保留地の建て売りを買う

Question

土地区画整理組合の土地を買おうか迷っています。
売り主は某不動産屋になって建て売りで売り出されています。

いろいろこちらのサイトでも調べてみましたが
区画整理の土地は仮換地というものがあったり
保留地があったりするのですが
この違いがよくわかりません。

仮換地で換地時に費用がかかるだとか
事業がうまくいかなかったら追徴金がある話があり
ちょっと心配になりました。
保留地ではそういう心配はないのですか？

また、何棟か宅地が建つ予定ですが
私が買いたいと思っている所は一番早く完成します。
その時点で組合が解散せずにあるのなら
組合にも加入することになるのでしょうか？

いろいろわからないことが多くて
質問の仕方もヘタですみません。
足らない点は補足しますので
詳しく教えてください。よろしくお願いいたします。

jakyy · Accepted Answer

【保留地とは】
区画整理施工地区内にある土地で、組合が事業費用を生み出すために
一定の土地を、換地とせずに一般に売り出す土地のことです。
つまり、建設会社に支払うお金を捻出するために、
時々、保留地として売り出されますね。
その土地を購入しても、土地の区画事業が終了していない為に、
すぐには土地の登記が出来ませんが、保留地所有権の保存登記は
出来ますので、心配はいりません。
正式な土地の権利証は、区画事業が終了した時に発行されます。
【仮換地とは】
区画整理施工区内に、あらかじめ土地を持っていた人が
区画整理事業のために、土地が以前と違う場所の土地に替わる
ということです。道路、公園を作るために区画事業の土地は
面積を少し減らされる事になったり、土地の場所が替わること、
土地の形状が変わる為に代金の請求があったりします。
【保留地の精算金】
保留地は一般に従来の土地の所有者でなく、新しく土地区画事業者から
購入した土地ですから、精算金の支払いは原則としては起きません。
むしろ、区画整理組合が解散したときに、余剰金の分配があり
わずかですがお金を受け取ることが出来ます。
【整理組合の組合員】
保留地を購入した時点で、区画整理組合の組合員になりますが
組合費は保留地の処分でまかなわれますので、別にお金がとられる
ことはありません。
【保留地の売買】
保留地はまとめて不動産会社が購入して、一般に売り出しますが、
建売業者の場合は、住宅を建てて売り出す事も多いですね。

土地の購入に不安をお持ちの時は、その地区の区画整理事業組合の
事務所が保留地の土地の近くにあるはずですから、
お訪ねになるといいでしょう。
お客さんですから、親切に教えてもらえると思いますよ。
また、区画整理事業の指導をしているのは役所ですから
わからない事は役所でもお聞きなるといいでしょう。

noname#20895 · Answer

保留地は、その土地をまとめて購入した不動産業者等が売り出します。つまり売主はプロで、１社で（あるいは数社で共同で）売り出しますので、整然とした区画で、統一性のある街並みになることが予想されます。
一方で、換地（仮換地も同じ意味です。最終的には仮換地が換地になります）は、元々の地主のものになりますから、土地を売る人、売らない人。家を建てる人、建てない人。また、換地された土地をどのように分割するかも地主の自由です（建築協定等がある場合もありますが、保留地では厳密に守られても、換地ではあまり守られなかったりもするようです）から、あまりきれいな街並みにならない恐れもあります。

bonnnou · Answer

土地区画整理事業の方法としましては、府県や、市町村が直接事業の主体となって行う方法と、その区域内の土地の所有者が、土地区画整理事業を行うことを合意して、土地区画整理事業施行のための「組合」を作って推進してゆく方法の２つに大別することがあります。

　一昔前までは、市町村が主体となって、事業を進めていたいたようですが、現在では、その区域内の土地内、個人所有分の土地の面積を減じて、生み出してゆきますので、その土地内の土地所有者の同意が不可欠となるため、土地所有者が、「自発的に組合を設立し、事業を推進してゆく方法をとっているように思われます。

　土地区画整理組合は、その設立が認められると地方公共団体となり、国等からの補助金を直接受け取ることができるようになります。

　といっても、土木事業や、国からの補助金制度の様々な専門的知識が必要となり、一般の市民では、その事務を処理することはなかなか、困難なようです。

　その為、市町村の土木担当課職員が、土地区画整理組合の事務局職員を兼務して、実務に携わっているのが現状のようです。

　そして土地区画整理事業では、道路を広げたり、公園を建設したりしますが、その土地は、土地区画整理事業地内の個々の土地を減らして、それらの公共用地を確保します。
　そのため、道路管理者は、増加する道路の用地を買い取る形で、土地区画整理事業に対して、「負担金」を拠出します。

　当然、国等からの補助金・公共用地管理者からの負担金だけでは、土地区画整理事業は、賄いきれませんので、その土地区画整理事業地内の土地の一部を、第三者に売却して、土地区画整理事業の事業費用を捻出する事になります。それが、「保留地」という事になります。

　基本的には、保留地は、新たな道路や、土地の形状を加味して、その売却単価・売却価格を定めますので、それ以上の負担は、ないはずです。

　
　そして、土地区画整理事業は、保留地を売却し、仮換地を本換地登記し、事業費を清算するまでは、解散する事ができません。


　上記の意味で、土地区画整理事業自体に疑義が発生すれば、地元の市町村の「土地区画整理事業担当課」にゆけば、その職員が、土地区画整理組合の職員を兼務している事がおおいので、法的にも、技術的にも、十分な説明が聞けると思われます。

　個々具体的な質問は、地元の市町村に問い合わせてみればいかがでしょうか。

保留地の建て売りを買う

保留地は、その土地をまとめて購入した不動産業者等が売り出します。

【保留地とは】

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