このたび、中古の店舗物件を購入する事になり、週明けに契約を控えています。契約と引き渡しが一括です。準備を全て整え、昨晩FAXにて届いた重要事項説明書を見ましたら、最初に「特約」として、売り主は瑕疵担保責任を一切追わない、と書いてありました。
仲介業者さんは今まで、「重要事項としては、とくに一般と変わったところはありません。」と言っていたので、驚きました。

そこで教えて頂きたいのですが、
■瑕疵担保責任をなくす特約は、一般的と言ってよい事なのか?
 売り主さんは個人です。

■1年くらいは瑕疵担保責任を設定してもらうよう要望を出したい。
 もしも拒否された場合、どのように対処すべきでしょうか?

本日夕方、仲介業者さんの説明を受ける予定です。この事を今まで持ち出さなかった業者さんに、少し不信感を抱いてます。ただ、それが普通の事であるならば、姿勢をあらためなければいけませんが。

急ぎで恐縮ですが、どなたか、上記2点について、教えて頂けないでしょうか?

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A 回答 (7件)

元業者営業です



中古物件の売買において売主が瑕疵担保責任が義務付けられているのは「売主が業者」の時のみです。(ちなみに2年以上)

今回のケースでは「売主が個人」ということですので瑕疵担保責任を負う義務はありません。
故に「瑕疵担保責任をなくす特約は、一般的と言ってよい事なのか?」という問いに対しての回答は「そのとおり」です。

つまり、個人の売主が瑕疵担保責任を承諾してくれるケースはあくまで「売主の好意」です。
また、中古物件で売主が個人の場合、瑕疵担保責任が付くのは殆ど「中古マンション」の場合です。一戸建等では現在余程築浅物件で無い限り「瑕疵担保免責」で契約するのが通常です。
そして、瑕疵担保が付く場合も一般的に瑕疵担保期間は「2ヶ月~3ヶ月」です。「瑕疵担保1年」なんて聞いた事がありません。

結論
民・民の契約ですから双方が合意すれば公序良俗に反しないかぎり、どの様な契約も自由です。
今回も「瑕疵担保免責」が売主の契約条件という事でこれは「自由」。
そしてその条件を承諾するしないも買主の「自由」です。
物件を見ていませんので無責任には言えませんが、ご質問文を拝見する限りでは「ごくごく普通の売買契約」です。

勿論、交渉は可能ですが「それなら売りません」となる事も十分考えられます。

そのリスクをお考えの上ご判断下さい。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。
とても参考になりました。

本日業者さんとお会いしましたが、一般にそれが普通という事であれば、他の物件もそうでしょうから、不安ですが納得する事に致しました。
おかげさまで、無知をさらけ出すことなく冷静に話を進めることができました。

お礼日時:2009/05/17 02:46

>■瑕疵担保責任をなくす特約は、一般的と言ってよい事なのか?


 売り主が個人ならば自由です。

>■1年くらいは瑕疵担保責任を設定してもらうよう要望を出したい。もしも拒否された場合、どのように対処すべきでしょうか?
 どうしようも無いです。値下げを頼むか、諦めるかでしょうね。

>この事を今まで持ち出さなかった業者さんに
 聞かれなければあえて言うことでもないでしょう。お互いの話しにも出ていないのに、商談中にわざわざこの物件には瑕疵担保責任がありませんと強調するほうが不自然とも思えます。




 
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

一般的であるかどうかが知りたかったので、皆さんの回答は参考になりました。

>聞かれなければあえて言うことでもないでしょう。
ただ、大事な事だと思いますので、聞かれなくとも持ち出すのは営業の姿勢として、誠実で良心的だと思いますし、無駄な時間もなくなると思いますが。

お礼日時:2009/05/17 02:51

売主さんが個人の場合、瑕疵担保責任はないのが一般的です。



要望が拒否された場合ですが、法的に問題はありませんのでご不満でしたら契約をやめられるなり、リスクを負った上で契約されるなり、ご自分で選ぶしかないと思います。

どうしてもその物件が欲しいのであれば、売主さんに許可をいただいてプロの建物確認を依頼されてははいかがですか。10万円程かかりますが、購入後のメンテナンスの目安にもなります。

売主が業者ですと2年以上の瑕疵担保責任がありますので、気になるようでしたらそちらで別物件の購入を考えられてはいかがでしょうか。ただ、当然割高にはなります。安いものには理由がありますので結局は値段なりなのだと思います。ご参考まで。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。
プロに事前に見てもらうとよかったのですね。
しかし価格が安く、希少な物件でしたので、不安ですが納得して契約する事に致しました。
とても勉強になりました。

お礼日時:2009/05/17 02:56

普通だと思います。


なくす特約ではなく付けていないのです。
私が買った家もありません。
もし私が売る場合も付けません。
中古ですから現状で売ります。
業者に不信感を抱いてはいけません。
私が買った家はシロアリでひどい目に合いました。
売主に苦情は言っていません。
中古物件に瑕疵担保をつけるのでしたらリスクがあるため普通より高く売りたいですね。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。
とても参考になりました。

お礼日時:2009/05/17 02:44

法的にも認められてる不動産屋の逃げ口上です。



安い買い物じゃないのです。ふざけるなです。

わたしは、契約書にあるこの文言に但し書きを加えさせました。

ただし、引渡し日より5年間は瑕疵担保とする。です。

新築でしたから、不担保なら他所さんに頼むから契約はしない・・と粘った次第です。自信を持って作ってるなら担保当然と思います。

調べつくして、修理させてからお買いになった方がいいでしょう。
一旦、支払いや、引渡しが済めば、知らぬ顔です。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。
とても参考になりました。
私の場合、中古のしかも店舗物件ですので、ないのが一般的なようです。
本日業者さんとお会いしましたが、一般にそれが普通という事であれば、他の物件もそうでしょうから、不安ですが納得する事に致しました。

お礼日時:2009/05/17 02:42

中古物件ですと、基本的に瑕疵担保責任は免除されます。


理由は、中古物件の場合、築年数がある程度経過していますので、瑕疵があることも予想(ある程度)されるからです。
したがって、中古物件を購入する場合は購入前に物件をよく調べておく必要があります。
但し、中古物件の場合で責任免除の規定がある場合でも、売主が瑕疵を知っていて敢えて買主にその事実を告げなかった場合は、責任を負います。
また、売主が不動産業者の場合は、瑕疵担保を免責するとか、期間を短くするなど、買主に不利な特約は無効とされます。
この場合は、目的物の引渡日から2年以上とする特約以外は瑕疵を発見してから1年は責任を負うという民法の原則に従うことになります。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。
とても参考になりました。
本日業者さんとお会いしましたが、一般的という事であれば仕方がないので納得する事に致しました。

お礼日時:2009/05/17 02:40

なしが一般的のようです。




http://search.yahoo.co.jp/search?p=%E4%B8%AD%E5% …
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この回答へのお礼

ありがとうございました。
とても参考になりました。
本日業者さんとお会いしましたが、一般的という事であれば仕方がないので納得する事に致しました。

お礼日時:2009/05/17 02:39

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Aベストアンサー

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>業者が中古一戸建を建物ボロボロのままで売却する場合は、どういった対処をしているのですか?

比較的綺麗でもボロボロでも、中古の一戸建てを「生活する為の一戸建て」として売却する場合には、最低限生活できるように手入れをしてから売却します。そのままで十分使える場合には、特に手を入れないこともあるでしょう。これは中古車でも古本でも理屈は同じです。

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事業者が自ら瑕疵担保責任を履行できるなら無用なので、
倒産リスクが少ない業者にすれば、余計な互助制度と思っているでしょう。

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http://www.j-anshin.co.jp/jibanhosyo/index.php

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