不動産売買でトラブルになりました。

Question

不動産売買でトラブルになりました。

３年前に一棟アパートを売却しました。
で今になって買主から、地盤沈下のため戸が閉まらなくなったので
地盤の補修工事の費用を負担してくれと言われました。

以下事情説明です。

●契約書には契約成立以後担保責任を負わない旨は記載していなかった。
●契約に際し、買主に後々何も言わないから１００万円まけて欲しいと言われ口頭で了承した。
(この事を言い正したら、担保責任の事ではなくアパートの借主の引継ぎ等の事だったと弁解された。)
●恐らく売却以後、地盤沈下による戸が閉まらないなどの被害が表面化した。
●当方地盤沈下に対しては今回初めて知ったので、契約時には全くの善意です。

瑕疵担保または債務不履行により当方は責任を負わなければならないのでしょうか。
アドバイス頂けますと有難いです。宜しくお願い致します。

kita52326 · Accepted Answer

売買契約に瑕疵担保条項がないのは、通常は考えられません。
これでは、対買主との関係は売主が業者の場合よりも不利な契約です。
万一、今回瑕疵担保請求を受けるような事態になったら、
法的責任を問えるかは別として、仲介業者に賠償要求してもおかしくないと思います。

加えて別の視点で助言させていただきます。

●本当に地盤沈下でしょうか？
　相談者が何年間所有していた物件なのかわかりませんが、
　地盤沈下による不具合なら、竣工後早い時期から現象がでているはずです。
　また、地盤沈下によるものなら「戸が閉まらなくなった」ということ以外の被害、
　基礎の亀裂、建具枠周りのクロスの裂けなども出ているはずなので、
　他の不具合内容と、それらが地盤沈下に関係するものなのか良く確認しましょう。
（もしかしたら、単に建具の反りによる開閉不調なのかもしれません。）
　沈下測定をしていないようなのに、
　さしたる根拠もなく「地盤沈下のため」と言ってるような感じですが、
　買主の無知あるいは悪意の可能性はないでしょうか？。
　現況を良く確認し、できれば後日のために写真も撮って、
　「何故地盤沈下といえるのか」と聞いてみても良いと思います。
　地盤改良費用と、建具の修理代では金額も先々の影響も全く違います。
　
●「アパートの借主の引継ぎ等の事」？
　売買当時、家賃滞納や契約上の問題が顕在化していた特別な借主がいたのでしょうか？
　居抜きで売買する場合には、買主が借主との契約を引き継ぐのは当たり前なので、
　格別に値引きをする理由にはならないと思うのですが・・・・。
　契約書に瑕疵担保が触れられていないので、法的に争った場合には弱いですが、
「こちらは瑕疵担保も含めて「後々何も言わないから」と認識して値引きした」
　ということは一応主張してみて良いと思います。

●一番の心配
　これに味をしめて、なんでもかんでも瑕疵担保請求されることが怖いです。
　もともとは仲介業者の不注意が原因と言って差し支えないので、
　建築の専門家や弁護士の助言なども得られるように
　仲介業者を逃がさないようにして交渉に臨んでいきましょう。
　「都道府県の不動産業課にも相談しようかとも思っている」と言えば、
　真面目に対応してくれる可能性は高まるかもしれません。

kita52326 · Answer

もう１点思いついたので追加します。

●本当に地盤補修するの？　する必要はある状態なの？
　入居者がいるアパートの地盤補修って、どうするのでしょう？
　・建物が傾いているなら、ジャッキアップして基礎補強、杭を打つ必要があり、
　　そうなると入居者も一時退去が必要です。（数百万コース？）
　・今後建物が傾かないように、建物周囲の地盤改良をしても、
　　建物直下部分をやらないと意味がないでしょう。（１００万前後？）
　・当面は補修しないけど損害分を払え、ということならもっと混沌としてきますね。
　　勝手な想像ですが、建物の耐久性や家賃への影響が懸念される状況ではないのでは？

瑕疵はあったとしても、即地盤補修が必要と言うことではありませんし、
　　家賃が下がったということもないなら実損も微少です。
　　必ずしも相手の要求を鵜呑みにする必要はありませんので、
　　要求金額など相手の出方によっては、毅然とした対応をすべきでしょう。

takapiii · Answer

瑕疵担保責任についての記載が無い場合は、一般的には民法に従うのが原則なので、民法では瑕疵を見つけてから1年以内であれば売主に請求できるとしているので、このままだと売主に不利ですね…。

何故そのような片手落ちの契約書になっているのか、仲介業者がいるようなら、仲介業者にも責任の追及を行うべきだと思うような手落ちです。その契約書を作成した仲介業者を巻き込むべきだとは思います。
ただ、個人取引であるなら致し方ありません。

今回は話し合いで解決し、ある程度の費用負担は覚悟するしかないと思いますが、仮に負担する事になった場合は、今後瑕疵担保責任は負わないという覚書を交わしておくべきですね。

不動産売買でトラブルになりました。

売買契約に瑕疵担保条項がないのは、通常は考えられません。

もう１点思いついたので追加します。

瑕疵担保責任についての記載が無い場合は、一般的には民法に従うのが原則なので、民法では瑕疵を見つけてから1年以内であれば売主に請求できるとしているので、このままだと売主に不利ですね…。

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