中古マンションの瑕疵保証について教えてください。

築6年の中古マンションの購入を考えています。
売主は個人です。売主買主共に仲介を通しています。
購入を考えて申し込み中なのですが、瑕疵保障期間について私（買主）の仲介に聞いてみたところ、引渡しから1週間と言われました。
仲介は現状渡しなので、保証はないとのことでした。
たぶん売主は瑕疵保証なしで、と考えているのだと思います。
見に行った時は居住中で、普通に生活していらっしゃったので、当然家具やら何やらあるわけで、見えない部分も多かったのが正直なところです。空き家になった時に目に付くところがあるかもしれないと心配です。

いろいろ調べたのですが、最大1年くらいで、大体無しか数ヶ月程度とのことでした。
中古マンションは、瑕疵保証はなしと考えたほうが当然なのでしょうか?
実際の物件ですが、売主さんは売れてもローンが残ってしまうとのことですので、法律上瑕疵保証があったとしても、現実的には無理だろうと感じています。
そこで、これを理由に値引きをしてもらおうと考えているのですが、契約の時に持ち出してもいいのでしょうか?
前もって（契約日の前）に確認したほうがいいのでしょうか?
ご存知の方いらっしゃいましたらアドバイスお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： mimicann 回答日時： 2009/04/15 00:30

>>築6年の中古マンション

通常、鉄筋コンクリート(躯体)の瑕疵担保期間は2年間。請負者の故意または重大な過失は10年間です。
だから、建設会社からの請負者の故意または重大な過失の瑕疵担保保証が4年間あります。

>>中古マンションは、瑕疵保証はなしと考えたほうが当然なのでしょうか?
個人が売る場合はどれくらい補修箇所がでて、いくらぐらい保証金を支払うハメに合うか分からないので、瑕疵保証期間は無いに等しいでしょう。

>>瑕疵保障期間について私（買主）の仲介に聞いてみたところ、引渡しから1週間
瑕疵担保保証があるみたいで良かったですね。専門家に依頼すれば5日もあれば全部分かるでしょう。契約を済ませたら直ぐに専門家に見てもらってください。

値引き交渉は契約直前はダメです。道徳に反します。前もって言ってください。
1週間の保証期間があるから、値引き交渉は難しいと思いますが、頑張ってください。

この回答への補足

アドバイスありがとうございます。
契約時に値引き交渉は×なのですね…大変参考になりました。
瑕疵保証についても、仲介は一応1週間と言っていましたが、あいまいなので契約の前に仲介に確認します。

>瑕疵担保保証が4年間あります
同じく回答くださった方にも補足で質問させていただいたのですが、持ち主が変わっても保証は受け継がれるのでしょうか?
10年のうちに持ち主が変わると保証は無くなると聞いたので…

たびたびお手数おかけしますが、引き続きよろしくお願いいたします。

補足日時：2009/04/15 13:51

この回答へのお礼

瑕疵保証10年の件についても解決いたしました。
本日仲介業者に確認しました。やはり1週間とのことでした。
契約前にこちらで質問させていただき、中古物件の売買の流れについても勉強になりました。売主様に失礼なことをするところでした…
ご丁寧なアドバイスありがとうございました。大変参考になりました。

お礼日時：2009/04/16 17:00

No.2 回答者： nonbay39 回答日時： 2009/04/15 02:06

　中古の個人売主の物件には瑕疵担保などありません。

業者では無いですから。売主がつければ別ですけど。隠れた瑕疵ではなく、あきらかな不具合を黙っているような確信犯であれば別の問題です。

　契約当日の値引きは有り得ません。双方納得した金額で契約書は作る物です。契約が流れても良いのであれば別です、印鑑を押さなければ良いだけですから。ただスマートなやり口ではないでしょう。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。
契約時に値引き交渉は×なのですね…大変参考になりました。
瑕疵保証は無いと考えて、契約の前に仲介に確認します。
大変参考になりました。どうもありがとうございました。

お礼日時：2009/04/15 13:51

No.3 回答者： ma_h 回答日時： 2009/04/15 09:36

元業者営業です

まず、前提として個人売主（宅建業者でない）の場合、瑕疵担保責任は売主、買主双方合意できれば免責でも２年でもかまいません。
一般的には２か月～３か月というところでしょうか。

なお、瑕疵担保責任は売主がその事実を知らなくても責任を逃れる事はできません。
ただし「何でもかんでも」という訳ではありません。以下の４項目だけになります。
●雨漏り
●シロアリ被害
●構造上主要部分の木部腐食
●給排水設備の故障

その他、建物躯体に関する重大な瑕疵の場合は建築業者からの保証がおそらく残り４年あるでしょうから、そちらで対応してもらう事になるので今回の売主様には関係ありません。

＞これを理由に値引きをしてもらおうと考えているのですが、契約の時に持ち出してもいいのでしょうか?

値引き交渉は通常「申込時」です。勿論、法的な決まりがある訳ではありませんが、常識か非常識かと言えば「非常識」ですね。

結論
物件を見ていませんしあまり無責任な事は言えませんが、木造一戸建てならいざ知らず築６年のＲＣ造マンションなら通常は前述の４項目に関しては問題はあまり無いと思います。

あと、値引き交渉に関してですが、前述のように通常値引き交渉は「申込時」です。
つまり「●●万円にしてくれれば買います」が「申込」で、先方の「貴方に売ります」という意思表示があってから「やっぱり●●万円値引きして」というのはスマートではありません。

確かに「瑕疵担保責任の問題が理由」という事でエクスキューズはありますが、売主様が「今になってごちゃごちゃ言うのなら貴方には売りません」と言われたらそれっきりです。

御質問者様としても「それなら縁が無かったという事で」と思えるなら全く問題ありませんが、「どうしても欲しい物件」なら注意が必要です。
値引きの問題はデリケートですから、仲介業者とよく相談してご判断ください。

この回答への補足

アドバイスありがとうございます。補足で教えていただきたいのですが、
>建物躯体に関する重大な瑕疵の場合は建築業者からの保証がおそらく残り４年ある
について、新築で購入すると購入した人に10年瑕疵保証が付くのは理解しているのですが、今回のようにその間に持ち主が変わると、その持ち主に対しての保証はない、聞きました。
もし重大な欠陥があったとして、保証を使えるのは引渡しのとき、または引き渡されてすぐという意味でしょうか?
それとも後4年、保証があると考えてよいのでしょうか?

契約時に値引き交渉は×なのですね…大変参考になりました。
私は契約時に売主様と細かい部分を話し合い、折り合いがつかない部分は交渉になっていくのかなと考えていました。
契約の前に仲介に確認します。
引き続きよろしくお願いいたします。

補足日時：2009/04/15 13:41

この回答へのお礼

瑕疵保証10年の件についても解決いたしました。
本日仲介業者に確認しました。やはり1週間とのことでした。
契約前にこちらで質問させていただき、中古物件の売買の流れについても勉強になりました。売主様に失礼なことをするところでした…
ご丁寧なアドバイスありがとうございました。大変参考になりました。

お礼日時：2009/04/16 17:12

No.4 回答者： mimicann 回答日時： 2009/04/15 14:40

>>持ち主が変わっても保証は受け継がれるのでしょうか?

私は受け継ぐつもりで書きましたが、大変申し訳ありません、受け継ぎません。

建築基準法関連規定の品確法に載ってました。
参考にhttp://www.re-words.net/description/0000000984.h …

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。やはり10年は引き継がれないのですね。
URLもありがとうございます。わかりやすく記載されており、大変参考になりました。
本日仲介業者に改めて確認しましたが、やはり1週間とのことでした。家具などに隠れた部分もそのままの現状渡しとのことでした。
契約前にこちらで質問させていただき、中古物件の購入とはそういうものだと勉強になりました。
売主様に失礼なことをするところでした…
大変参考になりました。ご丁寧な回答をありがとうございました。

お礼日時：2009/04/16 17:09