借地借家法と賃貸契約書の優先順位について

はじめまして。賃貸物件の更新についての質問です。

もうすぐ更新を控えているのですが、少し難しい状況に
巻き込まれています。
借地借家法の第1条の２で、正当事由がなければ貸主が更新拒否が
できないこと、
第２６条の２で、貸主が更新拒否をする際には、更新日の
１年前から半年前の間に通知をしなければならないと
定められていますが、賃貸契約書にはあまり具体的な明記がなく、
「更新に関しては、お互い（家主と借主）の協議の上契約する」
という旨が明記されています。
この場合、もし貸主が直前になって更新拒否をしてきた場合、
借地借家法の定義で更新できるのでしょうか。それとも、契約書に
「協議の上で」と書いてあるので、貸主が口頭で更新拒否したら、
協議せざるをえないのでしょうか。
ご返信いただけると幸いです。

：補足
現借家は正当事由に当てはまる要素は調べたかぎり無い。
更新半年前を切った時点で、貸主から更新拒否の通知は無い。
築３５年の木造一軒家。

No.3 ベストアンサー 回答者： -phantom2- 回答日時： 2009/01/15 13:45

>もし貸主が直前になって更新拒否をしてきた場合、

借地借家法の定義で更新できるのでしょうか。

できます。
貸主が更新拒否の通知をするのが、直前だろうと一年前であろうと、借主に落ち度が無いなら更新拒否に応じる必要はありません。

更新手続きをせずに住み続ければ「法定更新」と言って、今までと同じ条件で更新されたものと見なされて、更新された契約書がなくともその賃貸契約は有効です。

大家がそれでも追い出したいなら、裁判をおこし正当理由により契約の更新拒絶することを認めてもらわなければなりません。

もし裁判で貸主の正当理由が認められて、退去しなさい、という裁定になればそれに従うことになります。


＞：補足
＞現借家は正当事由に当てはまる要素は調べたかぎり無い。

つまり質問者さんに落ち度は無いのなら、堂々としててください。


＞更新半年前を切った時点で、貸主から更新拒否の通知は無い。

ということは貸主は普通に契約更新するつもりなのではありませんか？

＞少し難しい状況に
巻き込まれています。

なにか貸主とトラブルでもあったのでしょうか？
貸主が契約更新の書類を送ってくるのは、普通は期限の二ヶ月前くらいです。
なので普通に更新するつもりなら、半年前にはまだ何も言ってこないでしょう。

この回答へのお礼

ご丁寧にありがとうございます。とても助かりました。

お礼日時：2009/01/16 09:39

No.2 回答者： naocyan226 回答日時： 2009/01/15 13:39

契約書より法律が優先します。

「更新に関しては、お互い（家主と借主）の協議の上契約する」、これは法律に明記のない事項についてです。また、法律には「正当事由に当てはまる要素は調べたかぎり無い」のは当たり前です。種種の事例がありますから、それを全部記載することは不可能です。
家主がなにか正当事由を主張した場合、それが正当かどうかを争うわけですが、過去の裁判例では殆ど正当と認められていません。家主自身が当該物件を必要とする止むを得ない事由、例えば、どうしてもその家に住まねば住むところがない、等の事由以外は大丈夫です。ただし、家賃を滞納してはいけません。
更に、6ヶ月までに申し出がないのですから、その面でも心配は無用です。退去することはありません。
強引なことをいってきたら、まずは公的機関に相談して、家主と交渉して下さい。裁判に訴えられても勝てます。

この回答へのお礼

ご丁寧にありがとうございます。とても助かりました

お礼日時：2009/01/16 09:40

No.1 回答者： m_inoue222 回答日時： 2009/01/15 13:34

大家してます

＞貸主が口頭で更新拒否したら、協議せざるをえないのでしょうか。

協議は「更新拒否」の前にする物でしょう

「更新に関しては、お互いの協議の上契約する」

１．まずは協議する

２．お互いが合意できないなら道は分かれますね

・更新しない
・更新するが条件を変更する（家賃の上げ下げを含めて）
・更新に応じないで法定更新にする

正当な事由が有れば大家は定められた予告期間前に契約終了を申し入れることが出来ます

＞協議せざるをえないのでしょうか。

更新したければ協議すればいいだけ
協議ですから入居者が一方的に我慢する必要も無いのでは？

協議が決裂すれば従来の条件でそのまま住むだけでしょうね

この回答へのお礼

ご丁寧にありがとうございます。とても助かりました

お礼日時：2009/01/16 09:41