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いつもお世話になっています。
現在両親が暮らしているのは戸建ての賃貸物件で、かれこれ10年以上借り続けています。
母はその家の立地条件がいたく気に入っているらしく、このまま購入したいと言っています。その際、『これまで支払った賃料を支払額として計上して購入できるらしい』という旨の話を友人から聞いたそうで、本当かどうか調べるよう頼まれました。
つまり、その賃貸物件が3000万円の価値を持っていて、それまで支払った賃料の合計が1000万円ならば、これから支払う必要があるのは2000万円だけだ、というのです。
私もどこかでそのような噂を聞いた気もするのですが、どこをどう調べれば良いのか分からず、質問させて頂きました。
そのような法律や条例は本当に存在するのでしょうか?また、該当するのかどうかはどのように調べれば良いのでしょうか?
ご回答いただければ幸いです。

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A 回答 (10件)

質問者さんの書いていらっしゃる例は、実勢価格3000万の物件ということですよね。

借家人つきで売る場合は「オーナーチェンジ」といって普通の相場の80%ぐらい、この場合だと2400万ぐらいが相場になります。更に住んでいる人が買ってくれる場合は、面倒が無いからといって100万~程度は割り引いてくれる大家もいると思います。つまり2000万ぐらいで買えるケースはあるかと思いますが、既に払った家賃は法的にも同義的にも関係ありません。

ちなみに、私はマンションの借家人から相場の10~20%引きで売ってくれと頼まれましたが断りました。
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この回答へのお礼

丁寧なご回答をありがとうございました。

お礼日時:2008/03/26 15:59

#6です



>(1)5000万円の家を賃貸で借りた
(2)10年後、その家の価値は下がり3000万円になっていた
(3)大家さんが家を売りたくなった
(4)10年間で支払った家賃の合計が2000万円ならば、あと1000万円で家を売ってもらえる

引き算を間違えています(二重引き)

家賃の2000万円=5000-3000

借りに家賃を充当したとすると
5000-2000=3000万円
残り3000万円なら買える可能性もあるでしょう

(4)では2000万円を二度引くことになってしまいますね

家賃=価値低下分...です

今後家賃総額を1000万円支払えばそのときはタダで手に入るような計算が正しいわけないでしょう
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この回答へのお礼

確かにおかしいですね。ありがとうございました。

お礼日時:2008/03/26 16:00

5,000万円の住宅に、自分たちが住んでいる間に下がった住宅の下げ幅は大屋に押しつけて、現存価値3,000万円から、今までに払った家賃を更に引いてとなると、大屋は単に、5,000万円の物件を3,000万円で無利子の長期分割払いで売却しているだけとなり、非現実的だとおわかりですよね。


これで言うと入居者は、総額3,000万円を払って5,000万円だった物件を入手することになります。

仮に、現在3,000万円の価値のものを3,000万円で買うのだから良いじゃないかと言うとすると、それまで10年以上居住したことに対する対価はどこへ行くのですか?
物件の価値は、入居者が長期間居住の益を得たことにより、5,000万円から3,000万円に下がったのです。
今までの家賃は、あくまで今までの居住に対する対価であり、物件取得価格に充当は出来ない種類のものです。

私なら、もし、売る必要が出ても、こんな条件では絶対に売りません。
一般的な立ち退き料を払ったとしてもそれ以上に高く売れるものを、安く売る義務はありません。

こんな例が絶対に存在しないとは言えませんが、よほど緊急にまとまったお金が必要で、この条件でしか売却出来なかったか、入居者との関係が良好で、大屋が裕福でおおらかだった場合しか無いでしょうね。
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この回答へのお礼

丁寧なご回答ありがとうございました。確かに、居住期間の対価がどこかに行ってしまっていますね。

お礼日時:2008/03/26 16:09

 大家の弱み(売却を急がなければならない事情)や大家を困らせるような行動をしてゴネればありうるのでしょうね。


 質問者様の周辺にはその手の世界の方が多いようですね。
 関わりあいたくない御仁たちです。その世界の方にご相談なさってください。ここは普通の世界に生活している方の場所です。
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この回答へのお礼

関わりたくないというのに、わざわざご回答をして下さったのですね。心やさしい回答者様です。

お礼日時:2008/03/26 16:07

大家してます



>これまで支払った賃料を支払額として計上して購入できるらしい

基本的には「ウソ」です

なんらかの勘違いでしょう

>どこをどう調べれば良いのか分からず、質問させて頂きました。
>法律や条例は本当に存在するのでしょうか?

存在も該当もしませんので調べるだけムダでしょう
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時:2008/03/26 16:03

ご質問のケースでありうる事としては、まず大家さんがその賃貸戸建てを売却したくなった。

それもなるべく早く売却したいという事情がある。その場合に現在の入居者が買いたいと申し出てきたら、今まで払ってくれた家賃を勘案して、少し安くして売ってくれる事になる可能性はあるでしょう。

ご質問のように完全に差し引きで売ってくれるようなケースは極めてまれと思います。そのような法律や条文はありませんので、差額だけで売ってほしい などと大家に交渉したら気分を害すると思われます。
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この回答へのお礼

やはりそんな法律はないのですね。ありがとうございました。

お礼日時:2008/03/26 16:03

2です。



 それは交渉次第でしょう。大家が売りたくなっているのであれば、どうしても店子に出てもらわないと安くなってしまうでしょう。また売れないおそれもあります。
 しかしどうやって算出したかは知りませんが物件に3000万円の価値があるのならば、あなたの親に1000万円などという捨て値で売らなくても、賃貸借契約付きのままで他人にもっと高額で売れると思います。

>賃貸期間を経て安くなった家を、それまで払った家賃分を差し引いて購入できる、というのです。
 最初の賃貸借契約時にそのような特約がない限りあり得ません。支払った家賃と購入の費用は無関係です。

>キッチリ否定できるのなら、否定できる根拠
 そのような制度は存在していません。ゆえに契約書に特約のような形で書いてなければあり得ません。

>そのような噂を聞いた気もするのですが
 全く聞いたことが無いのですが、一体どのあたりで流れている噂なのでしょうか?こんな制度があったら大家は借主には絶対に売らないでしょうね。

>(4)10年間で支払った家賃の合計が2000万円ならば、あと1000万円で家を売ってもらえる
 これは質問の
>その賃貸物件が3000万円の価値を持っていて、それまで支払った賃料の合計が1000万円ならば、これから支払う必要があるのは2000万円だけ
 と食い違っています。

 まあいずれにしても大家とどのような交渉をしてもそれは自由でしょう。大家が飲んでくれれば全てそのとおりとなります。
 ただ、契約書に定めが無ければ、根拠が無いので「ーー円で売ってもらえる」わけでも「支払う必要が有るのはーー円だけ」ということが決定しているわけではないです。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。実際に資産価値を計算していただいたわけではなく、ただの例として示した金額だったのですが…書き方が悪かったですね。申し訳ありません。

お礼日時:2008/03/26 16:02

嘘かもではなく、嘘です。


まあ、ネットでもうその情報はいくらでも出回ってますがね。

そんなものが本当であれば、ほとんどの大家は、大損です。
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この回答へのお礼

そりゃそうですよね。ありがとうございました。

お礼日時:2008/03/26 15:57

 大嘘でしょう。



 ただ、契約が特殊でそのような特約がある、もしくは大家がその条件を飲めば本当になるでしょう。

 その噂本当だったら謝ります。

この回答への補足

私もよく呑み込めていませんでした。スミマセン。母の話をよ~く聞いてきたので、補足させていただきます。
質問の要点をまとめて例を作ると、以下のようになります。
(1)5000万円の家を賃貸で借りた
(2)10年後、その家の価値は下がり3000万円になっていた
(3)大家さんが家を売りたくなった
(4)10年間で支払った家賃の合計が2000万円ならば、あと1000万円で家を売ってもらえる

つまり、賃貸期間を経て安くなった家を、それまで払った家賃分を差し引いて購入できる、というのです。ただし、大家さんが家を売りたくなった場合、として考えて下さい。
私もこんな話とても信じられないのですが、母の熱弁や、居座り屋?のような話を聞いたこともあるし、絶対に無いとは言えないのかなぁ?という気にさせられてしまって…
キッチリ否定できるのなら、否定できる根拠のようなものを示してあげたいのです。
ご回答お願いいたします。

補足日時:2008/03/23 23:09
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
やはり、大家さんとの同意が肝心なのでしょうね。

母は、この話を教えた友人の向かいの住人が、このようにして賃貸物件を手に入れたと聞いた、と言っているので、全く無い話では無いのかなぁとも思うのですが。やはり噂は噂でしか無いのかもしれませんね。

お礼日時:2008/03/23 23:09

まず、前提に大家さんが売りたいかどうかだと思います。


その話がなければ、何も前にすみません。
簡単な例だと、地上げ屋がその土地が欲しいから、賃貸して、すぐに買い取るなど・・・そんなことが認められるとは思いませんので。

有るとすれば、大家さんが相続の関係などで処分しなくてはならないときに権利が発生するのかもしれませんが、そこはわかりません。債権の絡みで複雑そうですが。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
私の聞いた噂では、『10年以上居住していて』というような、長期居住が前提となっていたので、misasann様のような例はもちろん含まれていませんでした。
ドラマか何かで見たのですが、差し押さえ物件などでさえ、居住者の権利がやたらに守られていることもあるようだったので、よもや有り得るかな~と思っていたのですが。。。

お礼日時:2008/03/23 23:06

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頭金0(手続きなどの諸費用は去年から貯めた150万円で支払予定)
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◆会社は中小企業。国保。
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夫42、会社員、小企業勤続5年(その前は中企業勤続13年)。年収600万。妻専業。子供2人。

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借金等なし。

頭金諸費用ゼロで家買いましたよ。1900万の家を35年ローン、ボーナス払い0。

諸費用も引っ越し資金もないと不動産屋に相談したところ、もちろん審査はきちんとしましたが、引っ越し資金ふくめ様々な費用も住宅ローンに上乗せしてくれて、(あまり好ましい買い方ではないとは思いますが…)無事に審査も通り、費用はほぼかからずに引っ越して1年半くらいたちます。

月々7万円代の支払い。月々の支払いは、もう少し多く払ってるつもりで貯金してるので、まとめて繰り上げ返済もしていきながら、返済の年数を短くするそうです。

地元の小さな不動産屋で、銀行は不動産屋と提携している地方銀行だそうです。

妻と親友なので逐一、いろいろ聞かせてくれます。買う時にはちょっと無理そうだけどと言って、お願いして、不動産屋も売りたいわけで(?)、よく相談検討し、結果ローンもなんとか通ったので、買ったあとの生活もさほど苦しいとかはなさそうです。
ローン以外では、彼女たちの場合では固定資産税が年間20万前後だから月にすると1万代後半かな?ローンと固定資産税合計だと87000円くらいの支払いで、それまでの家賃とあまり変わりないそうです。


あとは光熱費が一戸建てだと高くなります。電気などもヶ所も多いですし。これは我が家も経験済みです。(今は、オール電化etc各家庭の形態により色々かわるかもしれませんし)


リフォーム関係の費用も貯金しておく必要があるかと思います。もちろんいつでも貯金資産余裕ありなら問題ないですが。


奥様に言うのは、できれば確実に買うのが決まってからのほうがいいと思います。もしくは、買えるかわからないけど、相談だけしてみようと話すとか、のほうがいいと思います。誰もが、住宅ローンくむ時って、大丈夫かな、審査通るかなと、不安だそうですから。

それから、仮審査だけをしてみてもらうこともできますよ。仮審査が通ればあとは、本審査と契約終わるまでに他のローン組むとか会社やめたなどの問題が起きなければ、まず本審も査通ります。(仮審査より極端にローン金額が増えたら、厳しくなるのかもしれません)


はじめから諸費用は完全に自己資金で用意できなければ申し込みができないのが普通だそうです。が、友人のように、不動産屋、銀行、によって、色々な相談に応じてくれたり結果が違ったりするそうです。


家を買ったいっとき、奥様を喜ばせることもできますが、先々の奥様との暮らしそのものを確実に堅実に、計画だてておくことのほうが、もっと大切で、そのほうが奥様には幸せです。


どちらにせよ、よりよい物件、不動産屋さんに巡り会えますように。

友人夫妻の一例ですがご参考になるかどうか…。

夫42、会社員、小企業勤続5年(その前は中企業勤続13年)。年収600万。妻専業。子供2人。

賃貸アパート10年居住(家賃85000円)。
借金等なし。

頭金諸費用ゼロで家買いましたよ。1900万の家を35年ローン、ボーナス払い0。

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Q築40年 このマンションを買うのはあり?

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車で10台ほど
・管理費/修繕積立金が15,000円/5,000円
・修繕費積立残高 100万円未満
・1999年に大規模修繕(外壁)、それ以降、ほぼ毎年、共有部分の水道管やガス配管の交換などをまめに実施
・2~3年後に大規模修繕(主に外壁)の予定あり
・共有部分の通路や階段に個人の私物はまったく置かれてなく清掃もかなり行き届いている
・駐輪場やバイク置き場もかなり整然としている
・新築時からの入居者が割りと多いらしい
・入居されているかたに聞きましたが上下左右の隣室から音(話し声やテレビなど)はまず聞こえない。排水等の生活音はする
・管理組合はしっかりしているようです

このような状況なのですが、
デメリットとしてはやはり古いということが最大です。
気になるところとしましては
・修繕積立残高が少ない
・管理費と修繕積立金のバランスが悪い(修繕積立金が安すぎる?)

メリットはやはり立地です。
あと、この戸数にしてエレベーターが2基というのは有難いですが、逆に管理費や修繕費発生の原因でもありますね。

今ですと1,000万円を切る価格で出ていますが、
5年後だと売れるんでしょうか。
10年後だと価格は付かないですよね?
というか、
建て替えの話が出てきますよね。

10年以上は住みたいと思っていますが、「買い」はありでしょうか?

ご意見お聞かせください。
よろしくお願いします。

 

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車...続きを読む

Aベストアンサー

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、そのように修繕計画も立てています。

古いと耐震性が心配ですが、ウチの場合は大丈夫と診断されています。
そちらのマンションの耐震性はいかがでしょうか?
あと地盤も気になりますね。
自治体からハザードマップや液状化マップが公開されていますから、確認された方が良いでしょう。

電気の容量が昔のままだったので、現代の家電を何も考えずに使うとブレーカーが落ちます。
今容量を大きくする工事をしているところです。
電気関係は大丈夫ですか?
(各戸の問題ではなく、マンション全体の配電の問題です)

ウチは来年度外壁と窓の修繕をしますが、予算は約3億5千万円です。
規模が違うので同じにはならないと思いますが、2,3年後の修繕は明らかに資金不足だと思います。
追加徴収(50万円くらい?)される可能性は織り込んでおいた方がよいです。

耐震性と液状化の危険性(地盤)に問題なければ、管理と立地のよいマンションは買いだと思います。
高い買い物ですので、後悔のないように良くお調べ下さい。

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

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周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

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Q居住権(?)

賃貸でも長年住めば、居住権(?)みたいなのが発生すると聞いたのですが、
それは何年間ですか?

あと、居住権と言う権利名が正しくないのであれば、なんという権利でしょうか?

Aベストアンサー

「居住権」と言う権利はないです。
ないので、住み続けても、その権利は発生しないです。
仮に、ODOPSFAKVGRNさんが言う居住権が「住むことができる権利」だとすれば、
それは
1、所有権に基づいて住むことができる権利
2、賃借権に基づいて住むことができる権利
3、使用貸借に基づいて住むことができる権利
の3つを総称しての俗名です。
本件の場合は「賃貸でも」と言うことなので2、ですが、
これの義務は家賃ですから、支払いがないと不法占拠となり
「住むことができる権利」は消滅します。
なお、不法占拠でも10年間住み続ければ1、の所有権が時効で取得できるので、
所有権がなくなるまで何時までも住むことはできます。


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