重要事項説明後、契約までの間に売主側が物件の重要情報を入手したにもかかわらず、告知しなかった場合、白紙解除可能か？

居住用不動産購入の際の質問です。
買主が重要事項説明書に捺印後、契約締結までの間に、売主が「買主に告知した場合、居住用不動産購入の判断に重大な影響を与えると思われる事項」を知ったにも拘らず、買主側に告知をせず、買主はそのまま契約を締結しました。
この場合、買主は売主に対して白紙解除（手付金返却）を請求できるものでしょうか？

＜以下ご参考＞
１：重要事項説明実施→捺印
　　　↓
２：売主が「買主の購入判断に重大な影響を与えると思われる事項」の情報を入手
　　　↓
３：売主は買主に情報を開示せず、そのまま契約締結

No.3 ベストアンサー 回答者： mud_jayson 回答日時： 2007/11/09 16:38

補足を見ました。

まずこの点から、
＞質問の意図としては、「重要事項説明の捺印後」だが「契約締結前」というタイミングについても気になっています。

このタイミングについては、あまり関係ないと考えてよろしいです。
・重要事項説明というのは、あくまでも宅建業者の業務上の義務。
・重大な情報を入手したにも係わらず告知しなかったのは売主。
ということで、売主の重大情報入手が重要事項説明前でも後でも、契約締結前に買主側に告知していないという事実について、取扱いに差はありません。

重説の前だから（後だから）、告知する必要が有るとか無いとか、時期の問題で区分けする話ではありませんので。

＞図面と実物が異なっており、買主にとって不利な差異となっている

すみません。結局、この内容が肝心なんですよね・・。
どの様に不利なのか？
「構造に関する」と書かれていますので、例えば、構造上に欠陥があり震度3程度の地震で崩壊の可能性が極めて高く、危険でとても住めたものではないのに売主がその事実を隠蔽していた、という様な話であれば解除出来ると考えて良いでしょう。

一方、使用に全く支障がないが、図面と現況の間取りが多少異なっていて、その部分が買主の好みから多少外れた等であれば、買主の注意義務含めて解除は難しいと考えられます。

ちょっと例が極端になりましたが、とりあえず具体的な資料を揃えて、無料法律相談などを活用されてみては？
内容によって、意外と判断が難しい話です。

この回答へのお礼

mud_jasonさま、丁寧なご回答大変ありがとうございました。
大変助かりました。
無料法律相談の活用を検討してみます。
ありがとうございました。

お礼日時：2007/11/09 17:25

No.2 回答者： sappara 回答日時： 2007/11/09 12:24

No1さんのお書きになっている通り「買主の購入判断に重大な影響を与えると思われる事項」の内容が問題です。

その事項が、その物件自体のものなのか、周辺の要素なのか、も重要です。
よくあるパターンとしては「南側にビルができることがわかった。不動産屋は知っていたのに教えなかった。ビルができるのなら買わなかった。」というようなものです。これは物件そのものに関する情報ではありませんので、不動産屋も告知の義務はありませんし、白紙解除の理由にもなりません。

「土地に産廃が埋まっていることがわかった」という物件に関する重大な内容であれば、白紙解除の可能性があります。権利や法的な規定はないものの十分交渉して無理のない理由です。

けれども、多くのケースは「重要事項説明」のかかれるべき内容というわけではなく、不動産屋がもっていた「情報」であることが多く、白紙解除の請求にはあたらない場合であることも現実です。

購入に不利な情報を不動産屋がもっていて買主に知らせないことはいくらでもあります。だからこそ「重要事項説明」で告知する範囲を規程しているのです。

ですから、ポイントは１つです。
＃「買主の購入判断に重大な影響を与えると思われる事項」が重要事項説明書に当然書かれなくてはならない内容だったのかどうか。です。

この回答へのお礼

早速のご回答大変ありがとうございました。
やはり重大な事項の内容が問題ということですね。
以下の内容はNo.1様への内容補足と同一となり恐縮ですが、記載させていただきます。

■「買主の購入判断に重大な影響を与えると思われる事項」について
物件そのものに関する情報であり、建物の構造に関する内容です。
図面と実物が異なっており、買主にとって不利な差異となっていることが発覚したものです。

なお、質問の意図としては、「重要事項説明の捺印後」だが「契約締結前」というタイミングについても気になっています。

お礼日時：2007/11/09 13:27

No.1 回答者： mud_jayson 回答日時： 2007/11/09 11:43

現実的対応としては、「解除できるor解除できない」を断言することは難しいです。

大きな判断材料としては、
＞「買主の購入判断に重大な影響を与えると思われる事項」
これが何か？によりますよね。
この内容によって、

・仲介業者の重要事項説明の不備なのか？
・そして、その内容により買主が売買契約の目的を果たせないのか？
・「解除」というよりも「錯誤無効」という形で扱えるのか？
・それとも特定箇所の瑕疵の隠蔽ということで、約定に係わらず瑕疵担保責任を追及できるものなのか？そもそも回復可能なものなのか？

等々の判断をしていくことになるでしょう。

それによっては、
・そもそも錯誤により契約無効となる。
・約定と照らして契約違反、又は契約目的を果たせないことにより解除となる。
・無効・解除とはならないが瑕疵担保責任を追及・損害賠償を請求する。

など、方向性が異なってくるでしょう。
その内容を煮詰めて行かないと、解除可能か不可能かは直ちに答えられません。

この回答への補足

No.１様早速のご回答、大変ありがとうございます。
内容を補足させていただきます。

■「買主の購入判断に重大な影響を与えると思われる事項」について
物件そのものに関する情報であり、建物の構造に関する内容です。
図面と実物が異なっており、買主にとって不利な差異となっていることが発覚したものです。

なお、質問の意図としては、「重要事項説明の捺印後」だが「契約締結前」というタイミングについても気になっています。

補足日時：2007/11/09 13:21

この回答へのお礼

早速のご回答大変ありがとうございました。

お礼日時：2007/11/09 13:25