仲介業者から購入か売主から購入か迷っています。

Question

お世話になります。住宅取得のため土地購入を検討している者です。

土地探しをある仲介業者に依頼していて、とても気に入った土地を紹介してもらいました。ただ、価格が折り合わないので、買い付け証明を出し、価格交渉をお願いしました。
その物件は仲介手数料無料物件なのですが、売主が仲介業者に払う手数料分値引きする代わりに、仲介業者にその手数料の半額を私たちが支払うという形なら可能と返答が来ました。
（実質は50万ぐらいの値引き額になります。）
買い付け証明の価格条件と折り合わない金額でしたので、買い付けを破棄して、一旦はその土地については諦めました。

後日、その仲介業者から、銀行の事前審査をしておきませんか？と提案がありました。
今後物件が見つかった時の目安にするためだというのです。
その仲介業者さんはとても感じがよくて、引き続き土地探しをお願いしてましたし、他の土地が出たときも、できればここの仲介業者さんで契約したいと思っていたので、事前審査申し込みをすることにしました。

審査の申し込みには仮の土地が必要なので、前述の土地に少し未練もあったのもありますが、その土地で審査を出すことにして、今準備しているところです。

売主さんが大手建売業者というのは知っていたのですが、今日、なんとなく、その売主さんがどんな感じで広告を出しているのか知りたくなって、サイトの未公開物件検索サービスに登録しました。
結局、その土地の広告はなかったのですが、ただ見たかっただけなので、問い合わせなどもするつもりはなかったのですが、登録3分後に売主から電話がかかってきました。

すぐに前述の土地を紹介されてしまったのですが、仲介業者と既に話を進めているので、こちらで契約は絶対にできませんと正直に話してしまったのですが、相場と比べて価格の高い土地だったので、なんでこんなに高いのですか？と聞いてしまいました。

そうすると、直接契約ならもっと値引きも可能ですよと言われ、直接契約を強く勧めてきました。それでも仲介業者に対して道義的にそんなことはできない、手数料半額払っても仲介業者と契約してもいいと思っていると言ったのですが、値引き額がかなり違うので、その手数料分を仲介業者に払って、契約はうちでするというのはどうでしょう？と言われました。それなら、仲介業者に悪気を感じることはないのでは？と。

気持ち的にはそんなことはしたくありませんが、仲介業者なら50万が限界、売主業者なら170万ぐらいは交渉できるかもしれないそうです。現実的に考えるとこの差は大きいです。それに最初に無理だと思って諦めたこの土地も予算内にも収まってきます。とても気に入っている土地なので、できれば欲しいです。

正直、登録なんかしなきゃよかったと思ってるんですが、これで、売主業者の提案を断って仲介業者を通したとしても、売主業者にいい印象を持たれず、トラブルの元になりそうな気もしますし、当然仲介業者を断れば、確実にトラブルになりそうな気もします。

それと仲介業者をないがしろにしているような売主業者の話もなんだかしっくりきません。
直接のお客様を大事にする方針だと言っていましたが・・・。

どうしたらいいのか、困っています。
何か解決策やアドバイスをいただければ幸いです。

何卒、よろしくお願い致します。

takapiii · Accepted Answer

宅建業者です。

まず、先の仲介業者さんに義理だてしているようですが、正直、物件が決まっていない段階で事前審査を勧めてくる時点で、あまり信用されない方がよろしいかと思います。
営業窓口担当の人柄が良いのかもしれませんが、私たちは疑似餌と読んでいますが、買う可能性の無い物件で行う事前審査は、お客さんの懐を探る手段でしかありません。金融機関に対しても不義理な事であり、それが知られるとその業者が仲介する物件を金融機関が取り扱わなくなる可能性もあります。

次に、少しカラクリを言います。「仲介料無料物件」というのは、仲介業者が売主からそれなりの報酬を得ているから可能な訳で、売主から仲介業者へ結構な金額が流れる仕組みになっているはずです。恐らく、元々170万円程度は値引ける物件であり、その仲介業者は、値下げ出来る事を知っていながら、「値下げさせたんだからもっと儲けさせろよ。」と言っているようなものです。

売主が仲介業者を「抜く」ように勧めてくるという事は、仲介手数料だけでなく広告費やバックマージンとして売主に結構な金額を要求しているので、そんな仲介業者を通すより、直接買主と契約した方がマシと考えているか、そもそも仲介手数料無料を謳っている業者など途中に入れたくないと考えているのかもしれません。そのような事から考えても、その仲介業者は今一つ信用できませんね。

また、仲介業者は取引が終了すると関わる事はほとんどありませんが、売主とはこの先最低でも瑕疵担保で2年間は付き合う事になります。ですので、売主の方を向いた方がよろしいかと。

ただし、本当にその会社は売主ですか？所有権は別な人にあり、その売主と思っている業者は単に本当の売主と専任媒介契約を交わした仲介業者(物元)なだけかもしれません。そうするとちょっと話は変わってきますが…。

takapiii · Answer

No.4です。

>専任の仲介業者だとどう話が変わってくるのでしょうか？　よろしければ、教えていただけますでしょうか？

その売主かもしれない業者が実は専任媒介契約の物元だったとすると、要は売主からも買主からも仲介料を貰おうとしているという事になりますね。だとすると物元が客付(先の仲介業者)を抜くのはご法度です。先の業者経由で購入するしかありません。

その業者が本当に売主である場合は仲介料は請求できませんので、仲介料が掛らないというのであれば売主なのでしょう。売主かどうかは登記簿で分かります。見せて貰ってはいかがでしょうか。

本当に売主なら、先の仲介業者経由では価格が折り合わず、一旦買付を取り下げていますので、売主直での売買は、きわどい線ではありますが可能です。先の業者が何かを言ってきても無視できます。

0621p · Answer

(1)売主業者の提案を断ると売主業者に悪い印象を与える
(2)仲介業者を断ればトラブルになる
(3)仲介業者をないがしろにする売主業者はいかがなものか？

という点を悩んでおられるようですが

(1)は筋を通すだけなのですから特に問題ないと思いますが、それで問題になるような売主はいかがなものかと。
(2)はその仲介業者から紹介された物件でなければ、大丈夫だと思います。
(3)が一番問題だと思います。仲介業者をないがしろにするという事は、自分のところだけ儲かればいいという感じで、実際のお客さんに対しても利益第一、アフターケアーとか大丈夫なのでしょうか？売主と仲介業者の手数料の実態までお客さんに明らかにしているところなどは、同じ業界の者としてとても信用できない感じがします。
そのような売主と契約するのならば、なおさら仲介業者を入れたほうが良いと思いますが。

mn1613a · Answer

法的には多分売主から直接買っても問題ないと思いますが、道義的にはどうでしょうかね

その仲介業を通さずに、完全に質問者さんが自力で見つけたのなら問題ないでしょう

でも、その土地と出会えたのは、あれこれ諸希望を仲介業に伝え、数多くの物件の中から質問者さんの希望に沿う物件を見つけてくれたわけですよね

売主から直接買われたら、仲介業は商売にならず徒労に終わるだけです

微塵も後ろめたさが無ければ売主から直接買えばいいでしょう

多少なりとも仲介業の仕事の価値を認めているなら、仲介業を通すのが道義的だと思います

私も昨年土地を買いましたが、質問者さん同様に売主から直接買うことも可能でした
でも、仲介業はきちんと仕事をしてくれたので、わざわざ何百万も仲介料を払って、仲介してもらいました

当面は暮らす家なので、損得勘定だけを優先させると気持ち的にしこりが残るのは嫌です

mk1972_165 · Answer

売却を仲介業者に依頼して、買主を紹介されて、その場では契約せず、後で仲介業者を除外して契約すると、違約金が発生する場合はありますが、逆の、購入を仲介業者に依頼する場合は、一旦購入を止めた後に、売主から直接購入した場合は、売却の場合とは違い、違約金云々の話には、通常ならないと思います。

その仲介業者には、土地探しの話は、一旦白紙にすると伝えて、事前審査も止めて、その売主には、その仲介業者に直接購入した事を黙っていてください、とお願いすれば、恐らく、特に問題は起きないと思います。

売主が不動産屋の場合は、積極的に仲介業者を入れる業者と、直接契約したがる業者と分かれます。
今回のケースでは、後者の方ですので、気にいっていて購入したいのであらば、売主の要望に答えた方が良い気がします。

仲介業者から購入か売主から購入か迷っています。

宅建業者です。

No.4です。

(1)売主業者の提案を断ると売主業者に悪い印象を与える

法的には多分売主から直接買っても問題ないと思いますが、道義的にはどうでしょうかね

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