大阪市内の投資用中古マンション

大阪市内で、中古マンションを購入したいと思っています。
居住用ではなく、家賃収入を得る為です。
月１０万円程家賃を得るには、いくら位のマンションを、
どのエリアに買うべきでしょうか。

不動産会社はいろいろありますが、大手のほうがいいでしょうか。
お勧めのエリアや、アドバイスがありましたらお願いします。

また、不動産購入の際には、いろいろな知識が必要だと
思います。効率的に学べる、お勧めの本やセミナーなどが
ありましたら、教えてください。
セミナーは有料、無料問いません。

ご存知のかた、よろしくお願いします。

No.1 回答者： m_inoue222 回答日時： 2009/01/19 08:46

大家してます

＞月１０万円程家賃を得るには、いくら位のマンションを、どのエリアに買うべきでしょうか。

築年数も大切ですよ

収益期間が何年有るのか？

＞いくら位のマンション

１２００万円のマンションで収益期間が２０年間．．．

投資金額．．．２０年間で集計
・１２００万円
（ローンを組むなら６００万円プラス）
・初期費用２４０万円
・固定資産税
・管理費
・修繕積立金
家賃見込み
・１０万円×１２ヶ月×平均家賃９０％？×空室リスク９０％？×２０年

まさか「１０万円の家賃」で「常時満室」で「家賃低下無し」で計算されて無いでしょうね？
２０年後の家賃が８万円までの低下で済むかどうかも不明．．．
最初の入居者退居＋原状回復＋新規契約．．．この期間が１－２ヶ月で済めば優秀ですね

この回答への補足

具体的な数字や計算式を教えてくだり、ありがとうございます。
なるほど、そのように計算するのですね。
空室リスクについては、頭にありました。

築年数は浅い方がいいですが、予算と相談ですので、
建築法改正以降（１９８３年でしょうか）の物件を探しています。

日本のマンションは、作りがよければ、３０年くらいは持つ
ように思うのですが、やはり築年数が浅い物件のほうが
収益期間が長くなりますね。

早速ご回答頂きありがとうございました。

補足日時：2009/01/19 09:05

この回答へのお礼

申し訳ありません。
御礼のつもりが、「補足欄」に書いてしまいました。

m_inoue222様
ご回答頂きありがとうございました。

お礼日時：2009/01/19 09:13

No.2 ベストアンサー 回答者： m_inoue222 回答日時： 2009/01/19 10:41

＞３０年くらいは持つように思うのですが

もっと持ちますよ

ただ、商売ですから．．．．

貴方はホテルに泊まるときに「オンボロ部屋」と「きれいな部屋」のどちらを選ぶか．．．

「住める」のと「貸せる」のとは異なります

築４０年でも貸せる物件は有るし築１０年でも誰も借りたがらない物件は存在します

＞予算と相談ですので、

投資は「予算と相談」ではなく「採算」で考えましょう

きれいな１５００万円のマンションを１０万円で貸すより、
オンボロ５００万円のマンションを４万円で貸す方が投資としては上かも？

投資の基準は色々ありますが、一例では．．．

新築表面利回り９％．．．２０００万円で１８０万円／年間家賃
中古は築５年毎に１％上乗せ．．．築２０年だと１３％以上

それ以上の満室表面家賃でないと「投資の対象検討外」と言う考え方もありますね
（分譲賃貸は家賃－共益費＝満室表面家賃）

この回答へのお礼

具体的なアドバイスありがとうございます。
とても勉強になりました。
投資の採算を考えて、市場調査し、勉強をして、投資にトライしたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/01/21 13:18