中古一戸建ての売却費用についての質問です。

Question

家屋は築３０年なので土地価格での売価を決めようと思っているのですが、現在賃貸している住居人が条件によっては買ってもいいということを言っております。仲買業者には見積を出してもらっただけの段階で、「専任契約」でやりたいと言われています。この場合、依頼人が個人で買主を決めた場合は手数料（売価×３％＋６万円）は発生しないということでした。ただ、「素人が売買契約をするのは危ないですよ」とは言われています。私としては仲買費用がかからなければ、買主の負担も減るし話が進めやすいと思っています。そこで、個人間で売買をした場合の費用は何がどれくらいかかるのでしょうか？またその難しさはどんなところにあるのでしょうか(注意事項も含めて）？多分、売買契約書等の文書などが主になるのでしょうが。また、売却が実行できたら、自分の住む中古物件を見つけ購入したいと思っています（平衡して進めますが。尚今は賃貸マンションに住居中）。この場合、住居の売却と購入に係る税金はどんなものがどれほどかかるのか。また、できるだけ税金を安くするにはどうすればよいのか。多くの質問で申し訳ありませんが、どなたか良くご存知の方いらっしゃいましたら教えてください。お願いいたします。

congrats · Accepted Answer

数年前に相続で築３０年の借家（軽量鉄骨）を入手。同じく借家人に売却したものです。
私は、売主代理として地元の仲介を頼んでこちらから「買わないか」という話をまとめて
もらいました。もちろん選任媒介です。
仲介業者のやる仕事は
(1)価格の調整
　売主買主の間に入って成約価格を調整します。
　売主・買主の両方の代理は海外では禁止されていますが日本は独特です。
(2)契約書の作成、締結
(3)売主・買主が直接顔をあわせるのは、残金決済の場だけでいいように
　あらゆる段取りをおこないます。
　本人がとりよせないといけない書類は別
(4)買主のローンの斡旋

＞個人間で売買をした場合の費用は何がどれくらいかかるのでしょうか？
印紙税・所有権移転登記（書士代：買主負担）
抵当権抹消登記がなければそんなもんで売主は２万円の印紙代だけ。

＞またその難しさはどんなところにあるのでしょうか(注意事項も含めて）？
まず、自分でやったら買い叩かれる。１２００万で売りたいところを９００万で売る
可能性もある。
仲介がいないとローンの斡旋がない。手付けから残金決済、引渡し、登記に
いたる流れがスムーズにいかない懼れも。

身内同士で交わす売買契約書以外では、仲介が入らないとトラぶったときの
責任の所在が曖昧になります。

＞住居の売却と購入に係る税金はどんなものがどれほどかかるのか
おそらく相続で得た借家と拝察します。取得費（借家を購入した時点での土地建物の価格
と必要経費）と売却価格の差に減価償却を足したのが譲渡益で、その２割に課税されます。

大雑把に計算すると昔土地を１０００万で買って家を８００万で建てて、２７年で減価償却
したとして、購入時諸費用が２００万、売却価格１１００万、売却経費７０万なら
譲渡益＝１１００万－（１８００万＋２００万＋７０万）＋７２０万
　　　　＝－２５０万
まぁ大抵譲渡益はわずかだと思いますよ。
購入に係わる税金は
不動産取得税、固定資産税（最初の年は日割り）建物分の消費税、仲介手数料の消費税分
登記費用（登録免許税）契約の印紙税

＞できるだけ税金を安くするにはどうすればよいのか。
譲渡で利益を出さない。購入は安い物件を買う。

miteita54 · Answer

個人間の売買ですが、信頼関係にあるかどうかだと思います。

仲介業者の言い分は、以下のようなものです。
１．ちゃんとお金が支払われるのか。
２．お金支払後、物件が引き渡されるのか。
３．物件の登記が買主で行われるのか。そもそも登記ができるのか。
４．正当な売主から、正当な買主に渡されるのか。
５．正当な金額での売買なのか。
６．物件説明がちゃんとできているのか。
　　再建築不可物件ではないのかとか、抵当権がついたままでいるとか。
７．暴力団への売却ではないか等
８．トラブルがあったときに、その対処ができるか。
以上のことを個人では調べられるのかとかを心配されているのだと思います。
もちろん、手数料は欲しいのですが。
そういったものが、ご自分で可能であれば個人売買でいいと思います。
たぶん、こういったご質問をされると言うことは、わからないと思いますので、
できれば不動産会社に相談されるのが得策と思います

税金に関して。
売買金額から差し引けるもの（控除額）
１．購入物件ならば、土地代金は差し引きできます。
２．建物に関しては、建築年数により差し引きできる金額が変わります。
（１．２については契約書か領収書がないと認定できません）
３．上記がなく、相続の場合は、売値の５％を差し引けます。
４．登記変更費用や不動産会社の手数料
５．契約書にはる印紙代
６．その他経費

売買金額から上記を差し引いた金額に２０％をかけた金額が譲渡税です。
例：相続の場合
（売買金額－（売買金額×５％）－（登記費用＋不動産手数料＋印紙代））×２０％

税金を安くする方法は、経費を増やすか売買金額を減らすしかありません。
税務署をごまかそうとしても、必ずわかるものと考えて行動されるといいと思います。

kamaryu · Answer

個人間での売買が危険となるのは買主の方だけで、売主はお金さえもらえば良いので問題は有りません。

ただし、買主がローンを組む場合には仲介業者が作った重要事項説明書が必要なので、仲介業者を外すことはできません。

その場合には、仲介業者に買いたい人が見つかったので、手数料を半分にしてくれないかと持ちかけて下さい。

嫌だと言ったら他の不動産屋を当たれば良いと思います。

売却にかかる税金は利益が有る場合だけですので、売値－（買った時の土地の価格＋建物の残価＋売買にかかった費用）がプラスになるかどうかです。

買う時の税金は売る家が賃貸ですので買い替えの特例にはあたりません。
普通に不動産取得税や固定資産税が掛かります。
但し、住宅ですので軽減されます。

Mokuzo100nenn · Answer

売買契約と不動産登記は司法書士がやってくれます。不動産仲介業者を通しても実際はその裏で司法書士にやらせますので、「素人が売買契約をするのは危ないですよ」は成り立たないと思います。

危ないというのが利益の最大化ができずに、安く売り渡してしまうと言う意味で有れば、司法書士が登場するいぜんの問題ですが、これはいずれにせよ自己責任で売値を決めなくちゃいけませんね。

中古一戸建ての売却費用についての質問です。

数年前に相続で築３０年の借家（軽量鉄骨）を入手。

個人間の売買ですが、信頼関係にあるかどうかだと思います。

個人間での売買が危険となるのは買主の方だけで、売主はお金さえもらえば良いので問題は有りません。

売買契約と不動産登記は司法書士がやってくれます。

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