瑕疵って、ややこしい、漏水箇所が目視できません、、、

漏水（場所が特定できません）のあるマンションを買ってしまいました。購入後すぐに漏水調査でわかったトイレやキッチン洗面の下などは売主さん負担でなおしたり、システムキッチンを当方で入れ替えたりしてなおしたりしたのですが、その後も水道メーターが使用しない夜中に回るため、当方のキッチンを接続配管した業者と、売主さんに瑕疵の申し立てをした後手配された業者で漏水調査をしてもらいました。メーターのところで給湯、給水で水圧検査をすると、正常範囲をやや超える程度のメーターの低下が給湯系にあるとのこと、洗面所の下が集中的に分岐があるため洗面所の床を抜いて、風呂洗面トイレ側とキッチン散水栓側を大まかに2分して給湯給水を分けて水圧検査されていました。そのなかでは給湯のキッチン側のみ1.5MPaかけて0.1mPaが30分で低下、それ以外の部分では針の幅分しか低下しなかったとのことでした。しかしながらキッチンへ向かう配管はかなりの部分がコンクリにうまっており、実際目視できないので漏水が確定できない状態だから、治せない。と売主不動産やがいってきました。でもメーターは600ＭＬ／時間でゆっくりですが回ります。躯体部分内の漏水である可能性は高いと思うのですが、この修理は売主の責任でしてもらうのか、管理会社の責任でしてもらうのか、いったいどうなるのでしょうか？両方が逃げ腰で、責任の擦り付け合いをしており、我が家は元栓をしめたまま生活がつづいておりいます。直せないなら引越しリフォーム費用を全て持ってもらったりして契約そのものを無効にすることはできるのでしょうか？

No.3 回答者： nachiguro 回答日時： 2008/12/06 03:18

買ったという事は分譲マンションですよね？

ってことは単純に専有部分か共用部かの何れかに該当する筈です。
目視が出来ないのはスラブに埋まっているだけで青焼図面（竣工図書）を見れば、配管図は見えますのでそこが専有なのか共用なのかの判断はつく筈です。

そこで他の方も言っていますが管理会社には責任はありません。

この場合売主の瑕疵責任を問うのか管理組合理事会に問う必要があると思います。
その時に管理会社を理事会との折衝する時に緩衝材として利用すると良いでしょう。ノウハウは持っている筈ですから。

No.2 回答者： nigousano7 回答日時： 2008/12/05 16:48

瑕疵担保責任については、

瑕疵によって契約の目的を果たせない場合（住むのが無理な場合）は
売買契約の解除が認められています。
ただし、今回のケースだと難しそうですね。
（損害賠償のみなら可能だと思います。）

管理組合に助けを求めては如何でしょうか？

『漏水箇所が、専有部分（部屋内）と断定できない場合は、
　漏水箇所を共用部分と推認する』
という規定があったと思います。
　共用部分の修繕に関しては、管理組合が責任を持つのが
一般的だと思いますので、その場合は、管理組合が調査を
すべき責任も発生してくるはずだと思います。

具体的には、

(1)理事会あてなどの意見書を提出し、可能であれば
　理事会に出席して窮状を訴える。
（漏水箇所が専有部であることを証明できなければ、
　漏水に対しては管理組合が責任を負うはず。）

※各戸の個別メーターより先での漏水である以上、
　専有部の可能性が高いのでしょうが、躯体に
　埋まっている箇所であれば、漏水が続けば建物の
　構造耐力上も問題が発生してくるのでは？

(2)漏水箇所の調査要求を組合主導でお願いしてもらう。
　（管理組合理事長名で、売主や管理会社、施工会社への
　　回答要求を申し入れる。）

　　　　　　　　　　　　　　　　　平成20年12月○×日
○○○○株式会社　御中
　　　　　　　　　　　　　　　○○○○管理組合
　　　　　　　　　　　　　　　理事長　　○○○　印

　　　　　　　　申し入れ書
　
　日頃から、当マンションの・・・・・・・・・
さて、以下の件に関して平成○○年○月○日までに文書を
もってご回答いただけますようお願いします。

１．当該漏水箇所の調査
　　（漏水が共用部か、専有部かの特定）

１．漏水により建物の構造耐力上の問題が
　　発生していない事の証明又は、発生している場合の対策。

１.その他
　（必要な要望・当該組合員への適切な対処など）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以　上

　以上の方法を試してみては？

その他、有料ですが弁護士やマンション管理士という
専門家にお願いする手立てもあります。





　　　　　　　　

No.1 回答者： inon 回答日時： 2008/12/05 16:38

先ず、管理会社には責任はありません。

瑕疵について治すのは売り主です。
躯体内部で漏水していると言うことは1階ですか、スラブに埋め込み配管ならコンクリを壊すしか（はつる）方法はありません。
躯体をいじる工事になるので、管理組合に許可を出してもらう必要があります。
どちらにしろ漏水が確実なら、保証期間中に売り主の責任で治させれば良いでしょう。