新築マンション契約後の引渡し前に不具合・傷を発見した場合の対処

先月に新築分譲マンションの契約を売買契約書・重要事項説明書
にサインし手付金を支払い行いました。

鍵の受け渡しと引越しは今月下旬に行うのですが、家具やカーテン
の購入や入居後フロアコーティングする為に採寸や設備チェックの
為に何度か購入物件に足を運んだのですが、購入・契約時には気づ
かなかった下記の５つの不具合や傷を見つけました。

　(1)洋室の角のフローリングと壁に隙間がある。
　(2)サッシのネジが１本付いてない。
　(3)リビングの換気口に壁と壁紙に汚れ傷がある。
　(4)和室の障子の梁の木にシミがある。
　(5)廊下のフローリングの見た目分かる傷がある。

重要事項説明書を自分で読んだ限りでは「建材等の運搬時の際に付く
小さな傷等については予めご了承下さい。」と書いてあるのですが、
もう契約＆手付金を払ったのでどうしようもないのでしょうか？
現状についてマンション販売会社の担当者に話しましたが、先程の
説明をした事と現状を理解した上での契約ということで話が保留に
なってります。

このような事例に対する対処を知ってる方や、同じような事例があった
方がいましたら鍵の引渡しまでにどうような対応をとればよいのか
教えていただけませんでしょうか？
よろしくお願い致します。

No.10 回答者： goodfellas0707 回答日時： 2008/07/02 11:15

未入居で、採寸などで何度か足を運んだ程度で販売会社は保留

になっているんですか？
確かに、鍵渡しをし、入居後に傷があるとの報告を受けても引越
などで傷がつく場合があるので、対応出来ない場合は十分ありま
すが、販売担当者で無理なら責任者に追及しては如何ですか？
指摘の内容からすると、補修が大変でもないですしね。

この回答へのお礼

今年３月に施工済み物件で、同タイプのモデルルーム及び購入した
部屋を契約前に４回くらい見て６月に契約。
手付け金を支払って、残金入金が今月下旬になるので鍵受け渡し＆
入居はその後になる予定です。
契約後には数回採寸やコンセントやエアコンの穴等の確認に販売会社
の許可を得て見に行ってます。
通常施工前物件だと内覧会というのがありそこで不具合や傷や条件
通りでない箇所を指摘出来るということは知ってるのですが、特に
販売会社との立会いでの物件の確認というのがあるとも聞いていな
かったので不安に思い夫婦でチェックに行きました。

鍵受け渡し前に指摘箇所の補修をして欲しいと思ってますので、担当者
の対応が不十分なら施工主・販売会社・事業主等の責任者への追求も
検討したいと思います。

お礼日時：2008/07/02 11:43

No.9 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/07/02 10:52

重要事項説明というのは物件の売買条件を記したものにすぎません。

基本的には契約書の方が優先されます。
重要事項説明に間違いがあれば、宅建業者の過失責任の問題となります。

基本的に軽微な修正などは対応してくれることが多いですので、売り主にまず相談してみてください。


＞少し書きもれがありました。重要事項説明書には「瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要」　→　「措置を講ずるかどうか：講じない」
でした。

売り主には瑕疵担保責任がありますが、耐震偽装事件ではヒューザーがその責任を負いきれず倒産しました。このような場合に備えて瑕疵担保責任に関する保険加入または供託を強制する法律が今年末ぐらいに施行されます。

現時点ではそのようなものは強制になっていませんので、そのような保険などを利用しているかどうかについて耐震偽装事件後宅建業法が改正され（最近変更になったものなのでご存じない方も多いと思います）、重要事項説明にすることになっているのです。
これが「講じない」になっていても売り主に瑕疵担保責任があることは代わりません。これは瑕疵担保そのものの責任を免じるのではないのです。
一般に売り主が倒産すると瑕疵担保責任の請求先が消滅してしまいますが、これが「講じる」になっていれば、どこかの保険に加入しているということなので、売り主倒産の場合、保険がきくということにすぎず、健全な売り主であれば、なくても問題ないです。
現時点では、これが講じないということは別に法律違反でも何でもないです。

瑕疵担保の他アフターサービス契約が結ばれることが多いので、瑕疵担保の前にアスターサービス契約により対応してくれると思われますので（汚れなどはワックスなどで目立たなくするなどの対応程度かもしれませんが）、売り主に相談してみてください。

この回答へのお礼

瑕疵担保責任についての分かりやすく詳しい説明ありがとうございます。
契約書と重要事項説明書が相反する文言があると思ってたのですが
違うのですね。
物件の「アフターサービス基準」という文書も同じく受理しています。
売主に相談してどういう対応になるか分かりませんが、不動産売買
に伴う基本的な知識を頭に入れた上で交渉出来ればと思います。

お礼日時：2008/07/02 11:32

No.8 回答者： noname#65452 回答日時： 2008/07/02 09:52

>＜不動産売買契約書より抜粋＞

第１４条　瑕疵担保責任
　１．本物件に隠れたる瑕疵があるとき、またはそれにより毀損が生
　　　じたときは、売主は引渡しの日から２年間に限り担保の責任を
　　　負う。但し、引渡し後の天災地変、買主の責に帰すべき事由、
　　　その他引渡し後の不可抗力により生じた瑕疵については、売主
　　　はその責は負わないものとする。
　２．前項に関わらず、売主は住宅の品質確保の促進等に関する法律
　　　第８８条に定める瑕疵担保の責を負うものとする。


ごく普通のありきたりのあたりまえの一般的な記載条項です。ハイ

＞とありました。これを見る限りでは瑕疵担保責任はあると認識できま
すが・・・重要事項説明書の意味はよく分からないですね；

私もよくわかりません。不動産会社に直接伺ってみてはいかがでしょうか？

この回答へのお礼

質問の件も併せて、契約書と重要事項説明書に書かれている瑕疵担保
責任について不動産販売会社に聞いてみます。
指摘されなかったら素通りしてしまうところでした。ありがとうございました。

お礼日時：2008/07/02 10:46

No.7 回答者： noname#65452 回答日時： 2008/07/02 08:34

>少し書きもれがありました。

重要事項説明書には「瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要」　→　「措置を講ずるかどうか：講じない」
でした。

意味合いは同じです。　　何と恐ろしい・・・・・・・・・

よく確認しといたほうがよいですよ。金額が金額なだけに。
パソコン１台を購入するのに悩むのとマンション1部屋購入するのと同じ悩むでも金額が金額ですからね。よく悩んで悩んだ上にご判断された方がよろしいのでは。

この回答へのお礼

瑕疵担保責任という言葉を重要事項説明書で見た記憶しかなかった
ので「不動産売買契約書」の確認を怠っていました。

＜不動産売買契約書より抜粋＞

第１４条　瑕疵担保責任
　１．本物件に隠れたる瑕疵があるとき、またはそれにより毀損が生
　　　じたときは、売主は引渡しの日から２年間に限り担保の責任を
　　　負う。但し、引渡し後の天災地変、買主の責に帰すべき事由、
　　　その他引渡し後の不可抗力により生じた瑕疵については、売主
　　　はその責は負わないものとする。
　２．前項に関わらず、売主は住宅の品質確保の促進等に関する法律
　　　第８８条に定める瑕疵担保の責を負うものとする。

とありました。これを見る限りでは瑕疵担保責任はあると認識できま
すが・・・重要事項説明書の意味はよく分からないですね；

お礼日時：2008/07/02 09:20

No.6 回答者： noname#65452 回答日時： 2008/07/02 07:36

>重要事項説明書には「瑕疵担保責任の履行に関する措置：講じない」

になっています。
>公的な保証はしないというだけで、瑕疵責任は負うと判断して良い
のでしょうか？

重説見ているわけではないので、即答はできませんが、仮に、その業者が、業者自身、瑕疵担保責任を負わない、との内容であれば、消費者契約法に違反しているので、そんな契約条項はそもそもが「無効」です

「公的な保証」ってなんでしょう？各企業の経営責任についてまで、国や地方自治体がいちいち責任負ってたら、国家や地方自治体は破産してしまいます。

仮に、その業者自身が瑕疵担保責任を免れるような契約条項を敢えて入れていた、となれば、恐ろしいマンション業者ですね。
フローリングに隙間できているのに平気で販売、挙句に重説に瑕疵担保責任負わない、なんて平気で契約条項に入れているようでは。

どこのマンション業者か知りませんが、私だったら、手付金放棄してでも購入はしませんよ。怖いですもの。５年、１０年では欠陥が浮き出てこないかも知れませんが、２０年、３０年たてば、必ずどこかボロが出てきそうな予感がしますね。
ただでさえ、現在、資材価格が暴騰、マンション価格に響かせないようにするにはどこの鉄筋をばれないように減らそうかと、マンション業者は躍起になっているご時世なのに、それ以前に、契約条項であえてそんな定めするなんて、必ずなんかありそうです。

不動産業者とは、不動産のプロです。不動産のプロである以上、どんな法律があって、どんな法律に抵触するかぐらい、当の不動産会社がよくわかっているはず。

それなのに、重要事項説明書には「瑕疵担保責任の履行に関する措置：講じない」、って平気で書いてあるなんて信じられません。
瑕疵担保責任は一体誰が負う責任あるやなしやハッキリ確認しといたほうがよいですよ

この回答への補足

少し書きもれがありました。重要事項説明書には「瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要」　→　「措置を講ずるかどうか：講じない」
でした。

補足日時：2008/07/02 07:55

この回答へのお礼

すみません自分がとっさに検索で得た「瑕疵担保責任」の内容を
「公的保証」等といった間違った表記をしてしまいました；
この項目と意図するものをきちんと調べる必要があります。

＞業者自身が瑕疵担保責任を免れるような契約条項を敢えて入れていた
という内容であれば非常にこの先住んでいくのに不安要素です。
きちんとこの内容についても説明をした販売会社の担当者に再度
説明を聞いてみます。

お礼日時：2008/07/02 08:24

No.5 回答者： noname#65452 回答日時： 2008/07/02 04:31

4さんに同意

(1)は補修かフローリングの張り替えとなります。補修ならばマンション業者としてもそれほど費用はかかりません。フローリングの張り替えとなると、コストかかりますから業者としてもやりたがらないでしょう。
話し合いですね
(2)付けてもらえます。ネジ1本ならただ同然です。断られたらその業者の神経疑います。それすら拒否られたら、おそらく建物の躯体自体を手抜きしている業者と見てよいでしょう
(3)補修してもらいましょう。汚れをとるぐらいならタダに等しいです。全くコストらしいコストにはなりません。
(4)どの程度のシミかわかりませんが、少しのシミなら１０分で取れます。費用はそんなにかかりません。大きいシミでしたら、瑕疵とみなしてかまわないでしょう。
(5)４さんと全く同意

フローリングの張り替え以外そんなに費用かかりません。
張り替え以外について、断られたら、その業者、マンション建設のどっかで、必ず手抜きしています
フローリングの隙間について、もし、補修で直らないぐらい大きな隙間であった場合、瑕疵とみなしてよいでしょう。瑕疵である以上、業者は修繕する義務あります。

1～5は直してもらって当然でしょう。ただ、5については、いずれ必ず傷付きますから、大げさに構えることもないでしょうけど。


かくいうこの私、2年前に新築マンションを購入しましたが、先日、壁に小さな穴を発見しました。コークで埋めれば済む程度の穴でしたが、業者に文句言って壁ごと総取り換えさせました。

この回答への補足

重要事項説明書には「瑕疵担保責任の履行に関する措置：講じない」
になっています。

補足日時：2008/07/02 05:26

この回答へのお礼

具体的なご回答ありがとうございます。

同タイプの間取りの物件が階数違いでモデルルームとなっています
ので、対比もしながら販売会社と立会いを行いたいと思います。
１については瑕疵であるくらいの隙間なのですが、補足に書きまし
たが、重要事項説明書の内容が気になります。
公的な保証はしないというだけで、瑕疵責任は負うと判断して良い
のでしょうか？
皆さんと意見を基に販売会社を通じて施工主と事業主に上記５点に
ついて説明をして貰うことになり今週中にどういう対応をとるか連
絡をくれるとのことです。

お礼日時：2008/07/02 05:35

No.4 回答者： nonbay39 回答日時： 2008/07/01 15:10

１．程度により補修かそうでないかが決まるでしょう。

２．つけてもらいましょう
３．補修してもらいましょう。
４．程度により補修かそうでないかが決まるでしょう。
５．特に床はいずれ傷はつきますよ。気になるのであれば補修してもらいましょう。

　まあ、いずれにせよ話し合いでしかありません。ただ全く補修しないということは無いでしょう。

この回答へのお礼

箇所ごとの回答ありがとうございます。
見つけた時はどこまで妥協するかや泣き寝入りするかが先に思いつく
ばかりでした。
(1)のフローリングと壁の隙間というのが、入居後のフローリングの
フロアコーティングが控えてる事もあり切実です。
「どの程度までが○か×か？」というのが素人目には判断出来ない
のが難しいですね。

お礼日時：2008/07/01 15:32

No.3 回答者： notorin 回答日時： 2008/07/01 14:30

一般的に考えると、引渡し時（鍵の受け渡し）に

販売会社（不動産会社）と立会いの上、不具合の箇所
を一つ一つ確認し、明らかに売主側の瑕疵がある場合
補修方法や時期を取り決めるのが、良いと思います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
事業主と購入者の問題と認識していました。ですので、今回は販売会社の担当者と立ち会う事が出来なかったのですが、取り急ぎ指摘箇所を電話で伝えた次第です。
早急に販売会社と立ち会って確認をする機会を設けたいと思います。

お礼日時：2008/07/01 14:58

No.2 回答者： kensaku 回答日時： 2008/07/01 14:27

いくらでも修正してもらえる範囲です。

心配いりません。強い態度で直しを要求してください。

この回答へのお礼

「重要事項説明書サイン後に見つけるなんて失敗した！」と落胆して
いましたが、ご回答頂いて自分の主張に自信が持てました。
どこまでの事を要求するのか？というのが難しいですが頑張ってみます。

お礼日時：2008/07/01 15:01

No.1 回答者： aoifast 回答日時： 2008/07/01 14:26

弁護士に相談しましょう。

この回答へのお礼

私も「これって法律の問題だから弁護士に頼むのかな？」と思いま
したが、知り合いの弁護士もいませんし、どれだけ法的根拠あるか
がどちらに否があるかさえ分からないので「すぐに弁護士！」とは
なかなか踏み切れません。こじれるようでしたら考えます。

お礼日時：2008/07/01 15:09