売買契約の時、売り主側の宅建主任者が立ち会わないのは違反でしょうか

この度、中古マンションの売買契約をしましたが、売り主側の仲介業者は小規模会社、買主側の仲介業者は大手なので、重説・契約書等すべて買主側業者で作成しました。

契約当日も売り主側の宅建主任者は現れず、社長（宅建なし）が出席していました。売り主側の宅建主任者は契約の内容も全く知らないようですが、後日印鑑だけ押印してもらうようにするから大丈夫と言っていました。

このようなことは、違反ではないのですか。よくあることなのでしょうか。

No.2 ベストアンサー 回答者： shion0851 回答日時： 2010/03/12 11:44

不動産会社の営業マンです。

>売買契約の時、売り主側の宅建主任者が立ち会わないのは違反でしょうか

これ自体は違法ではありません。
立ち会う事は義務とされていません。


>後日印鑑だけ押印してもらうようにするから大丈夫

取引に関係した業者の宅建主任者は『全員』記名押印する事になっています。
これは契約当日に立ち会わない主任者が、事前に重要事項説明書の内容を確認して了解したという意味で署名捺印します。（実際に説明を行うのはその中の一人）
記名押印が「後日」というのは宅建業法違反になります。

ただし、実害があるかどうかで言えば、大手業者作成の重要事項にそうそう不備があるとは思えず、また、大手は重要事項説明書や契約書は自社仕様しか使わないので、その相手側業者の主任者の記名押印が後日であっても取り立てて支障はないと思われます。
そういう意味では「大丈夫」と言えなくもありません。
もちろん、質問者さんとしては、後日記名押印したものを必ず提出するよう請求することをお勧めします。


>よくあることなのでしょうか。

後日記名押印がよくあるかどうかは分かりません。
私自身は後日記名押印した経験はありませんが、相手方主任者ではそういうい事もありました。
また、契約自体には支障が生じないレベルの不備という意味ではよくあります。


参考になれば幸いです。

この回答へのお礼

大変分かりやすいご説明有難うございました。
契約自体には支障が生じないレベルの不備・・・ということですね。

今日問い合わせたところ、何かの事情ですぐには印鑑を押せないので（紛失したか？、またはトラブル？）印鑑を注文してから押すので数日待ってほしいとのことでした。

お礼日時：2010/03/12 21:28

No.5 回答者： oyazi2008 回答日時： 2010/03/13 14:05

NO、3です。

＞何らかのトラブルがあった場合
取引主任者が負う責任は、契約書と重要事項に関しての内容確認精査と説明です。
契約の履行や引渡し後の瑕疵などは売主（今回は業者）が責任を負う事になりますので、主任者個人ではありません。
通常は、事前に仲介人から契約書や重説をFAXなどでもらい、主任者が内容を確認後、契約にはそれ以外の者が出向くはずですから、その主任者もたぶん事前に内容は確認しているはずです。
何かあれば最後はその社長が責任を取らなければなりません。
法的に２年間は最低でも瑕疵は保証されますから（マンションだと配管の瑕疵ぐらいでしょうか？躯体や雨漏りは共用部の管理組合の管轄ですから）そうご心配なさらずに。

この回答へのお礼

再度のご回答有難うございます。
書き方が悪く誤解されたかも知れませんが、私は売り主です。買主ではないので買った後の瑕疵を心配しているのではありません。
売り主側の営業マンを少し知っていたので、内情を聞くことができ、今回社長と主任者の間にトラブルがあり、主任者は内容も教えてもらえず印鑑を押さなかったそうです。
そこで、社長が町の印鑑屋にその主任者の印鑑を注文して作らせているとか。（市販の印鑑にはない変わった氏名のため）
もし、これが事実なら、公文書偽造ではないのでしょうか。

でも、契約は成立しているし、誰も何も言わなければ（主任者がこのことを知って訴えなければ）このままうまく済むのでしょうね。

お礼日時：2010/03/13 21:34

No.4 回答者： shion0851 回答日時： 2010/03/13 06:13

＃２です。

お礼文より

>何かの事情ですぐには印鑑を押せないので（紛失したか？、またはトラブル？）印鑑を注文してから押すので数日待ってほしいとのこと


これは、売主側業者に専任主任者がおらず、社外の主任者から「名義借り」している可能性があります。
不動産業者は5人に1人の割合で主任者を置かねばならず、4人以下の場合も必ず1人必要です。
よくある名義借りのケースでは、社長1人で営業している業者で、社長が主任者資格を持たない場合に、主任者資格を使っていない（業者に勤務していない）知り合いから「名義借り」をして、「5人に1人」の要件をみたします。
もちろん宅建業法違反です。

本件では、名義を借りている知り合いに連絡したら、その人の都合が合うのが数日後…という事かも知れません。
（名義借りの場合、こういうタイムロスが生じるので署名捺印を業者が行うのですが、本件は？？です）
もちろん、言い分の通り「印鑑紛失」の可能性もありますが。


ちなみに、本件契約で重要事の記載や説明に不備があった場合の責任の所在ですが、売主・買主双方の主任者と業者が負います。
説明しない主任者も署名・捺印する理由は、この為でもあります。


ご参考になれば幸いです。

この回答へのお礼

再度のご回答有難うございます。
名義借りということもあり得ますね。
それにしても、売買契約時に主任者印を押さなくても通してしまおうとした両方の業者は、
実害がないということで甘く見ていたということですね。
特に、宅建業法を順守すべき大手の方の主導的立場の業者も？？ですね。

今回は抗議するほどのこともない程度のこととして参考にさせていただきます。

お礼日時：2010/03/13 09:32

No.3 回答者： oyazi2008 回答日時： 2010/03/12 21:40

不動産業者です。

契約に立ち会わない事自体は構いません。
重要事項は取引主任者が責任を負い説明するもので、極端な話、売買の当事者でなくとも構わないのです。
押印が無かったのは、たぶんその社長がその主任者の印鑑忘れただけでしょう。原則は駄目ですよ。
重要事項の表記も悪いのです。本来は、説明をする取引主任者の欄があり実際に説明する者が記載しますが、
売主や共同仲介の場合の場合も、隣の表記の欄に同様説明をする・・・となっているのでわかりにくいのです。
そこを専任の取引主任者などと記載すれば勘違いされる事もないのですがね。その場にいないのに、説明をする・・・は確かにおかしいです。
契約内容や重要事項の内容は仲介人である「大手の業者」の責任で行っていますので、ご安心ください。

この回答へのお礼

ご回答有難うございました。
色々分かりました。「説明をする」と書いてあっても、別に説明しない人でもよいということですね。
私の疑問は、今回は大手の業者の責任で行っているのは分かるのですが、売り主側の主任者には責任はないのかということです。
何らかのトラブルがあった場合（例えば設備の記述ミスとか）、むしろ売り主側の責任になるのではないのでしょうか。

＞社長がその主任者の印鑑忘れただけでしょう。
単純に考えればそうですが、他の事情（了解がとれなかったとか？）を疑ってしまうのです。

お礼日時：2010/03/13 00:35

No.1 回答者： poolisher 回答日時： 2010/03/12 08:54

買主が仲介手数料を払う不動産屋が宅建主任者事務をおこないます。

後は間にどれだけ業者が入っていても、彼らには買主に対する直接の
義務は生じません。

質問の場合、買主から売主仲介業者に手数料は発生しないはずですから
問題ありません。

この回答へのお礼

今まで購入した時は、売り主側の仲介業者が契約書、重説等すべて
作成していたような気がしますが？

＞買主に対する直接の義務は生じません。
義務は生じないかもしれませんが、重説などに売り主側の主任者の
印鑑を押すところがある以上、捺印がないのはおかしいのではないかと思ったのです。

ご回答有難うございました。

お礼日時：2010/03/12 21:17