できます。

この回答へのお礼

丁寧な、ご説明ありがとうございます。

仲介会社、銀行や、弁護士に相談しました所、
すでに、競売へ移行しはじめているそうです。
新しい購入者より退去を求められた場合、６ヶ月以内に
退去しなければいけないんですね。　調べてわかりました。

駐車場の件は、マンションの管理会社へ仲介業者さんが話をつけて
頂き、賃借人である私が管理会社に直接払いで継続できる事になりました。
弁護士に相談しましたが損害賠償などは難しいようですね。
まぁ、追い出されなければ問題ないのですが・・・・。
今回、幸いなことに敷金は仲介業者さんが預かっているようで、
退去する際には、全額返してくれると約束してくれました。
それでも、引越しにはお金と時間がかかるので、仲介業者さんと
良く相談し、行動したいと思います。

遅くなりましたが、ご返答、ありがとうございました。

お礼日時：2008/09/18 09:44

No.5 回答者： m_inoue222 回答日時： 2008/08/20 12:49

大家してます

難しい立場になってしまいましたね
仲介してくれた業者が多少でも動いてくれているのが少しは救いですね

１．家賃さえ振り込んでいればすぐに退居をする事にはなりません
２．管理組合と個別に話し合われては？
　　緊急避難的に駐車料金だけは管理組合に支払うことを条件にすれば認めて貰えるかも？
　　新たに他の場所を認めて貰う交渉も可能かも？
３．大家が破産＋競売にでもなると敷金は返還されず落札後６ヶ月しか住めないかも？
　　もちろんその間の家賃も必要です
４．ほとんど実質的な救済は無いと思ってください
　　いくら権利があっても無い者からは取れません
５．仲介業者と密に連絡し、相談しましょう

いずれにしろやっかい事に巻き込まれますので

私なら．．．
・駐車場所を確保する
・家賃は数ヶ月振り込まない（契約違反承知）
・仲介業者に他の物件を紹介して貰い引っ越す

いずれにしろ貴方にはいくらかの損害が発生するでしょうが少しでもケガを少なくする必要が有るでしょう

滞納家賃と貴方が実際に被った損害などの精算は事態が落ち着いてからでも間に合います

＞不安で心配です

それほど深刻では有りません
とりあえずは駐車場問題だけを優先して対応しましょう

住むだけなら恐らく今後１年くらいは住めます（家賃を滞納しながら．．．）

・その間に連絡が有れば話し合いが始められます
・新しい所有者がハッキリすれば改めて話し合いが出来ます

安心して過ごしてください

この回答へのお礼

丁寧な、ご説明ありがとうございます。

仲介会社、銀行や、弁護士に相談しました所、
すでに、競売へ移行しはじめているそうです。
新しい購入者より退去を求められた場合、６ヶ月以内に
退去しなければいけないんですね。　調べてわかりました。

駐車場の件は、マンションの管理会社へ仲介業者さんが話をつけて
頂き、賃借人である私が管理会社に直接払いで継続できる事になりました。
弁護士に相談しましたが損害賠償などは難しいようですね。
まぁ、追い出されなければ問題ないのですが・・・・。
今回、幸いなことに敷金は仲介業者さんが預かっているようで、
退去する際には、全額返してくれると約束してくれました。
それでも、引越しにはお金と時間がかかるので、仲介業者さんと
良く相談し、行動したいと思います。

遅くなりましたが、ご返答、ありがとうございました。

お礼日時：2008/09/18 09:45

No.4 回答者： guguku2 回答日時： 2008/08/20 12:45

不動産やで営業しています。

（１）分譲賃貸なので、管理会社からは退去命令は出せないです
（２）駐車場を解約されてしまっているのであれば、他で探すしかないでしょう。その場合は貸主にペナルティを支払ってもらいましょう
（３）貸主が売却されてしまった場合は、売却された方には今の契約がそのまま引き継がれますので、家賃の振込先が変わるくらいでしょう。
自己破産は事情が違います。自己破産して売却されて、新しいオーナーから出て行ってほしい、と言われたら、その通告を受けてから６ヶ月以内に引っ越さなくてはなりません。
敷金は戻ってこないと考えてよいでしょう。もちろん引っ越しの費用などの保証もまったくありません。
（４）損害賠償請求って、損害があった場合に請求するものですが、何か損害がありましたか？駐車場くらいではないですか？
慰謝料は損害賠償には当たらないとおもうのえすが、ここは詳しくないのでなんとも（すみません）
（５）どうしたらいいか・・・。むずかしいですよね。
自己破産される前に引っ越されるのがよいと思います。少なくとも敷金が返ってくる可能性がありますし、
うまくいけば引っ越し費用なども出させる権利がでるかもしれません。
自己破産して競売にかけられたらもう終わりなので、それまでに手を打つ事をおすすめします。
とはいえ、解約予告を出す契約者がいない。。。
とりあえずは管理会社に解約の旨を伝える事が必要だと思います。
あとは、宅建協会もしくは都道府県にある不動産関連部署にご相談されてはいかがでしょうか？
お役にたてる情報が少なくてすみません。
できるだけirukac21さんが有利になるように事が運べばよいですね。

この回答へのお礼

丁寧な、ご説明ありがとうございます。

仲介会社、銀行や、弁護士に相談しました所、
すでに、競売へ移行しはじめているそうです。
新しい購入者より退去を求められた場合、６ヶ月以内に
退去しなければいけないんですね。　調べてわかりました。

駐車場の件は、マンションの管理会社へ仲介業者さんが話をつけて
頂き、賃借人である私が管理会社に直接払いで継続できる事になりました。
弁護士に相談しましたが損害賠償などは難しいようですね。
まぁ、追い出されなければ問題ないのですが・・・・。
今回、幸いなことに敷金は仲介業者さんが預かっているようで、
退去する際には、全額返してくれると約束してくれました。
それでも、引越しにはお金と時間がかかるので、仲介業者さんと
良く相談し、行動したいと思います。

遅くなりましたが、ご返答、ありがとうございました。

お礼日時：2008/09/18 09:45

No.3 回答者： akina_line 回答日時： 2008/08/20 12:42

こんにちは。

　分譲賃貸マンションの持ち主(貸主)に督促すべきものを借主に督促するとは、おかしな話です。
　一般的に、管理費、修繕費は管理会社に支払うべきものですが、管理会社は何故貴方の車、ポストに督促状を入れているか理由は言っていませんか。
　基本的には、マンションの持ち主が上記諸費用を滞納したり、破産したとしても、貴方に直接的な被害は無いはずです。
　(1)無し。
　(2)停めてよい。
　(3)売却されたら新しい貸主に家賃を振り込むことになります。
　(4)これが分からないのですが、貴方は何を理由に損害賠償を請求するのですか。実質的に金銭被害等が無ければ、請求は難しいでしょう。残念ながら、精神的に平安を乱されたなどの理由で請求は通らないと思われます。
　(5)特にすることは無く、督促状を貴方のポストや車に貼らないように抗議することぐらいでしょう。

では。

この回答へのお礼

丁寧な、ご説明ありがとうございます。

仲介会社、銀行や、弁護士に相談しました所、
すでに、競売へ移行しはじめているそうです。
新しい購入者より退去を求められた場合、６ヶ月以内に
退去しなければいけないんですね。　調べてわかりました。

駐車場の件は、マンションの管理会社へ仲介業者さんが話をつけて
頂き、賃借人である私が管理会社に直接払いで継続できる事になりました。
弁護士に相談しましたが損害賠償などは難しいようですね。
まぁ、追い出されなければ問題ないのですが・・・・。
今回、幸いなことに敷金は仲介業者さんが預かっているようで、
退去する際には、全額返してくれると約束してくれました。
それでも、引越しにはお金と時間がかかるので、仲介業者さんと
良く相談し、行動したいと思います。

遅くなりましたが、ご返答、ありがとうございました。

お礼日時：2008/09/18 09:44

No.2 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/08/20 12:40

＞管理費・修繕費・駐車代・町会費等の支払いがない事への督促

以上は大家へ支払うことになっているのですか？
今までどうやって払っていたのでしょうか？
今までの方法で払えず、大家に連絡が取れないようなら、滞納にならないように法務局へ供託しておいた方が安全です。
供託は支払先が不明、大家が受け取りを拒否している場合、滞納にならないように法務局が代わりに受け取ってくれる制度です。

(1)賃貸で借りている私は、退去を命じられる可能性はありますか？
家賃滞納をすれば、契約解除され退去を命じられる可能性はあります。そうならないように供託を利用してください。

(2)駐車場を解約されているけど、実際まだ停めていて、どうすればいいのか？
駐車場が別途契約なら簡単に駐車代滞納を理由に解約できますので、不法駐車となります。別途駐車場を探してください。

(3)たとえば、貸主が自己破産・売却されてしまった場合の私の立場は？
競売以外の方法で売却されても大家がわかるだけで、賃貸契約はそのままです。
抵当権が設定されていて競売された場合は、賃貸契約と抵当権の設定のどちらが先かによります。賃貸契約が先ならば、大家が代わるだけです。
抵当権が先ならば、落札人と改めて賃貸契約を結ぶか、６ヶ月の猶予を与えられますが、退去しなければなりません。どちらを選ぶかは落札した人の考え方によりますが、滞納のあるような人とは契約を結ばず、退去を求める可能性の方が大きいでしょう。
なお、その間の家賃相当の使用料の支払い義務は発生します。
この場合、敷金は破産した元の大家に対して返金を求めることになります。破産していますので、回収はほとんどできません。

抵当権が設定されているかどうかは、賃貸契約の際に仲介業者が渡した重要事項説明書に記載してあります。記載があれば抵当権が先、なければ仲介業者のミスがなければ、賃貸契約はそのまま継続されます。

(4)賃借開始から半年しかたっていないけど、貸主に損害賠償等請求可能なのか？
損害とは何でしょうか？
契約違反による契約解除は質問者側に非がありますので損害賠償はできません。大家が代わっても影響はありませんので、損害は発生していません。発生していない損害を求めることはできません。
競売により退去されるような状況になった場合は、大家に過失があれば損害賠償は請求できますが、破産しているような相手からお金を取ることは現実問題できません。

(5)その他、私は、どうしたらいいのか？
家賃の滞納になれば、賃貸契約自体も解除されますので、支払先が不明など支払いたいが支払えない状態なら、滞納にならないように、供託をしてください。供託の方法は法務局で教えてくれるでしょう。
駐車場は不法駐車状態ですので、早めに代わりの駐車場を探すか自動車を処分してください。
そのほか、弁護士などに相談するとよいと思います。

この回答へのお礼

丁寧な、ご説明ありがとうございます。

仲介会社、銀行や、弁護士に相談しました所、
すでに、競売へ移行しはじめているそうです。
新しい購入者より退去を求められた場合、６ヶ月以内に
退去しなければいけないんですね。　調べてわかりました。

駐車場の件は、マンションの管理会社へ仲介業者さんが話をつけて
頂き、賃借人である私が管理会社に直接払いで継続できる事になりました。
弁護士に相談しましたが損害賠償などは難しいようですね。
まぁ、追い出されなければ問題ないのですが・・・・。
今回、幸いなことに敷金は仲介業者さんが預かっているようで、
退去する際には、全額返してくれると約束してくれました。
それでも、引越しにはお金と時間がかかるので、仲介業者さんと
良く相談し、行動したいと思います。

遅くなりましたが、ご返答、ありがとうございました。

お礼日時：2008/09/18 09:43

No.1 回答者： nyonyon 回答日時： 2008/08/20 12:33

まず前提として、管理費、修繕費、駐車代などそれらの支払は確実に行われていましたか？

未払いとされた費用と期間で、実際はキチンと支払い済みであるならば、それら支払った証拠があれば
一方的な契約解除と退去命令はできません。

どうやって支払われているか分かりませんが、銀行引落ならば通帳のコピー、
また、管理会社にも問い合わせて支払状況を確認して証明してもらってください。

この回答への補足

nyonyonさん。

アドバイスありがとう。

私は、賃借人で、家賃（駐車場代含む）は仲介業者に
毎月末日に、遅れも無く支払っています。
今回の内容は、仲介業者から家賃を振り返られた貸主サイドの
未払いの件で、先日、投函された書類には、３月～８月まで
一切、支払っていないようです。

補足日時：2008/08/20 19:01

この回答へのお礼

丁寧な、ご説明ありがとうございます。

仲介会社、銀行や、弁護士に相談しました所、
すでに、競売へ移行しはじめているそうです。
新しい購入者より退去を求められた場合、６ヶ月以内に
退去しなければいけないんですね。　調べてわかりました。

駐車場の件は、マンションの管理会社へ仲介業者さんが話をつけて
頂き、賃借人である私が管理会社に直接払いで継続できる事になりました。
弁護士に相談しましたが損害賠償などは難しいようですね。
まぁ、追い出されなければ問題ないのですが・・・・。
今回、幸いなことに敷金は仲介業者さんが預かっているようで、
退去する際には、全額返してくれると約束してくれました。
それでも、引越しにはお金と時間がかかるので、仲介業者さんと
良く相談し、行動したいと思います。

遅くなりましたが、ご返答、ありがとうございました。

お礼日時：2008/09/18 09:43