ＪＩＯの住宅瑕疵担保責任について

Question

新築中です。　建築中の工務店さんがＪＩＯの保険に入っています。
外構を検討中で１階にテラス屋根を作ろうと思ってます。
テラス屋根は外壁に穴を開けるので、別の外構業者さんで施工するとＪＩＯの１０年の保証がきかなくると言われました。
テラス屋根部分の雨漏りだけでなく、全ての箇所に保証が切れると聞いたような気がするのですが、全てとは雨漏りをしたら保証がきかないってことでしょうか？　それとも本当に全ての保証がきかなくなるってことでしょうか？
テラス屋根だけ建築中の工務店さんい施工してもらい、他の駐車スペースやフェンス等は別の外構専門店に施工してもらうと何か不具合がでてきますか？　（外構やさんのほうが見積もりも安くオシャレな感じで提案も色々してくれます）

また（外構とは話しが飛びますが）、数年前から全ての新築は１０年の保証がつくようですが、１０年位前に実家を新築した際には自分たちで保険会社を選んで、建物に保険をかけたそうです。
ですが今は、自分たちで保険会社と契約して建物に保険をかける必要はないってことでしょうか？　ＪＩＯのホームページを見ましたが、必要最低限な重大な欠陥があった場合のみに保証がきくという感じがしたのでそれだけではちょっと不安な気もするのですが。
建築してもらってるのは、大手ハウスメーカーではなく地元のハウスビルダーって感じのところです。なのでその工務店さん独自の保証というのはないようです。

質問ばかりですいませんが、詳しいかたおられましたらどうぞよろしくお願いいたします。

tel0463 · Accepted Answer

一級建築士で、元現場監督です。

JIOさんは外装下地検査を追加でやってくれたはずです。
これを、受けたほうがいいと思いますよ。
その際、外装検査はJIOさんの社員さんのほうがいいと思います。
JIOさん独自の検査なので、結構細かく見てくれるはずです。（特に社員さんなら）
それと、JIOさんの検査はJIOさんの社員の方と、委託会社の方のいづれかが来ます。
当然社員さんのほうが熟練度は高いです。
外装検査は出来れば、どんな検査をするのか見たいので、立ち会いたい。
JIOさんの社員さんに来て欲しい。
といってOKでるなら、ちゃんとした工務店さんだとおもいます。

>テラス屋根部分の雨漏りだけでなく、全ての箇所に保証が切れると聞いたような気がするのですが、
>全てとは雨漏りをしたら保証がきかないってことでしょうか？
そうなるはずです。

それと、外壁に穴を空けるのは、あまりお勧めしません。
また、テラス屋根がFRP製の場合、DR認定が取れていないと、
行政庁によっては、完了検査済証を交付してくれないかも知れないので、確認したほうがいいです。
建築基準法第22条地域、防火・準防火地域の場合、
延焼の恐れのある部分に、DW（飛び火）認定の屋根は、自動車車庫等の一定の用途にしかつけません。
http://www.jcba-net.jp/img/20025.30funensei.pdf

検査が終わってから設置しますか？
という囁きに対しては自己責任になるとおもいます。

ちなみに、住宅瑕疵担保履行法は平成21年10月1日から施行されました。
そもそも、平成12年4月「住宅品質確保法」が制定され、
住宅の主要構造部分の瑕疵について10年間の瑕疵担保責任を負うこととされたのですが、
姉歯事件を端に発した、構造計算書偽装問題で、売主等が倒産した場合に、
瑕疵担保責任が履行されない事態が起こりました。
リーマンショックによる銀行の貸し渋りを受けた売主倒産もこれと同じような症状です。
10年くらい前はJIOさんは保険法人としてではなく、保証業務を行っていました。
当時のJIOさんは施工会社（工務店さん）の保険の意味合いも強く、第三者の目で工事現場を監視することで、
下請けさん達の施行水準を上げるのに大きく貢献したとおもいます。
下請けさんは文句を言いながらも、検査に合格しないと工務店さんからの支払いも滞るので、
ちゃんとやっていました。
ところが、耐震偽装問題や、リーマンショックの影響で、売主の倒産が増加し、
瑕疵責任を負えない状況となったため、平成21年10月から保険法人が制定され、
住宅に瑕疵担保責任が法律で定められました。
その際、まもり住まい保険さん、あんしん住宅瑕疵保険さん、JIOさん、ハウスプラス住宅保証さん、ハウスジーメンさん
の5社が保険法人として認定されています。
この法律は、良い面と悪い面を持っていると感じています。
良い面は、引渡し後会社が倒産しても、瑕疵保証が受けられます。
悪い面は、法律は原則最低限度のルールを設けるため、保険法人はこぞって最低限のルールに規定を下げ、
なるべく使ってもらおうとします。
施工者にあんまりうるさく言い難い環境になってしまったわけです。
うるさく言うと、他社に逃げられる。というわけです。
これがこの法律が生んだ悪い面ですね。
それと、住宅瑕疵担保履行法は売主が不動産業者または、建売業者の場合と
注文住宅でも建設業の許可を取っている業者さんが施工する場合にも入らなくてはいけません。
ところが、注文住宅で、建設業の許可を取得していない地場の業者さんや大工さん、私のように分離発注をして、
請負契約を結ばない場合もは入らなくても良いです。
（恐らく、建設業の許可や宅地建物取引業法の許可が無いと、処分が出来ないからだと私は考えています。）

長くなってしまいました・・・。

sirousagi1 · Answer

瑕疵の保証の範囲は、
保険への申請で提出した図面が基になります。
また、その保険に契約した際、ＪＩＯへ提出した「工事請負契約書」の中味（金額）が基になります。

ここで、「１０年の瑕疵」にテラス屋根が対象となるかならないかは、図面内容と工事請負契約書にそれが含むのか、及び元請け事業者（保険申込事業者）の責任の範疇かにかかります。
但し、ここに関する瑕疵（雨漏り）は、仮に保険対象外のものに起因するものであると保険が下りないというだけで、当初の図面の建物において「保証がパーになる」なんてことはありません。

そして、ここが大事なんですが、
竣工後１０年以内に、この元請け事業者さんが廃業等諸事情でいなくなってしまった場合に、保険が履行さる仕組みです。これも、調査によって瑕疵とみなされないとダメではあります。
この制度もうまく出来ていて、なかなか構造上の原因でヘタれるなんて無いと思います。
だから、元請け事業者さんが健在なら１０年間は面倒をみないといけない制度になっています。

保険法人は５社です。国主導のため保証の内容はみんな同じです。掛け金が若干違うだけになります。
入会（登録）金の有無で掛け金が違うので、入るところは大工さんによるんでしょう。
オプションはわかりませんが、自分達で保険法人を選んだところでなんら変わりないと思います。

テラス屋根の設置で雨漏りしたら、取り付けた事業者に修繕と改善を申し出ればいいことになります。
こうした場合、どーしても経年劣化の問題はつきものです。事前に申し合わせをして納得しておくことは必要です。

oyazi2008 · Answer

不動産売買と建築士事務所やってます。
現在の瑕疵保険（ＪＩＯ）は施工者が加入しなければならないことになっています。ですから施工者の責任で、保険を支払い、10年間保証される財源を確保される（一部免責金額はありますが）ということです
。他の法律で10年間保証しなければならない定めはありますが、その施工業者が倒産したら不履行になりますので、そうなった場合もＪＩＯの加盟業者で保険での修復が可能だということです。

後付のテラス等ですが、これは建築時に最初から想定していれば対処可能なのですが、完成後につける場合は、一番の雨漏りの原因となります。
どうしても外壁との取り付け箇所は、コーキング等でふさぐしかなく、これが劣化したり、動いたりして切れた場合は、雨が外壁内へ侵入します。その下部にサッシなどがあると室内まで侵入したりします。
新築施工側とすれば、施工上あまりやりたくない工事で、本当にやるならその部分等一部外壁など剥がして対処したいところですが、どうしても施工費が大きくなりますので、難しいところでしょう。
他業者が施工してその部分で、雨漏りをした場合は、当然にＪＩＯの保証は受けられません。しかしその部分の周辺に限りです。建物全体が保証されない事はありません。ですから、そこは建物施工業者に依頼した方が無難でしょう。
外構やフェンス、駐車場やアプローチなどは、そもそも瑕疵保険の保証対象外ですし、不具合があっても建物に影響することはありませんので、どこの施工業者に依頼しても、その後の保証という点において不利益はありません。

tai-yu · Answer

＞全てとは雨漏りをしたら保証がきかないってことでしょうか？

JIOの保証がきかなくなります。

＞それとも本当に全ての保証がきかなくなるってことでしょうか？

工務店の保証は有効です。

但し、工務店が潰れたときのための保険であるJIOが無効になりますので工務店が潰れたら自腹です。またせっかく支払ったJIOへのお金が無駄になります。

＞テラス屋根だけ建築中の工務店さんい施工してもらい、他の駐車スペースやフェンス等は別の外構専門店に施工してもらうと何か不具合がでてきますか？

不具合が出る可能性はありますが、一概には言えません。

工務店と外構業者と施主が協力して外構計画について考えれば不具合は防げます。

この場合、施主が工務店と外構業者の橋渡しの必要がありますので、施主が何も考えず、何も行動しなければ不具合が出る可能性が高まります。

＞また（外構とは話しが飛びますが）、数年前から全ての新築は１０年の保証がつくようですが、１０年位前に実家を新築した際には自分たちで保険会社を選んで、建物に保険をかけたそうです。
ですが今は、自分たちで保険会社と契約して建物に保険をかける必要はないってことでしょうか？

JIO等の保険について、理解されていないようなので、他の質問者さんの回答をよく読んでください。

salineroya · Answer

瑕疵担保履行法に基く保険の対象は構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分のみです。地盤は入っていませんので、地盤が心配であれば更に地盤保証は別途どこかで保険契約をしなければなりません。ただ、そのようなことが起こらぬよう、着工前に地盤調査をして、その地盤に合った基礎の計画をするわけです。ところで、ご質問の件ですが、保険金を支払えない例として、JIOの資料に「対象住宅引き渡し後の増築・改築・修補の工事、またはそれらの工事部分の瑕疵」とあります。また、保険申し込みに必要な必要な書類（この中には建築設計図書一式、請負契約書の写し、確認申請書の写し等が含まれています）と現場が異なっていれば、万一事故があった場合には、保険金は支払われないかと思います。
ただ、建築物の瑕疵については、保険でなくとも、施工者には、一定期間、瑕疵を補修する義務があります。その施工者が資力がなく補修ができない等の場合を想定して、この法律が作られました（あねは事件に端を発したヒューザーが供給した分譲マンション）。この法律ができたことによって、構造耐力上主要な部分、雨水の侵入を防止する部分の瑕疵については、施工者に資力がなくとも確実に直してもら得るという安心感はあります。
駐車場や塀など建物と直接接していない部分については、もともと保険の対象とはなっていませんので、
本体を工事した施工者に発注しても何ら問題はありません。

inon · Answer

品確法において、新築住宅が保証されるのは主要構造部と雨漏りについてのみです。
瑕疵担保責任保険では、適切に施工された物のみについて保証されます。
しかし、施工者が適切な施行をせずに雨漏りが起こった場合は、保険の保証は無くなりますが、施工者が自ら修繕する義務があります。それが、住宅品質確保促進法（品確法）なのです。

説明がわかりにくいかもしれませんが要するに、施工者は自ら行った新築工事で瑕疵が出た場合は、逃げられないと言うことです。

下記サイトの説明が分かり易いと思います。

参考URL：http://www3.ocn.ne.jp/~vam-k/archinow02.html

noname#159030 · Answer

新築の場合は法律上、売主に瑕疵担保責任は１０年義務付けられています。

責任は免れないのです。

欠陥で家が傾いたり、生活に支障が出たりで。

建築上生活に影響（どうしても住めないという場合）が出ると

請求が出来ます。

瑕疵担保責任は法律で決められていることです。

不動産協会に問い合わせるといいですよ。

ＪＩＯの住宅瑕疵担保責任について

一級建築士で、元現場監督です。

瑕疵の保証の範囲は、

不動産売買と建築士事務所やってます。

＞全てとは雨漏りをしたら保証がきかないってことでしょうか？

瑕疵担保履行法に基く保険の対象は構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分のみです。

品確法において、新築住宅が保証されるのは主要構造部と雨漏りについてのみです。

新築の場合は法律上、売主に瑕疵担保責任は１０年義務付けられています。

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