契約不適合責任について

家や土地を売る際に売主には契約不適合責任があると言われています。
1.不動産仲介会社を通じて売る場合でも、その土地が建築制限が掛かっているかいないか、またどんな建築制限がかかっているのかを売主自身が調査して買主に説明する必要があるのでしょうか？
それとも、その土地が建築制限が掛かっているかいないか、またどんな建築制限がかかっているのかについての専門的なことは不動産仲介会社が調査し、買主に説明義務があるのでしょうか？

2.契約不適合責任期間は引き渡してからどのくらいの期間になりますでしょうか？

3.売主が買主に説明義務を負うとは、物件状況報告書に正しく記載すれば、買主に渡せば、責任を果たしことになるのでしょうか？
それとも、記載されたことを改めて売主が買主に対して口頭で説明する必要があるのでしょうか？

4.買主への専門的な知識の説明(建築制限等、素人の売主にはわからないような事項)は不動産仲介会社が調査して説明する義務があるではないでしょうか？

No.3 回答者： ブリトニースピアーズ 回答日時： 2024/01/20 20:24

1. "その土地が建築制限が掛かっているかいないか、またどんな建築制限が掛かっているのか"

こちらを調査なさるのは、全て仲介業者さんのお仕事です。媒介契約を締結する、と言う事は仲介手数料の中にそれらの調査費もちゃんと含まれているので、当然の義務となります。

これらは "重要事項調査報告書" として、媒介契約を受ける前、又は受けた後に、宅建業法に基ずいて、必ず行う義務がございます。
(お役所へ出向いて、建築概要書の入手や用途地域等の調査、そして法務局で備え付けの地積測量図や登記簿謄本との差異がないか、等の調査
確認を行います)


2. 契約不適合責任

・不動産業者さん売主の場合
↓
物件のお引き渡しから2年間は免れる事は出来ません。エンドユーザーさんに対して "ハンディを負う" と言う意味合いからも契約不適合に2年間は対応しなければなりません
(去る2020年4月1日に120年ぶりに民法が改正され、以下の条文にそちらの詳しい記載がございます→民法第40条、民法第5.66条)

・エンドーユザー売主の場合
↓
仲介業者さんの所属団体さんによって使用されるひな型は様々です。又そのひな型も、提携文を打ち消したり、数字を変えたり等、仲介業者さんのアドバイスの基、売主さん側で、自由にアレンジが可能です。例えば、全宅連さんのひな型ですと

第19条 契約不適合責任の通知期間→買主はこの契約を締結した時に本物件に契約不適合がある事を知っていた場合、又は本物件の引き渡し後、標記( )に定めた期間を経過する迄に売主に通知しなかった場合、売主に対し権利を行使出来ないものとする。

などの条文が盛り込まれています。そして( )内の期間は、任意で自由に取り決める事が可能です (とは言え通常、主要構造部やシロアリや雨漏りの不適合は3か月、設備関係は1週間または負わない、の様に記載されます)

更に "契約不適合責任免責" として、お引き渡し後の不適合に対しては、一切負わない、とする事もお出来になれます (築浅の物件では中々難しいかもしれませんが、築古の場合は、免責にいたす事例が多いです)


3. 物件状況報告書

こちらは、売買契約の前に売主側仲介業者さんが、買主さんに購入をご検討頂く為の材料(ご資料)として、ご提示したり、口頭でご説明して頂くものです(前出の重要事項調査報告書と同じタイミングです)
実際は、契約時に宅建士による、宅建業法第35条→重要事項説明書 の読み合わせがございます時に合わせて、物件状況報告書や重要事項調査報告書のご説明を為さる業者さんもおられますが、本来は後者の2点は、契約前に買主さんにお知らせ致すべきものでございます。
何れに致しましても、これらは売主さん自らではなく、仲介業者さんが書類に記載された内容を、口頭で買主さんに分かりやすく、専門用語などもご丁寧に噛み砕いてご説明なさられる事が本来です。


4. はい、当然でございます。1～3 にてお記しさせて頂きました通り、にございます。


以上、長文になってしまいましたが、ご参考になさって頂けますれば幸いに存じますと共に、スムーズにご売却がご成就されます様、心よりお祈り申し上げます。

No.2 回答者： so-01c 回答日時： 2024/01/15 16:42

不動産業者してます。

「契約不適合責任」は2020年の民法改正により新たに導入されたもので、以前の「瑕疵担保責任」に代わるものですが、売主の責任をより広く設定しています。

１．不動産業者が仲介する場合、その不動産に関する法令制限等は仲介業者が調査して重要事項説明書で説明する事が義務付けらています。

２．責任期間といいますか・・・買主はその不適合を知った日から1年以内に売主に通知すれば良い事になっています。ただし1年以内に行わなくてはいけないのは「不適合の通知」なので、具体的な請求(修補、代金の減額、損害賠償)については消滅時効(5年又は10年)まで可能です。また通知も「不適合を知った日から1年以内」なので、知った日が引渡しから1年後であれば2年後まで可能になります。
　ただし売主が個人の場合は、契約時の特約により「通知の期限」を短縮(例えば引渡しから3ヶ月とか)したり、免責(契約不適合責任を一切負わない)することも可能です。(売主が宅建業者の場合はダメですが・・・)

３．物件状況報告書は仲介業者が、売主から聞き取りをして作成し重要事項説明と一緒に、買主に説明します。

４．当然です。

No.1 回答者： acnc 回答日時： 2024/01/13 23:01

家や土地を売る際に売主には契約不適合責任があると言われています。

＝いいえ、免責特約がある物は責任を負わない。