中古物件を売った後のトラブルについて

中古物件を売った後のトラブルについてお伺いします

築24年の業務用中古物件を売ったのですが、引き渡し後2週間ほどしてから買い主より、水道管が破裂しているから修理費を支払ってくれ、との申し入れがありました。

ちなみに契約書には「･･･上下水道等についての経年劣化等を確認の上、引き渡し時現況有姿とする」と記載されています。

当方は、建物引き込み口にある大元の止水栓から、洗面所やトイレの設備機器毎についているローカルな止水栓までは問題のないことを確認していましたので、そのことを買い主に対し、「メインの配管は大丈夫ですよ」と（今から考えれば余計なことでしたが）口頭で伝えましたので、その部分についてのトラブルについては誠実に対応するつもりでいますが、買い主は具体的にどこが水漏れしているのかを確定しないまま、とにかくローカル止水栓以降のものについて、蛇口についてもすべて支払え、と言う意向のようです。

先方の主な言い分としては；
１．漏水は凍結による水道管破裂である。
２．凍結は経年劣化ではないから瑕疵に当たる。
３．瑕疵への対応がなければ買い取り自体を取り消すかも知れない。

･･･などとやや脅かしめいたことや、その他、当方に対する誹謗中傷のようなことまでもメールしてきています。

そこで質問ですが；
１．買い主から具体的な破裂の場所を示されないまま、当方が対応しなくてはならないのでしょうか？
２．万が一凍結として、これは果たして買い主の言うとおり経年劣化に含まれないのでしょうか？
３．すでに金銭の授受が終わり、登記のすんでいる物件を、水道管の瑕疵があるからといって買い取りをキャンセルし元に戻すと言ったことが果たして出来るのでしょうか。
４．買い主は当方が「凍結割れはない」と言った、と当方の覚えのないことまで言ってきています。当方は「メインの配管は大丈夫ですよ」と言ったことは記憶していますが、「凍結割れはない」などと言った覚えはありません。決して屁理屈を捏ねるつもりはないのですが、言った記憶のないことも、買い主が「聞いたよ」と言えばその通りになるのでしょうか？

大変恐れ入りますがご回答方宜しくお願い申し上げます。

No.1 ベストアンサー 回答者： 1paku 回答日時： 2015/06/08 22:03

凍結による水道管破裂は、その時の所有者の負担でしょう。

引渡し時に、気付かないことは、ありえません。
3、再登記で費用が掛かります。誰が負担するのでしょう?。たちの悪い買い手みたいです。
4、言った言わないは水掛け論ですから、契約書がすべて。次に、世間一般の常識で、

この回答へのお礼

さっそくのご回答本当にありがとうございます。
少し心が晴れたような気がしております。
私は法律的なものに疎く、先方から強く言ってこられるとつい押されそうになってしまうので気をつけなければとあらためて思った次第です。


申し訳ありません。もう少しだけ教えて頂きたいのですが；

項番２．に関しまして、買い手は「凍結は経年劣化ではないから瑕疵にあたる」と言ってきている訳ですが、館内の配管については天井や壁の裏側を通っているので、なるほど目視でも発見しずらいとは思います。しかし築25年を経た中古物件の配管は相当弱って壊れやすくなっており、万が一凍結で破裂していても経年劣化の範疇に入るのではないか、などと思ってしまいますがいかがでしょうか？

項番３．につきまして、おそらく買い手はせっかく手に入れたものを僅かな瑕疵があるからと言って元に戻そうとまでは考えておらず多少脅かしも入っているのではないかと思っています。が、もし本気で元に戻そうと考えていた場合、私はすでにお金を頂戴していますし物件の移転登記も済んでいますので、買い手が裁判を起こす以外、何か強制的な手段があるとは思えないのですがいかがでしょうか？

大変恐縮ですがなにとぞ宜しくお願い申し上げます。

お礼日時：2015/06/09 11:09

No.7 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2015/06/10 02:15

中古売買結構経験ありますが

個人同士で築20年も過ぎた物件は瑕疵担保免責で終わり
古い建て物で瑕疵担保付けて売らない。
今回ようなケースの場合ね

本題！
設備等についての経年劣化、使用による性能の低下等を確認の上
引き渡し時現況有姿の取引とすることを売り主、買い主とともに合意したものとします。

＝　これを書くと　性能が落ちても
使えるという意味で保証する解釈するんです。

そして　保証期間を儲けてますよね？

1．甲は、本物件に隠れた瑕疵があるときは、
本物件引き渡しの日より3ヶ月間に限り、乙に対して責任を負うものとします。


隠れた瑕疵とは経年劣化でいつ壊れるか判らない。　何時、建物が倒壊するか雨漏りするか判らないような物で

そこで
売り手が責任を持つ保証期間です
では契約で3ヶ月　明記されてます。


その間に　
貴方の契約に書いてある物全て最低使える保証期間と言う訳です。


そして
契約に責任を負うものとします。
水漏れを最低レベルでも修理して解決すれば良い
金は払わないで貴方が頼む！　

変なのに売ると面倒です
3ヶ月過ぎたら　全てが関係なくなります。

その間気をつけましょう

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。


> 古い建て物で瑕疵担保付けて売らない。

まさにその通りでした。

仲介業者に売買契約の説明を受けたとき；
・自分の物件内容に少し自信があったのと、
・買い主の立場になってみて3ヶ月くらいの瑕疵担保は当然だろうと思ってしまったのと、
・逆にこれくらいの瑕疵担保を拒否したら買い主が疑うのではないか、
などと邪念が働いたのがトラブルの原因でした。


業務用物件の売りは今回が初めてだったので本当に良い勉強になりました。

ありがとうございました。

お礼日時：2015/06/10 09:54

No.6 回答者： nanohana8787 回答日時： 2015/06/10 00:18

NO.5です。

重説、契約書共に瑕疵担保責任は3ヶ月ですね。
しかし、これは瑕疵担保責任に於けるものであり、内容を確認したところ、重要な箇所の瑕疵ではなく、現状渡しが原則通り遂行されるべきだと思います。
貴方様は何もお支払いする必要は無いと思います。
わたしは宅建業のみで、民事的な観点では未熟者ですので、ご了承ください。
万が一、民事的な動きがある様であれば、必ず業者も同行してください。
その業者が二者媒介であるならば尚更です。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

> 万が一、民事的な動きがある様であれば、必ず業者も同行してください。
> その業者が二者媒介であるならば尚更です。

まさに、二者媒介でした。

このまま油断することなく、訴訟のことも念頭に置きながら買い主と慎重に話し合いをしていきたいと思っています。

ありがとうございました。

お礼日時：2015/06/10 09:29

No.5 回答者： nanohana8787 回答日時： 2015/06/09 22:19

はじめまして。

業者を介しての契約でしたか？
中古物件に於ける瑕疵担保責任の契約書の内容はどのように記載されてますか？
先の回答者様も仰っておられますが、瑕疵担保責任は柱等の重要な箇所の瑕疵以外は問われません。
民法的にも、買主にも見落とした責任があるとして契約を無効には出来ないとなっています。
但し、民法はあくまで判例の統計ですから、個々の事例によるところもあります。
業者も絡んでの契約でしたら、宅建業法も絡んで来ます。
ご参考までに。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
なにとぞ宜しくお願いいたします。

> 業者を介しての契約でしたか？
> 中古物件に於ける瑕疵担保責任の契約書の内容はどのように記載されてますか？

普通に、正式な不動産業者を介しており、特に変わった取引はしていないと思います。
重要事項説明書および契約書から「瑕疵」に関係のありそうな部分を集めて見ました。

【重要事項説明書】
１７．その他
1．売り主は物件引き渡し時に、本物件、本建物内に存ずる空調設備、照明、カーテンレール、並びに本件土地上に存ずる一切の工作物、塀（フェンス等）等を現況有姿のお引き渡しとします。なお、建物等の傷や汚れ、上下水道等、住宅機器、及び設備等についての経年劣化、使用による性能の低下等を確認の上、引き渡し時現況有姿の取引とすることを売り主、買い主とともに合意したものとします。
2．売り主は買い主に対して、対象不動産の隠れたる瑕疵について、引き渡し完了日から3ヶ月以内に請求を受けたものに限り責任を負うものとし、買い主は売り主に対しその瑕疵により生じた損害の賠償を請求することができます。
但し、買い主の責めに帰すべき事由又は天災事変その他の不可抗力、外構工事他本体以外の工事が原因の瑕疵については、売り主は担保責任を負いません。
3．
4．
・
・
16．本物件周辺は冬期間、積雪が多く雪害及び低温に伴う水道管等の凍結がありますのでご注意ください。

【不動産契約書】（甲：売り主、乙：買い主）
第8条（瑕疵担保責任）
1．甲は、本物件に隠れた瑕疵があるときは、本物件引き渡しの日より3ヶ月間に限り、乙に対して責任を負うものとします。
２．前1項の規定にかかわらず、本物件引き渡し後、乙の責に帰すべき事由により、又は天災事変その他の不可抗力により生じた瑕疵、すでに乙にて行われたリフォームについての瑕疵等は、甲はその責任を負わないものとします。

第21条（失権約款）
1．売り主、買い主何れかを問わず当事者の一方が本契約の一たりとも違背したる時は、各々その違約したる相手方に対し所定の手続きを経て、本契約を解除することが出来る。

第22条（その他）
1．
2．
3．本物件周辺は冬期間、積雪が多く雪害及び低温に伴う水道管の凍結がありますのでご注意ください。

如何でしょうか。
長くなりまして申し訳ございません。

（文字数オーバー）

お礼日時：2015/06/10 00:04

No.4 回答者： 1paku 回答日時： 2015/06/09 20:45

話し合いですめばいいですが、集団で押しかけてきたり、営業妨害、嫌がらせなどをするタイプもいます。

そういう刑事事件になりそうな時に警察。
　あとは弁護士さんと裁判所。すべて弁護士さんに任せてます。でいいと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
今のところ嫌がらせなど、そこまでのことはなさそうです。
気をつけるに越したことはないので家族も含めて肝に銘じておきます。

ありがとうございました。

お礼日時：2015/06/10 00:09

No.3 回答者： 1paku 回答日時： 2015/06/09 16:10

水道管は、凍結するたびに、わずかですが膨張し、その分肉厚が薄くなります。

それを繰り返して、肉厚が薄くなりきった時の凍結で破裂ですから、経年劣化といえないこともないです。
　おそらく水道業者から、配管を全部交換ぐらい言われたのではないでしょうか。実際は、凍結する部分のみチェックして対策を取れば良いだけ。
　凍結は自然現象ですから、所有者に責任はありません。

裁判以外というと、強請りに近い形になりますから、弁護士さんに相談を。また緊急のケースでは、まよわず110番。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます！

> おそらく水道業者から、配管を全部交換ぐらい言われたのではないでしょうか。

その通りだと私も思いました。
買い主が見積もり依頼した水道業者さんも、ざっと見ただけで漏水箇所の特定は出来ていないようなのです。
それで、私の方から漏水場所切り分け・発見のための作業を提案してはみたのですが、「瑕疵である」と言う主張で切り分け・発見のための作業には応じて頂いていません。

私としては漏水箇所の特定も出来ていない段階で「全て支払え」とは理不尽な要求だと感じています。
築25年の中古物件ですから売り主としては「配管だって25年も使えば寿命なのでは？新築じゃないんだからそれくらい覚悟して買うんじゃないの？」と言いたい気持ちでいっぱいです（もちろん言ってはいません）が、買い主は、当該物件下見の際に私が「水道管の凍結はないよ」と言ったから瑕疵である、などと私が言った覚えのないことまで言ってきている状況です。


一つお伺いしたいのですが、こう言う民事上のトラブルでも、110番して警察が対応して頂けるのでしょうか？
また緊急の際とは、先方がこちらになんらかの脅かしをかけてきた、などが相当するのでしょうか？

お手数をおかけしまして申し訳ございません。
なにとぞ宜しくお願いいたします。

お礼日時：2015/06/09 17:42

No.2 回答者： suzuki0013 回答日時： 2015/06/09 14:07

契約の解除は購入の目的を達成できなかった場合だからね。

給水管に瑕疵があったとしても、それで購入の目的が達成できないとはいえないので、せいぜい売買価格の減額程度。
それも給水管に瑕疵が認められた場合であり、その金額も給水管設備の修理費用程度。

経年劣化等を確認の上現況有姿－－なので、引渡し後の凍結による破損は買主の負担。
まあ買主がツイてなかったとも言える。
買主が凍結による破損の予防策を怠っている可能性もあるわな。
もしも引渡し前に凍結による破損があったという場合には売主の負担が発生する場合も。
目に見えない場所の凍結による破裂ということなら、水道料金を見ればいつから漏水していたか分かる場合もある。
冬の間に水道料金がグンと上がっていれば、売主の所有期間中の破損である可能性が。

破裂の場所については修繕業者による見積もりや調査報告書があるだろうから、それを元に打ち合わせ。
それがないのに凍結による破裂などと素人が分かるはずもないから、でまかせの可能性あり。
まずは質問者の知っている業者などに相談して現場を調査してもらうのもいいだろう。

この後トラブルになりそうなら、今から弁護士に相談した方が安心できる。
相手の言い分やメールなどを証拠として残すようにアドバイスをうけたり、内容によっては弁護士に代理人になってもらうということも視野に。
弁護士名で内容証明を送ってもいいかもね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます！

> 契約の解除は購入の目的を達成できなかった場合だからね。
> 給水管に瑕疵があったとしても、それで購入の目的が達成できないとはいえない

法律に疎いながらも思っていたとおりだったので安心しました。ありがとうございます。

水道は地方公共団体の水道担当部局にお願いして水道メータの元栓を閉めて頂いていましたし、その前に建物全体の水抜きをしていたので水道管に水がなければ凍結もしないはずなので、凍結と言うこと自体、私自身も信じられない気持ちでいます。

買い主側からは水道業者による修理見積書を送ってきているのですがその中には、建物の下見の段階から買い主に「蛇口はパッキン不良で完全に止水できない」ものがあること、「ローカル止水栓から先の配管が外れていることが目視で判るものがあるので業者に頼んで慎重に一つ一つ開栓してください」と言ってあるものも含めて全て「払え」と言ってきていますので、さすがにこのあたりは吹っかけられていることは私も気がついています。

買い主側とのメールのやりとりは全てRE:形式でそれまでのものを残しています。
もしこれ以上、不当と思われるようなメールがありましたら弁護士への依頼のことも検討いたします。

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2015/06/09 17:08