賃貸している店舗が競売にかかるみたいで・・

自営で営業しているのですが、今借りているビルが競売にかかるみたいで、裁判所からの通知がきました。経緯をまとめました。

平成18年12月末にこのビルのオーナーと1部屋の賃貸契約を結び入居が19年1月13日です。契約内容は2年更新で5年賃貸したら保証金全額かえる。
平成19年1月20日に1通目裁判所から第三者債務者宛ということで、「債権差し押さえ命令」が届きました。家賃の差し押さえになったのでこれから、○○回収サービスというとこに家賃をふりこんでください。と、いう事でした。
ビルのオーナーさんとしゃべる機会があったので、どうなるんですか？ときいたのですが、大丈夫。との事だったので、そのままにしていたら、平成20年8月20日に競売物件なので写真を撮らせてください。という事で競売担当の方が店舗の写真を撮りにきました。その方に聞いたら、法律では、次のオーナーがきまったら出て行かないとだめといわれました。平成16年までは賃貸者の保護法があったけどそれ以降の契約に対してはないといっていました。
本日、自宅の住所宛に法律事務所から通知「債権者説明会」が送られて着ました。これからどうなるのか、どうしたらいいかわからなくて詳しい方アドバイスお願いします・・・・

☆債権者説明会の日は思いっきり仕事でそれをキャンセルしても、行くべきなんでしょうか？
☆新な店舗は探したほうがよいでしょうか？
☆次の店舗を借りる場合、費用はどうなるのでしょうか？
☆今パンフレット等を制作依頼しています。住所変わったりの事を考えてとめたほうがいいのでしょうか？またとめても多少費用がでます、それはどこかに請求できますか？
☆保証金は戻ってきますか？
☆1年の中で10月11月がメインの仕事です。この忙しい時に正直店舗移動など、お客様も関係するので無理なんですが、これは対応していただけるんでしょうか？
☆去年12月に店舗改装した費用はどうなりますか？

本当素人内容ですいません・・

No.6 回答者： -phantom2- 回答日時： 2008/09/06 17:28

>賃貸するときに説明なくても、無理なんですか？

不動産業者を仲介して賃貸契約を結ぶ時は、契約前に重要事項の説明というのを行い、そこでその賃借物件には既に抵当権が設定してある旨の説明を行うことになっており、契約した場合は重要事項説明書として書面で手渡されます。

業者がこの重説を怠った場合は、宅建業法違反で処分を受ける可能性があります。
あくまでも宅建業法違反の罰則ですので罰金刑などになりますが、保証金を業者が質問者さんへ返還するなどの話ではありません。

このケースでは業者を通してないようなので、当然に重説もなかったと思います。
業者を通さず取引する場合は自己責任になります。

店舗を賃借りするときには抵当権のチェックをするのは基本です。

それすらも知らない一般の人が、業者を通さずに契約して失敗するのは当たり前の話と思います。
詐欺でもなんでもありません。

この回答への補足

近いうちに債権者説明会というのがあります。
これはビルのオーナーさんの弁護士さんからの手紙です。
この債権者説明会はどんな話になるのでしょうか？
もしわかるなら教えてください。

補足日時：2008/09/07 00:20

この回答へのお礼

ありがとうございます。
No.6さんのいわれる通りです。
素人なのに、そんな簡単に・・・ですね。
本当人生の勉強になりました。
みなさんのアドバイスよかったです。有難うございました。

お礼日時：2008/09/07 00:19

No.5 回答者： m_inoue222 回答日時： 2008/09/06 13:06

＃３です

＞担保権　別紙物件目録記載の不動産について昭和61年○月○日設定

貴方は対抗できませんので保証金はほぼあきらめるしかないでしょう

「競売時にはそうなる事を知っていて契約した」．．．とみなされます

不合理ですが仕方ないでしょう

この回答への補足

そうですかー・・・・
担保権　別紙物件目録記載の不動産について昭和61年○月○日設定
が記載された書類は賃貸してから届いた書類でも、賃貸するときに説明なくても、無理なんですか？

補足日時：2008/09/06 16:12

この回答へのお礼

アドバイス、ありがとうございます。
あきらめつきました。これからどうしていくか考えようと思います。
お客様にも迷惑かけれないので、競売の結果でるまでしっかりお店頑張ろうと思います。

お礼日時：2008/09/07 01:21

No.4 回答者： bunbun8 回答日時： 2008/09/05 13:17

＃１の方へのお礼欄を読ませて戴きまして、確認してほしいことがあるのですが、そのビルを紹介してくれた方・・というのは、宅地建物取引業者（いわゆる不動産屋）でしょうか？

もし、そうであればその方が仲介をするにあたり、契約に先立って「重要事項の説明」を受けていると思いますが、説明の中で「登記に関する事項」というのは記載されていますでしょうか。
この事項を説明するのが、今回のような事態になる可能性があるということを前もって知らせておく重要な事項となるわけです。もし記載がなければ、別の切り口にはなりますが、仲介業者に損害賠償を請求できるかもしれません。

その方が一般の個人さんや業者でも宅建業者でない場合は無理ですし、重要事項説明書に記載があり、説明を受けていれば無理ですが、一度調べてみて下さい。
それと建物の登記簿で、差押や競売開始などの登記の時期と賃貸借契約の時期も確認してみて下さい。家賃の差押があまりに早すぎるようなきがします。

この回答への補足

アドバイス本当に有難うございます。
ビルを紹介してくれた方は、もともと今回競売にかかっているビルを賃貸していた方（不動産でもなく一般の方です）で私が賃貸することで出ていかれました。

今賃貸契約書を見直していますが、登記に関する事項は記入されていません。特別事項も空欄です。

建物の登記簿はどこでみれますか？
賃貸してから、19年2月に届いた書類「債権差押命令」の書類に、担保権・被担保債権・請求目録の欄に
担保権　別紙物件目録記載の不動産について昭和61年○月○日設定、平成11年4月○日商号変更、平成18年9月○日確定、平成18年9月○日債権
譲渡の根底当権

主登記　昭和61年○月○日
付記登記　平成18年10月○日
と書いてあります。

これのことでしょうか？

補足日時：2008/09/05 16:44

この回答へのお礼

記入忘れしてしまいました。
すいません。私が賃貸契約を交わしたのは、平成18年12月28日です。
何とかできてほしいです。
本当にアドバイス有難うございます。

お礼日時：2008/09/05 17:12

No.3 回答者： m_inoue222 回答日時： 2008/09/05 11:15

大家してます

＞債権者説明会

行かれるべきでしょう

＞新な店舗は

新たな所有者との話し合いの結果でしょう

＞次の店舗を借りる場合

貴方が出してください

＞今パンフレット・・・それはどこかに請求できますか？

できません

＞保証金は戻ってきますか？

戻らないかも？
建物の抵当権設定が貴方の契約より早いときは問題でしょう
賃貸契約書に抵当権の設定について書かれているはずです

http://www.asahi-net.or.jp/~ZI3H-KWRZ/law2keibai …

＞これは対応していただけるんでしょうか？

誰も対応しません

＞去年12月に店舗改装した費用はどうなりますか？

どうもなりません

最悪の結果として予想できるのは．．．

保証金は返還されず後７－８ヶ月くらいで放り出されます

もう少しましな場合は

新しいオーナーと再契約できるかも知れません

・新規契約ですから保証金等は必要かも？

この回答へのお礼

ご意見、有難うございました。
やっぱりこれから大変なんですね・・・・

お礼日時：2008/09/05 12:06

No.2 回答者： -phantom2- 回答日時： 2008/09/05 08:48

私は保証金の返還について違う見解を持ってます。

このケースのように賃借権が抵当権に劣後する場合には、その保証金については裁判したとしても、新所有者には返還義務は無い、とされると思います。

保証金を新所有者から返還を受けれる場合とは、賃借権が抵当権より先に登記されており対抗力を持っており、競売されても「賃借権」を主張できて出て行かなくても良い場合と思います。

また上記の場合においても、保証金＝敷金と認められれば新所有者が引き継ぎますが、返還期日が賃貸期間と同じではない保証金については、敷金のようなその不動産に付随した債務では無いとされて、新所有者に返還の義務無し、とされるケースもあるようです。

この回答へのお礼

ご回答有難うございます。
これは詐欺にもならないんですよね。

お礼日時：2008/09/05 10:38

No.1 回答者： zenzen123 回答日時： 2008/09/05 02:05

不動産投資をして競売にも参加をしています。

＞債権者説明会の日は思いっきり仕事でそれをキャンセルしても、行くべきなんでしょうか？
保証金以外の債権が無ければ行かなくてOK
暇なら行けばいいでしょう。行かなくても問題はありません。

＞新な店舗は探したほうがよいでしょうか？
落札が決まってから考えましょう。

＞今パンフレット等を制作依頼しています。住所変わったりの事を考えてとめたほうがいいのでしょうか？またとめても多少費用がでます、それはどこかに請求できますか？
住所変更により経費が掛かるのは貴方が支払う義務があります。
誰にも請求は出来ません。

＞保証金は戻ってきますか？
競売の落札者（買受人）が支払う義務があります。
買受人は保証金を見込んで落札をしないといけません。

＞1年の中で10月11月がメインの仕事です。この忙しい時に正直店舗移動など、お客様も関係するので無理なんですが、これは対応していただけるんでしょうか？
まだ競売になってなければ今年の１０月１１月までは居れます。
来年までは判りません。

＞去年12月に店舗改装した費用はどうなりますか？
買受人は払う義務はありません。退去となると現状回復となり
おそらく貴方の費用で元に戻さないといけなくその費用の負担が予想されます。

競売では大きく分けて落札者は２つのパターンを考えて落札をします。
一つ目は落札者がそこを自分で利用又は新たに転売を考えているなら
借主は６ヶ月以内に保証金を貰い出て行かなくてはなりません。

二つ目のパターンですが落札者が誰かに貸して家賃を取る方法があります。
その場合は現在の借主と現在と同じ条件で契約を結び直すと言った事が
多いです。賃貸しをするにも新たな借主を探すとなると
費用もかかりすぐに入る可能性も少ないので以前からの借主と
契約をしなおすケースが多いです。

とりあえず競売で落札人がお金を納めて家賃を払っていれば最低でも
6ヶ月は明け渡しを逃れます。転居については落札者が決まってから考えても遅くはないと思います。
落札人が決まれば６ヶ月以内に出て行って欲しい、又はこのままの状態で契約をして欲しいとどちらかを言ってくると思います。

この回答へのお礼

早速、適切なご回答有難うございました。夜遅いのに本当に有難うございました。なんだかほっとしました。
あっ、ほっとはできないですよね。
競売で次の方が決まってから、どういう風になるか落ち着いて対応できるようにします。本当に有難うございます。
また、かなりの費用がかかる事も頭に入れときます・・・
後、気になっているのが、賃貸契約してすぐに第三者債務者宛の「債権差し押さえ命令」の通知が届き、もしかしてオーナーさんも、またここの店舗を紹介した人も、こうなるのわかっていたのかなぁ～って思ってしまっています。正直騙されたような気ななってしまっています。これは、私の勝手な感情だと思うのですが、こういうのはしかたない事になってしまうんですか？
実はここの店舗を紹介してくれた方に、店をしめるからという事で営業権利という項目で中古商品と提携店の紹介（ほとんど提携していなかったですが・・）を私からしたら高い金額で購入しています。（日にちがないからすぐ返事してお金いれてといわれ・・）私が悪いのですがよくよく調べると、払った金額の4分の1もない価値のものでした。これは私の勉強代として捉えていますが、こういう事もあり、その人からの紹介のビルだったので、もしかしたらビルのオーナーさんも同じだったのかな～と。もしそうだったらなんか納得できないんです。子供みたいな事いってるのはわかっているのですが・・・

お礼日時：2008/09/05 02:41