土地売買の仲介業者について質問致します

　土地の売買の仲介業者について質問致します宜しくお願いします。

　土地の売買（法人間での取引）で仲介業者をたてるのですが、土地売買契約に関し、債務不
履行、契約に関するトラブルがあった場合には、仲介業者はどのような立場になるのでしょうか。
　
　契約書には、その名前は入れるのでしょうか。

　仲介料はどのような取り決めになるのでしょか。

　また、買主、売主双方がたてる場合というケースもあるのでしょうか。
　その時の仲介料の負担は、どのようになるのでしょうか。

　以上、宜しくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： nanassyi 回答日時： 2014/11/27 16:52

当方、宅地建物取引主任有資格者です（ただし、実務は素人です）。

>債務不履行、契約に関するトラブルがあった場合には、仲介業者はどのような立場になるのでしょうか。

通常、不動産の仲介業務は準委任契約の受任者になります。

「委任契約」「準委任契約」は法律行為（準法律行為）を本人に代わって
やってください。という契約です。

「請負契約」と違い、100％完遂させないと
即損害賠償や不法行為の対象となる契約ではありません。

「準委任契約」の行為しとては医者の診断行為があります。
100％病気が治るわけではありませんよね？

「請負契約」の代表例は「大工さんに家を建ててもらう」
常識的には100％完遂するのが前提の契約です。

「委任契約」の受任者の責任は以下3つ

(1)善管注意義務
受任者は善良な管理者として職務上一般的に要求される注意義務を負います。
要は、いい加減な事務処理が許されないということ。

(2)報告義務
受任者は委任者の請求があるときはいつでも、委任の事務処理の状況を報告する義務があり、委任契約終了のときにも事務処理の顛末について報告する義務があります。

(3)受取物引渡義務
受任者は、事務処理に際し受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡す義務があります。


※不動産取引において、仲介業者は「重要事項説明書」に記載し、不動産取引の当事者にたいして説明が義務付けられています。万一、説明モレ（調査不足）によるトラブルや損害が発生した場合は仲介業者の責任となります。

※但し、取引の対象たる不動産に関する事情（仲介業者が調査しても確認できないこと等）を当事者が仲介業者に話さなかったことが原因でトラブルや損害が発生した場合は、仲介業者は責任を取ることが出来ません。





>契約書には、その名前は入れるのでしょうか。

ケースバイケースです。
契約書はそもそも貸主と借主の間で交わすものなので、仲介業者の名前は必要ありません。
単に「立会人」として社名を記載する場合があるというだけです。なくても違法ではありません。






>また、買主、売主双方がたてる場合というケースもあるのでしょうか。

あります。それを「片手中介」と言います。


「片手仲介」＝買主、売主双方がたてる場合
「両手仲介」＝買主、売主双方から委任される場合。手数料ガッポリ

※両手仲買いは業界として色々問題があるようです。
↓以下参照

http://baikyaku-tatsujin.com/ryoute-tyuukai.html





>仲介料はどのような取り決めになるのでしょか。
>その時の仲介料の負担は、どのようになるのでしょうか。


売買の仲介手数料の金額の上限は、取引金額が400万円を超える場合、
「本体価格×3.15%（消費税等込み）＋63,000円（消費税等込み）」

（例）

4000万円の中古分譲マンションを売却する場合

仲介手数料は「4000万円×3％＋6万円」約126万円

↓しかし

126万円を売主と買主が半分ずつ負担するのではない

↓

売主も126万円、買主も126万円ずつ支払う必要がある

↓

「両手仲介」の場合

126万円＋126万円=252万円の仲介手数料


（参考）仲介手数料を含め、売買代金以外に以下の費用がかかる。

【売主】
(1)仲介手数料
(2)契約書や領収書等に貼付する印紙税
(3)登記抹消費用（甲区や乙区に付いている場合）
(4)測量費用（測量が売買の条件になった場合）
(5)建物解体及び滅失登記費用（建物解体が売買の条件になった場合）
(6)敷金又は保証金（オーナーチェンジの場合）
(7)譲渡所得税（売却で譲渡益が出る場合）

【買主】
(1)仲介手数料
(2)契約書や領収書等に貼付する印紙税
(3)所有権移転登記費用（土地や建物の所有権移転をする場合）
(4)担保設定登記費用（乙区に抵当権等を設定する場合）
(5)固定資産税精算金（固定資産税の負担をする金額）
(6)不動産取得税（不動産を取得するとかかる税）



参考ソース
http://tochinokaikata.com/fudousankeiyaku/
http://www.yfj.co.jp/qa/service.html
http://baikyaku-tatsujin.com/ryoute-tyuukai.html




あくまで参考まで・・・

No.2 回答者： simotani 回答日時： 2014/11/27 19:18

契約不履行については仲介業者は直接負担しませんが、「先方違約時・融資不調時は契約を即時解約し手付金は直ちに無利子無手数料で返還する」条項を契約書に特約で入れればある程度は違約解消に動きます。

最終的には業者ではなく取引相手に民事訴訟を提訴する事になります。
仲介手数料は宅地建物取引業法により取引価格の3％+6万円(税別)を売買双方が負担します(売買合計で6％+12万円になります)。これは法定手数料上限ですからこれ以上請求されるならば契約拒否すればいい事になります。
売却側と購入側のそれぞれが別の業者に委託した場合それぞれの業者が自分の受託分について手数料収受します。