土地の庇護責任はいつまででしょうか。

土地の庇護責任はいつまででしょうか。
実家の土地の売却が決まりました。家は古いので、家の取り壊し費用等込の価格での売却です。
契約書を見ると、家に対する庇護責任はないが土地に対する庇護責任はある、とあります。

実は斜面のあまりいい物件ではありません。庇護責任、と言われると、とても不安になります。
契約書に、期限や金額が明記されず、庇護責任がある、とだけ書かれている場合、売却価格より高額の賠償を払うことも覚悟しておかなければならないのでしょうか。期限についても同様に、将来、トラブルがあったとき、ということになるのでしょうか。
とても不安です。
よろしくお願いいたします。

No.4 ベストアンサー 回答者： domoku1943 回答日時： 2010/08/17 23:30

お礼の項の抜粋

1.>瑕疵責任は売却額を越えるものではない、と一筆添えてもらう、ということは可能でしょうか？
それとも、そんなことを言ったら、この土地はなにかあると思われて、話がぶち壊しになってしまうのでしょうか？お教えいただけるとありがたいです。
投稿日時 - 2010-08-16 08:34:39

回答
・あくまで、甲、乙との合意による契約ですから、２者間で合意すれば良いと思います。

・すでに契約済でありそのような事項を追加するには、2者の合意で契約を破棄するか、２者の合意で新たに条項を追加するかを必要としますね。

・新たに、瑕疵責任の限度金額云々・・・・について、相手に話を始めると、相手からの契約破棄、場合によっては買主からの損害賠償なども考えられますね。

・話がぶち壊し云々・・・と言うより、相手は土地に何かある。何故事前に、契約時に、重要説明段階に言ってくれなかったのか。などで、ぶち壊しより、契約上の経緯で問題になることも予測されますね。それにより、契約解除か価格の改定を要求することも充分ありますね。


2＞この件は兄弟の者が、再三にわたる私の提案を無視して決めてきたもので・・・私も疲れてきていたので、先方の業者でいいと言いました。契約書を見たのが１１日、契約が２２日、担当者はお盆休み・・・今から契約の見直しは無理だと思います。

回答
業者に売られたのですか。そうすると契約書の内容も業者が作成した物ですか。問題は業者が宅建登録業者であれば、自分に有利な条件で(瑕疵担保）作成したとのことで、裁判になれば業者の負けですね。今この辺は、一度弁護士の事務所で相談されるのが賢明ですね。

3＞父の遺産でもうけようという気もないので、瑕疵責任が売却額を越えないのなら、それでいいかな、と思います。
投稿日時 - 2010-08-16 08:27:05

回答
契約書の売主は、貴方の名前（氏名）ですか。兄弟の連名ですか。何故、兄弟がとやかく言うのでしょうか。お父さんからの遺産でしょうか。（兄弟にプラスの相続権利あり、但し負の遺産もありますね）
「瑕疵責任金額（予測されるリスク負担額）が売却額を超えないならば」とありますが、それであれば何故売却されるのでしょうか。
それとも、売却金を全て、買主に返却することで合意が成立すれば、解約したほうがいいですね。それで土地は、残るわけですからね。
そして、ゆっくりと、買主を選び、瑕疵担保についても、適切な期間を入れた契約文書で、合意できる業者又は、買主と合意して契約に持ってゆけば、心配の瑕疵担保責任もなくなりますね。
兄弟間で、特別の事情があり、早急に契約しなければならないなどの理由があったのでしょうか。

4.瑕疵期間の件は、交渉経緯、土地の状況、金額、相手方、契約書の内容、契約調印なども含め、弁護士と相談されるのが一番であると存じます。契約解除、追加条件の事柄についても貴方様(兄弟を含めて）が売主に有利になるように相談されることが良いと思います。

この回答へのお礼

とてもわかりやすくお教えくださいましてありがとうございます。
契約は２２日です。
できれば、契約がこわれないように、うまく話せれば、と思っています。
お教えいただいたように、弁護士さんと相談してみます。
ありがとうございました。

お礼日時：2010/08/18 08:24

No.3 回答者： so1118 回答日時： 2010/08/15 23:47

たびたびすいません。

ひょっとしてもう契約済みでしょうか?

民法第570条で、「買主が瑕疵を知った日から一年以内」となっています。これですと、買主が知ったときからですから、仮に10年後に発見しても1年以内に売主に通知すれば責任を負うことになってしまいます。それだと現実的ではないので、不動産会社間で3か月など期間を定めております。

瑕疵担保の期間を特段定めていない場合はこの民法が適用されます。
（※裁判になった場合は別途判例がありますので、NO１さんのURLをご参照ください。）

本来あり得ませんが、契約書を確認した後、仲介した不動産会社ではなく、弁護士などに相談されたほうが良いと思います。解決策は、契約を解除するか買主の合意のもと瑕疵担保期間を別途覚書で締結するかです。解約の際の違約金は、不動産仲介会社の仲介責任が問われる内容だと思いますので、県庁や都庁などに相談するか弁護士に相談いただき、不動産会社を追求するべきです。

もし、私の勘違いでしたらすいません。ただ、本当でしたら大問題ですので念のために確認させていただきました。

この回答へのお礼

いろいろと教えていただきありがとうございます。この件は兄弟の者が、再三にわたる私の提案を無視して決めてきたもので・・・私も疲れてきていたので、先方の業者でいいと言いました。
契約書を見たのが１１日、契約が２２日、担当者はお盆休み・・・
今から契約の見直しは無理だと思います。
父の遺産でもうけようという気もないので、瑕疵責任が売却額を越えないのなら、それでいいかな、と思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2010/08/16 08:27

No.2 回答者： so1118 回答日時： 2010/08/15 23:26

不動産会社勤務のものです。

個人の瑕疵担保責任は3か月です。これは法律で定められいる期間ではなく、大手不動産会社を中心に不動産流通経営協会の共通の契約書を利用しています。（http://www.homenavi.or.jp/frk/）

個人間の取引の場合、瑕疵担保期間については義務ではなく、任意で定めるものですので、契約条件の中に含まれます。もし、将来のリスクを気にされるようでしたら、金額を少し安くする代わりに、土地の瑕疵担保責任を免責にする売却条件にされてはいかがでしょうか。

土地の瑕疵責任は、主に地中埋設物、地盤、土壌汚染などです。土壌と地盤は地歴の確認や調査で予め分かりますし、地中埋設物も建築廃材や浄化槽などですから数10万円で済みますのでほとんどリスクはありません。

ただし、傾斜地とのことですので、擁壁の崩落や地滑り、現存する建築物の地中杭などが判明した際には結構高額になってしまい、相当のリスクがありますので注意が必要です。

でしたら、瑕疵担保を免責にしてしまえば、そもそもトラブルになることはありませんし、既に知っている瑕疵があるようでしたら、事前に買主に対し明示していれば責任を追求されることはなくなります。

少し金額は安くなってしまうでしょうが、相場よりも安く買いたい人にとっては魅力的に映りますし、目先の金額でリスクをとっても良いと考える人は必ずいますので如何でしょうか?

No.1 回答者： domoku1943 回答日時： 2010/08/15 22:00

回答

1.瑕疵（かし）担保責任の期間
瑕疵（かし）担保責任の期間は宅建業者(登録）の場合、物件引渡し後2年間とする場合が一般的です。
是非、関係した登録業者に確認して、追加契約事項に一筆（追加事項として）入れることが可能です。
又、念書、覚書として作成、甲乙サイン、押印、取り交わし、保管すれば、契約書と同じ効力がありますね。是非、期間について、未記入はなぜか、関係した登録業者に確認して聞いてください。その結果は文書で残すことが大事です。

2.＞実は斜面のあまりいい物件ではありません。とても不安になります。
回答
古い家を撤去(目視可能な基礎をふくめて）して、更地にする場合の費用も、購入者の負担として契約ですね。
土地の瑕疵云々は、売主に責任を問われる物として以下のような物ですね。
・土地内に、人工的に手を加えた物が地下の土中に(見えない）あるかどうか。
・それを売主が知らずに（重要説明事項に入らず、説明無し）売却した。
（遺跡、洞穴、自然にできた地下空間など）。知らずに売却したとしても、結果責任は問われますね。購　入者も知らなかったわけです。売却時、国家資格の宅建士はこれらの調査義務がありますね。調査をせ　　ずに知らなかったとはならないからですね。素人が販売する場合は、責任を問われませんが、専門会社専門企業の場合は責任がありますね。そのための業法許可、登録です。（宅建登録）
・民法上の１０年間の担保責任、保証責任が発生しますね）
（遺跡、人口の洞穴、貯蔵庫、基礎杭、埋設物、土管、人工的に手を加えた土壌汚染、井戸、祠、大木）

3.＞売却価格より高額の賠償を払うことも覚悟しておかなければならないのでしょうか。
回答
・高額の賠償などは先ず無いと推測されますね。
・問題は斜面のリスクです。
・購入者は、現状の姿で購入しています。無論、現地確認、目視確認、重要説明を聞いて購入されているは　ずです。
・購入後、購入者が手を加えた、工事をしたことで、現状が変わり、これによって斜面崩壊などが起きても
　貴方側への保証責任は無いですね。
・又、地盤の耐力、強度まで保証して販売したわけではないですね。購入者も目視で購入、地盤強度を確認　して購入したわけではないですね。

4.＞期限についても同様に、将来、トラブルがあったとき、ということになるのでしょうか。
回答
1）前項回答の通り、故意によるものは(知っていていわない、説明しない、努力していない）場合は、民法の１０年について、賠償請求があった場合は責任を負わなければなりません。
但し、其の原因、因果関係は、購入者が証明しなければなりません。貴方側は、証明する必要はありませんね。前項の地下物件など我無い場合は、先ず心配は無用ですね。
通常は、民法によっての賠償請求は弁護士同士の交渉になります。相手から通知があれば、全て、＊＊＊弁護士に一任してありますと返事をすればいいだけです。直接の介入は全く無用です。中途半端に口出し、返答は事態を悪化させます。要注意です。

2）通常、２年です。考えられることは、購入者が宅地造成の施工で特別の物が埋設されていた（地上から見えない物）くらいでしょう。但し、造成時、簡単に、撤去できる物であれば、問題は無く、それの工事のため、多額の瑕疵保証なども無いですね。

3）購入者側で地形を変えた場合、又はそのままの場合で、排水、浸水、集中豪雨、がけ崩れ、地震崩壊、異常気象等については全て購入者の責任です。なぜならば貴方の土地であったときも同様ですからね。

4）以下の参考時事例、判例を参照してください。
・）土地売買契約における瑕疵担保責任ｗｗw.kindaika.jp/q_and_a/buy/detail/34.shtml
・）土地の瑕疵担保責任について　oshiete.goo.ne.jp/qa/6041524.html
・）不動産売買の瑕疵担保　surusu.blog.so-net.ne.jp/2007-11-11

この回答への補足

とても丁寧にご説明くださいましてありがとうございます。

＞又、念書、覚書として作成、甲乙サイン、押印、取り交わし、保管すれば、契約書と同じ効力がありま＞すね。是非、期間について、未記入はなぜか、関係した登録業者に確認して聞いてください。その結果＞は文書で残すことが大事です。

ありがとうございます。

高額の賠償はまず、ないのですね。
ありがとうございます。

例えば、瑕疵責任は売却額を越えるものではない、と一筆添えてもらう、ということは可能でしょうか？
それとも、そんなことを言ったら、この土地はなにかあると思われて、話がぶち壊しになってしまうのでしょうか？

お教えいただけるとありがたいです。

補足日時：2010/08/16 08:34