市街化調整区域内の農地転用許可について

祖父が平成５年に市街化調整区域内の地目が畑の土地を購入しました。その後、農地転用許可（５条）を得て住宅を建築、地目を畑から宅地へ変更登記いたしました。その後、平成１６年に隣接地の畑を同じく農地転用許可５条を得て、いまでは宅地と畑をブロック塀で囲んだ現況宅地となっております。しかし、追加購入した畑に建物は建築されておらず、物置やベンチが置かれた庭となっており、地目変更はしておりません。その後祖父が亡くなり、追加購入した畑の地目を宅地に変更して、建物の敷地となっている宅地・建物と一体で売りに出したいと考えています。そこで、地目が畑の土地は売却するときに再度の農地転用許可を得る必要があるのか、もしくは売却前にいったん宅地に地目変更して宅地として売却することは可能か教えていただきたく、ご指導どうぞ宜しくお願い申し上げます。

No.1 回答者： 0621p 回答日時： 2008/10/25 11:13

地目変更できるならばしてしまったほうが売りやすいでしょうね。

その１６年の５条許可がどんな内容になっているのかにもよりますが、現況がすでに宅地になっているならば地目変更できるかもしれません。
地目変更は現況次第ですから、家は建っていなくても、すぐに建てられるような状態ならば地目変更できる場合もあります。
現地の写真を持って法務局で、あるいは土地家屋調査士に相談してみてはどうでしょうか。

この回答へのお礼

早速のご回答、ホントにありがとうございます。法務局へも問い合わせてみますね。助かりました。

お礼日時：2008/10/25 14:50

No.2 回答者： dr_suguru 回答日時： 2008/10/25 16:43

＞市街化調整区域内の地目が畑の土地を購入しました。

その後、農地転用許可（５条）を得て住宅を建築、

祖父が調整区域で住宅建築でしょ？
都市計画法の許可であれば
43条許可になり
・分家許可
・自己用住宅
になり許可面積はｍａｘ500m2までです。
これをやむをえない場合の転売は
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …
「相当期間適正に利用された住宅のやむを得ない用途変更」
で理由次第で可能です。
ただ、この基準は県によって違いますので
確認しましょう。

つぎ、
＞平成１６年に隣接地の畑を同じく農地転用許可５条を得

そもそも5条許可は
農地を農地以外の転用目的での
所有権移転を
5条で扱います。
祖父がＨ５に農地法、都計法の許可をとって
建築した隣地に敷地増しとしての農地法５条許可
であれば地目宅地に出来ます。

＞地目が畑の土地は売却するときに再度の農地転用許可を得る必要があるのか、もしくは売却前にいったん宅地に地目変更して

５条許可済みですから
再度、許可は必要ありません。
当時の許可証で地目変更可能です。

宅地として売却することは可能か教えていただきたく

冒頭説明した許可
「相当期間適正に利用された住宅のやむを得ない用途変更」
に該当しない場合
又は
取得者が
分家、自己用要件が無い場合は
再建築不可ですし、
この場合、あなたは
都市計画法違反です。

この回答へのお礼

詳しいご回答をいただき本当にありがとうございます。どうしたものかと本当に困っていましたので心より感謝申し上げます。ちなみに既に宅地に地目変更していた土地面積は４９５m2なんですが、隣接の畑の土地は１６３m2なのです・・。ということはトータルで５００m2超えてしまうので、せいぜい畑から雑種地への変更くらいしか認められないのでしょうか？

お礼日時：2008/10/26 12:50

No.3 回答者： akak71 回答日時： 2008/10/25 18:27

現況が宅地で、許可を前に受けていますので、許可を受けなくとも地目変更の可能です。

しかし、建物が建てられるかどうかは，別の法律が関係します。都市計画法など

この回答へのお礼

早速のご回答をいただき本当にありがとうございます。勇気づけられました。畑のままだと３条取引しかできないときいたので絶望的になっていましたので。

お礼日時：2008/10/26 12:53

No.4 回答者： kashiwa411 回答日時： 2008/10/26 11:48

　某役所で宅地造成に関する都市計画法の許可について担当しています。

　農地法でいう農地の場合　農業者以外の方が購入、５条転用許可、住宅建築は容易でありません。また、農業者住宅でなければ、都市計画法第２９条第１項第２号に該当しませんので，相談者の祖父は農業者であなたが農業者でないということを仮定の上で回答いたします。
　住宅が立っている場所は、建築確認及び検査済証の写しを法務局に提出したことで地目変更がなされていると考えます。
　残地の地目変更は、地域の農業委員会に現況非農地証明（地域によって名称は異なります。）を提出することで地目変更は可能です。
　宅地建物の売却について、都市計画法上の許可の要・不要については、購入する者が農業者の場合許可は不要です。農家宅地としてすべて使用できます。
　農業者ではない方が住宅を建築する場合、非農業者の住宅へ変更すること自体、都市計画法第４３条の許可が必要と判断する自治体も多いです。
　物置部分の土地も建築可能な宅地として取り扱えるかどうかについても、各都道府県（政令市、中核市、特例市の場合あり）都市計画法担当部局にお問い合わせください。

この回答へのお礼

詳細のご回答いただきまして本当にありがとうございます。またお役所の方ということで大変参考になりました。心より感謝申し上げます。ちなみに宅地の土地は４９５m2、地目が畑の土地は１６３m2あります。祖父が亡くなった後に農地転用許可は相続人にも継承されるのでしょうか？ご多忙と思いますので、もしお時間があったらご指導宜しくお願い申し上げます。本当にありがとうございました。

お礼日時：2008/10/26 13:05

No.5 回答者： kashiwa411 回答日時： 2008/10/26 13:10

　No.4です。

訂正します。
　「現況非農地証明」ではなく「現況非農地証明“願”」を地域の農業委員会に提出し、農業委員会から発行された書面を法務局に提出することで地目変更が可能です。農地法の許可を受けていても、実際に許可を受けた工事が実施されているかどうかを判断する書面が必要であり、平成5年の相談者の祖父が行った行為ついては、建築確認申請及び検査済証の写し等がそれにあたるため地目変更がなされたということになります。
　
　補足として　都市計画法については、調整区域にある建築物が農業（同法施行令第２０条各号に該当するもの）以外または農家住宅以外のものとする場合に都市計画法第４３条の許可が必要です。
　住宅としての用途上何も変わらないのに許可が必要なんて面倒、と思われるかもしれませんが、現行の都市計画制度を作っているのは国なので、都道府県の担当者に文句を言っても仕方がありません。
　
　このような事例で、過去には不動産業者も知らずに売買成立した例もあるかもしれませんが、来年１０月には宅建法６５条の改正で不法取引行為の罰則が厳しくなることから仲介業者も慎重になると思われます。　法で決まっていることはしょうがないので。都市計画担当部局や専門業者に相談した上で必要な手続きはしましょう。
　
　市町村によっては、都市計画法第３４条第１１号または第１２号の条例指定がなされている場合や最近市街化調整区域の指定がなされ第１３号または第１４号の例外規定が適用になる場合があります。
　
　まずは、各自治体の都市計画担当部局に確認するのが一番でしょう。
　

No.6 回答者： kashiwa411 回答日時： 2008/10/26 13:42

　No.4です。

わかりにくい部分もあり、再度整理させていただきます。

　農地法は、許可をしたらそれでおしまい。あとは、あなたの祖父が健在の間に許可目的通りの行為が行われていると判断されれば、現況非農地証明はだせると思われますが、地域の農業委員が判断することなのでこれ以上コメントできません。当時の許可書持参のうえ、農業委員会の事務局に相談に行くことをお勧めします。
　
　現況非農地証明が難しい場合、農業者とそうでない者の扱いは農地法上の扱いは大きく異なります、これについても農業委員会の事務局に相談に行くことをお勧めします。

　農地法違反でなければ、法務局に地目変更をすることになります。

　市街化調整区域での都市計画法の判断は別ですので、公簿上宅地≠都市計画法上建築可能な宅地　と理解してください。
　
　たらい回しになってしまうかもしれませんが、今整理しておかないと後々面倒です。頑張ってください。

　

No.7 回答者： dr_suguru 回答日時： 2008/10/26 18:28

補足１

＞既に宅地に地目変更していた土地面積は４９５m2なんですが、隣接の畑の土地は１６３m2なのです・・。ということはトータルで５００m2超えてしまうので、せいぜい畑から雑種地への変更くらいしか認められないのでしょうか？

面積495m2と言うことは
都計法の許可面積で
500m2以下の制限があるみたいですね。
ただし、隣地を宅地に出来るかどうかは
H16の5条許可内容と法務局の
判断になるかと思われます。

↑
しかしながら
宅地になったと言えども
調整区域の都計法の許可要件で
宅地になったわけですから
当初示した
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …
「相当期間適正に利用された住宅のやむを得ない用途変更」
原則として、建築後１０年以上適正に利用された１戸の専用住宅が、社会通念上やむを得ない事情により譲渡され、それを譲り受ける者が、自己の居住用として使用すること。

に該当しないと
購入者は再建築不可能です。
その場合であっても
495m2の許可分だけですね。

市街化区域と調整区域の色分けを
「線引き」
と言います。

線引き後宅地＝いわゆる「新宅地」であり
誰でも購入は出来ます。
ただし、再建築不可能の場合が多いのです。

不動産の物件情報によくでていまね。
「都市計画法の許可が必要です。」
と言っても要件がないと
許可申請すらできません。

最後に
＞売却することは可能か教えていただきたく

さきに示したとおりですから
処分できることと
再建築できることは
別です。
また、先に示した
審査会基準があるかどうかによります。
ちなみに私の県の相談先
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …
都道府県
又は
開発委任市です。
確認しましょう。
では、(^^)/~~~

この回答へのお礼

詳細な説明をいただき本当に感謝いたします。確かにあなた様のおっしゃるとおり、取引はできても買受人の要件により再建築不可なんてことありますよね。専門的なご指導いただきまして本当にありがとうございました。

お礼日時：2008/10/27 12:18

No.8 ベストアンサー 回答者： kashiwa411 回答日時： 2008/10/26 21:55

　No.4です、敷地面積における都市計画法の許可要件について再度補足します。

　都市計画法第３４条第１０号（地区計画）、第１１号及び第１２号（条例）、第１４号（その他開発審査会）や対応する政省令はなく、面積規定は法にはありません。しかしそれに対応した地区整備計画、都道府県や政令市、中核市、特例市、事務委任市町村の条例や開発審査会審査基準は、それぞれの都道府県等で決められており、それが正解です。　
　５００m2以下だから良くて、それ以上は駄目と一概には言えません。私の住む北海道の某市の農家宅地は、１，０００m2以上というのもざらです。また離農したらいまさら農地に戻すなんてこともできませんしね。

　第１４号の開発審査会基準で規定されることの多い分家住宅については、どこの都道府県等でも、面積の上限規定はありますが、そもそも、分家住宅という都市計画法の例外許可のために農地法５条転用許可を認める事例は、農地法サイドからすると同法の第２種農地とかでも結構厳しいのではと思います。
　
　ただ、農業者住宅が都市計画法の許可不要であり、農地法４条又は５条許可が農振法の農振農用地内の農地ではない限り容易なことから、お互いで農転し住宅建築したあと、第三者に売り飛ばすことで、都市計画法や農地法の脱法行為をするのを防ぐために、都市計画法の使用者変更の許可条項を開発審査会基準で設けている場合が多いです。
　
　また、三大都市圏など地価の高い場所であれば、息子さんなどが居住もしないのに分家住宅で許可を取った後第三者に転売をされるケースもあるということも聞いたことがあります。農地法の許可が分家住宅でも可能であれば、このような脱法行為も行政として危惧するところです。

　まずは、地域の都市計画担当部局や農業委員会事務局にご相談なさるのが最良です。上記の２つの行為に加担していない限り、大丈夫です。


　

この回答へのお礼

詳細かつご丁寧なご説明をいただきまして感謝のしようもありません。（涙・・・）早速、あなた様のご指導どうり農業委員会に出向いてみます。ここまで詳細にご説明をしてくださる方がいらっしゃるなんて感激です。本当に心から感謝申し上げます。本当にありがとうございました。

お礼日時：2008/10/27 12:13