中間省略売買について

不動産初心者で勉強中です。
中間省略売買について教えてください。

見習い同行で、とある業者さんにくっついて勉強させてもらっているのですが
現在中間省略の物件なのですが流れが理解できず、聞いてもいまいち理解できません。
合法な中間省略とは第三者のためにする契約ですよね。
現在の流れはこうです。
物件所有者A、買主C、Bが中間省略業者になると思いますが
作成している売買契約書は売主がBで買主がCの売買契約になっており契約書にAはでて来ません。
当方は買主C側の業者となりますが、本契約において売主Bと買主Cとの間で
仲介業者が当社だけの単独仲介の形になっています。
手数料は買主側Cだけにしか貰いません。
疑問に思うのは中間省略の場合の売買契約の当事者はBではなく元の所有者Aと買主Cとの契約とはならないのですか？
今の感じでは中間業者Bの物件をCが買うと言う形で仲介判も当社だけです。
ただし買主Cも元の所有者はAだと言うことは理解していて中間省略だと言うことも理解しています。
Bはこの取引において売主なので仲介判を押す義務はないといいます。

No.3 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/08/29 18:29

業者です。

＞仲介業者が当社だけの単独仲介の形になっています。手数料は買主側Cだけにしか貰いません。
疑問に思うのは中間省略の場合の売買契約の当事者はBではなく元の所有者Aと買主Cとの契約とはならないのですか？

中間省略登記は、あくまで所有権移転登記を省くためだけの手法です。
売買はあくまでＡとＢ、ＢとＣの2つの契約を有し、ＢとＣの仲介に介入することは特段問題ありません。最近は少なくなりましたが、リーマンショック以前の証券化などで、高額な1棟のマンションやビルなどの売買では、良く用いられた手法です。登記費用だけで千万単位ですから節約する理由が十分にありました。
それ以前のバブル期に中抜きで利益を抜くために、行なう中間省略はもうほとんどなくなりましたね。今回は後者のＢが利益を抜くということでしょう。

Ａ，Ｂ，Ｃすべてが関係者で無い限り、質問者さんが仲介人として確認することは、ＡとＢの売買契約や履行時期の確認、Ｃが中間省略を同意する確認です。契約書にもこの中間省略の部分は記載して、Ｂ，Ｃお互いに承諾していることを契約書で確認します。仲介手数料を受領するか否かと仲介業務の責任は関係がありません。押印する以上取引に責任が生じます。万が一ＡからＣへ所有権移転されない場合はに仲介業者として責任が問われることが無いように、進める必要があります。
すべての金額欄等は隠した、ＡとＢの売買契約書の写しは保管及び、Ｃの契約にも添付する必要があります。業界で言う「つながり」です。このＡとＢの契約書の条項に、売主は買主及び買主の指定した者へ所有権移転の手続きを・・・・・などと記載されていればＯＫです。買主の指定したもの　というような表現が抜けているとＯＵＴですよ。登記申請書にもＢは出てこないのですから。Ａが協力する保証がありません。

また、Ｂは売主なのですから、売主欄への押印で仲介の欄に押印する道理が無いでしょう。

尚中間省略で浮く経費は、所有権移転登記の費用だけです。取得税は課税されます。

違法性云々の見解はありますが、その当時の元司法書士会会長が、合法だという見解で論文を新聞や不動産業界誌などに掲載しており、現状はこれを扱う司法書士が限られるというだけで、何か処分等される恐れはありません。

ポイントは、先に書いたように所有権移転できないときにＢの責任と負担で解決できるように仲介業者が責任を問われることが無いように、契約書や添付資料を整えることです。
見習いであれば、質問者さんが契約書に取引主任者の押印をすることはないのでしょうから、見てこんなものなのか・・・程度で良いでしょう。滅多にやる機会はないし、イレギュラーであまり褒められる手法ではありませんから、積極的に覚えることは無いかと・・・・・
決済はＡとＢ、ＢとＣが同一場所の別室などに集まり同時で行います。実質はＣのお金が→Ｂへ→Ａへという契約書の順番とは逆の流れになり決済となります。Ｃが承知しているならこれも問題ありません。

Ｃの為の仲介省略という大義名分を持ち出しても、物件の評価額がわかりませんが、移転登記の費用を節約できるだけの手法ですから、はっきり言ってＢが自己で決済資金を用意できないが、買主の金を利用して儲けたいという欲がそうさせることが多いので（今回がそうだとはわかりませんが）、質問者さん自身が営業して売買する時は、この様な手法を提案することは避けた方が身のためです。

あくまでグレーゾーンな取引という認識はもたれてください。
もし質問者さんが主任者で押印を会社から要求されているなら断りましょう、社長にやらせなさい。

No.2 回答者： tea-toki 回答日時： 2013/08/29 15:50

中間省略売買自体が適法なものではないので、いろいろな定義があります。

。。

この場合には、Ｂは業者なのですか？

ＢはＡから買い取って、Ｃに売るわけですよね？
であれば、ＢＣ間の契約書、ＡＢ間の契約書がそれぞれあって、Ｂは仲介者ではないという整理なのではないでしょうか？
ＢＣ間の契約がＡＢ間の契約よりはやければ、Ｂは所有者ではないので他人物売買になりますね。

で、登記に関しては、本来Ａ⇒Ｂ⇒Ｃとなるべきところ、Ａ⇒Ｃとすると、中間省略登記になりますね。
この登記のことを中間省略売買と読んでいるのではないですか？

この回答へのお礼

ありがとうございます。

はい、Bも業者です。
形はあくまでも売主B⇒買主Cで
契約はＢＣ間の契約書、ＡＢ間の契約書がそれぞれありますので
順序としてはＡ⇒Ｂ⇒Ｃですが登記の移転だけがＡ⇒Ｃということです。
これが中間省略ですよね？
この場合当社は登記の流れに関係なく
あくまでB⇒Cの仲介として業務を扱えば問題ないのでしょうか？
買契、重説の当事者も売B：買Cになっています。
ネットで調べてもなかなか解説が難しくて
いまいち合法と違法の線引きが理解できません。

お礼日時：2013/08/29 16:01

No.1 回答者： doraemonhimitu 回答日時： 2013/08/29 15:42

不動産取引について中間省略は禁止されています。

本来の所有者が不動産取得税を免れる行為は脱税行為であり、また、手数料を取ると宅建業法違反で、免許取り上げの恐れもあります。厳正な取扱をしてください。

この回答への補足

ありがとうございます。

中間省略は原則禁止のようですが、第3者のためにする契約として
合法な方法があるのではないのですか？
その線引きがよくわかっていません。

補足日時：2013/08/29 16:03