中古住宅購入の注意点

前回質問させていただいた私道の問題もクリアになり
購入に踏み切ろうかと思っております。
そこで、中古住宅を購入するときにはここに注意したほうがいいよ！
という点をお聞かせください。

建物的には平成6年築（13年ほど経っています）
屋根、外壁とも二年ほど前に塗り変え住み

この書類の有無を確認したほうがいい！など
事務的な注意点や、確認しておいたほうが良い内容、
一筆書いておいてもらったほうがいいよという内容など
些細なことでもかまいません。
よろしくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： noname#26116 回答日時： 2007/03/06 15:58

瑕疵担保責任について

仮に売主が宅建業者（不動産業者等）の場合には、瑕疵担保責任免責という条件で売却する事は無効です。
今回は中古戸建住宅の売買という事で、売主は恐らく個人でしょう。その場合には契約上で免責とする事も可能（有効）です。

個人間での取引において、この条件を付けるのが一般的かどうかというよりも、総括的な協議交渉の材料になるものという考え方も出来ます。
例えば本来2,000万円の物件だが、瑕疵担保責任一切免責を受諾する代わりに100万円程値引きしてくれ、など。

若しくは2,000万円という値付けが、瑕疵担保責任免責分を織り込み済みだという認識のもとでの価格ならば、それも期待薄でしょう。その場合売主側としては適正評価として2,000万円以上の物件として考えているということです。

不動産売買ですから、瑕疵担保責任の条件に係らず買いたい人間が殺到していれば、そんな交渉を仕掛ける事で、買主候補から落選するケースもあるでしょう。
そういうのを総合的に考えて協議交渉していくべき事項です。

別に築○年だから、責任を負って貰うのが妥当とかいう線引きは特に有りません。逆に瑕疵担保責任も負わないような物件は買わないとするかどうかは買主である質問者の判断、価値観に委ねられる部分でもあります。勿論、売主側にて問題の無い物件だという自信を持っているのであれば3ヶ月でも6ヶ月でも責任期間を設けて貰うように交渉してみるのも自由です。

尚、今回質問者のスタンスが「買主」だから1の様な回答をしましたが、逆に質問者が「売主」であったと仮定すると、
「瑕疵担保責任を免責とした上で、なるべく高価格で売ることがベストです」
というアドバイスになります。　以上

この回答へのお礼

大変分かりやすい説明をありがとうございます。
当方は買主側です。

不動産屋が専任媒介という形で入っていますが、それはあくまで仲介ですよね。大事なことを見逃していたようです。教えていただき目が覚めた気分です。（笑）

教えていただいたように瑕疵担保責任は免責なので少し値段を勉強していただけないか、という内容で交渉してみる価値はあるかもしれませんね。

住宅の売買って本当に奥が深くて難しいですね・・・
安くない買い物なので慎重にならざるを得ません。
一生賃貸でもいいか！と投げやりになってしまいそうですが、
良い機会なのでがんばって勉強しながら良い方向に進めるように
がんばります。ありがとうございました。

お礼日時：2007/03/06 17:16

No.6 回答者： Fukuda01 回答日時： 2007/03/06 17:58

No2です。

返事が遅れてすみませんでした。
私もNo4とＮo5の方の回答内容を支持します。

この回答へのお礼

再度の回答ありがとうございます。
ご意見を参考にどこまで歩み寄れるか考えてみますね。

お礼日時：2007/03/07 12:06

No.5 回答者： noname#25310 回答日時： 2007/03/06 16:52

瑕疵担保免責については前の回答者の書かれる通りで、売り主が個人なら自由に設定出来ます。

免責にする理由としては、単に責任を負うのが面倒だというのが多いようですが、実は薄々、瑕疵が出ることを予感しているから、さっさと売ってしまおうという場合もあるかも・・・です。
気づいていた瑕疵については契約前の告知義務がありますが、気づいてない振りをして引き渡してしまえば、現実的には売り主に責任が問われることはまずありません
いつの時点で発生した瑕疵かを証明することはできませんからね。
だから不安のある物件だと免責にして猶予を与えないようにするのです。
でも、免責でなくとも、二ヶ月くらいの瑕疵担保期間なんてあってもあまり意味を成さないです。
二ヶ月の間に欠陥が見つかることなんて希ですから。
だからリスクを最小限にするには、買い主自身が、契約前と引き渡し時に徹底して調べ上げるしかないのです。
ただ、どんなに設計書や構造書が読めても、そう、現時点で建物がきちんと建っているかは専門家にもわからないのです。
不動産調査の会社でも「建ってしまった建物の基礎まで調べられません」といいます。
ということを総合的に判断して、私は中古一戸建の購入を諦めました。

質問者様も瑕疵担保免責が気になるというなら、私は購入をお勧めしません
中古はギャンブルであることを覚悟して購入に踏み切るなら、見える範囲だけでも（湿気、カビ、柱など）できるだけ調べた上で契約することをお勧めします。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

そうですね。徹底して調べるしかないですね。
瑕疵担保責任の免責はNo.4の方からのご意見にあったように
交渉の材料に使って、売主、買主（当方）どちらも納得の出来る
結果をさせるように出来れば良いなと思っております。

確かに中古はギャンブルですね。
中古とは言わず、住宅購入はギャンブルに近いのかな、と感じてます。
決して安い買い物ではないのに、シロウトでは分からないことが多すぎるという点での話でですが・・・（笑）

ありがとうございました。

お礼日時：2007/03/06 17:23

No.3 回答者： konagoo 回答日時： 2007/03/06 14:40

重説を受けてもわかりにくいのか、都市計画の地域地区の指定と法令上の規制かと思います。

要は、近隣にどんな建物が建つ可能性があるのかと立て替え時にその土地にどんな建物を建てられるのかは正しく把握なされた方がよろしいかと思います。あとは、災害関係で、特に過去にどの当たりまで浸水したか（役所）などを周辺を含めて知っておいた方が良いと思います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。参考にさせていただきます。

お礼日時：2007/03/06 17:10

No.2 回答者： Fukuda01 回答日時： 2007/03/06 11:48

(1)瑕疵担保責任の説明

⇒引渡後の物件に対する保証内容・期間の把握。
　詳細かつ明確に文書で受理しておく事が望ましいです。
(2)付帯設備一覧表の交付
⇒引渡し後に「あれは付いていなかったの」とか「付いているけど
　使えなかったの」とか問題にならないように売主の署名・捺印入り
　の書類を受理しておく。

以上2点ですね。

前回の質問内容がわからないので、一般的な不動産取引を理解している
と踏まえた上で紹介します。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
前回の質問は、私道の持ち主の確認書類がなかったのです。
この書類はきちんと取っていただけることになりました。

やはり瑕疵担保責任ですよね。
これは物件の案内の際にいただいた
簡単な図面の備考欄に免責とさせていただきます、とあるんですよ。
この点が私も気になっているんです。
築13年の物件で瑕疵担保責任を免責って、普通なのでしょうか？
後追いの質問になって済みませんがご意見をお聞かせください。

お礼日時：2007/03/06 14:11

No.1 回答者： noname#26116 回答日時： 2007/03/06 11:43

契約条件に関しては、可能な範囲で「瑕疵担保責任」は付けて貰った方が良いと思います。

書面関係としては、検査済証があるかどうかを確認した方が良いでしょう。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
売主が購入時の確認申請書類はあるそうです。
まだ見せてもらっていませんが・・・

瑕疵担保責任、ですよね。
これが、備考欄には免責とさせていただきます、とあるんですよ。。。
これが唯一気になる点なんです。

お礼日時：2007/03/06 14:07