マンション契約後に土壌汚染が発覚

こんにちは
新築マンションを購入しましたが、建築中に有害物質が見つかったと売主より連絡がありました。

追加重要説明会が開催され、次のような説明がありました。
【売主の今後の方針】
有毒物質は、鉛・砒素などで、基準値の10倍以下。
今回の件は、不可抗力のことで売主には責任はない。
住居人の健康を考え、支障物対策工事を実施する。
対策工事の為に入居日は、当初予定より数ヶ月延期される。
売主に責任はないので、キャンセルには違約金が必要。入居遅延による請求にはこたえない。

【説明会での売主の地歴についての説明】
初めて購入者に次のような説明がされました。
売主は、公募入札で土地を購入したが、地歴について入札要領で「谷地に盛土を行い整地している」「その盛土の中にコンクリ片等の支障物があり除去した」という説明を受けていた。

【契約時の重要事項説明書の地歴の欄】
「土壌汚染調査を実施したが有害物質は基準値未満であった」

【質問】
ここで質問です。
質問１．
契約時の重要事項説明書には、「過去支障物の除去工事があったこと」「マンションは谷地に盛土したうえに建築する」等の説明がありませんでした。法律的には問題ないのでしょうか？道義的な問題だけでしょうか？

質問２．
契約後に土壌汚染が発覚した場合、ペナルティなしでの解約はできないのでしょうか？

質問３．
他の事例では、契約解除や賠償まで行われているケースがあると思います。
今回のケースとは何が違うのでしょうか？有毒物質の量・汚染の程度でしょうか？

No.4 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/04/24 11:52

まず前後しますが、質問３から

対象物に契約目的を果たせないほど重要な瑕疵があれば、契約上の問題として、契約解除はできます。しかし瑕疵がそこまで重大でない場合は、契約解除することはできますが、それはあくまで自己都合によるものとなってしまいます（キャンセル料が必要）。このような場合は契約解除ではなく実害に対して損害賠償を求めることができます。
ただし、それが将来の資産価値とかいうことになると、損害と認められない可能性が大きくなります。
あくまで現時点で確定できる損害に対してとなります。
つまり、量や汚染の程度によって、契約解除対象となったり、損害賠償となったり、あるいは瑕疵があっても実害はないとして損害賠償の対象にならないという風に分かれてきます。
また対策費用という損害が発生しますので、売り主側は損害賠償に代えて対策工事を行うことを提案しています。この提案内容が妥当であり、それを了承できるのなら、実質的に損害賠償責任を果たしているものと考えられます。
戸建てなら買い主は１人なので提案を断って代わりに金銭で解決するという方法もできるのですが、マンションの難しいところは買い主が複数あるので、購入者全員で意見をまとめる必要がある点です。土地自体は共有部分ですので個別に対応はできないですし。
結局まとめられないので、具体的に提案されているものを受け入れるのが一番簡単な方法なので、その方法に流れやすい点です。
損害賠償請求を起こすなら、購入者の足並みをそろえる必要があります。


次に質問２ですが、先に答えたように瑕疵の状況でできたり、できなかったりします。質問にかかれた内容ですと、そこまで重大な瑕疵ではない（対策が十分可能な瑕疵）という内容のようですので、ペナルティなしというのは難しいでしょう。逆に売り主の用意する対策工事では不十分でかつ対策により解決は不可能だということが証明できれば、契約の白紙解除はできると思います。

＞今回の件は、不可抗力のことで売主には責任はない。
質問１に対する回答の前に、まずこれを説明しておきましょう。
まず契約について一般的な調査範囲でわからなかったことについては売り主・仲介業者とも説明義務はありません。
しかし、瑕疵担保については売り主には無過失責任がありますので、売り主の調査に問題はなくても売り主は瑕疵担保責任を負うことになっていますので、瑕疵があったら売り主には責任が発生します。
基準値の１０倍以下という説明より、基準値は超しているがそれほど健康などに影響はないといいたいものと思います。
すなわち基準値を超していますので、瑕疵に該当すると思います。

質問１についてですが、内容が宅建業法で定められた必ず説明しなければならない事項には該当しませんし、そのことが建物などに対して影響するのなら、瑕疵になり説明義務はあったと思いますが、対策を行ったことにより問題ない状態で引き渡されるのでしたら、瑕疵ではないのではないかと思います。
つまり対策後の結果で判断することになります。
対策の結果も瑕疵の状態が残るのなら、瑕疵ですので、損害賠償などは行えます。

また
＞【契約時の重要事項説明書の地歴の欄】
＞「土壌汚染調査を実施したが有害物質は基準値未満であった」

この点がよくわからないのですが、重要説明には汚染なしであったのに対して、現状では汚染が基準値の１０倍以下とはどうして結果が異なることになっているのでしょうか？通常の調査では問題なかったけど、特殊な調査結果で問題ありとなったのでしょうか？

この点汚染の調査上にミスがあったのなら、売り主や仲介業者の説明上のミスがありますので、損害賠償ができる可能性があります。

また故意に間違った説明をした場合、調査結果で基準値以下ということを過失により間違って説明していた場合などは、契約上重大な問題ですので、この場合は白紙解除もできるかもしれません。
基準値以下がなぜ基準値の１０倍以下と変わったのかその経緯はきっちり説明してもらうことが必要だと思います。

＞売主に責任はないので、キャンセルには違約金が必要。入居遅延による請求にはこたえない。

売り主には責任はあると思いますが、それは対策を施すことにより、その責任は果たしていると考えられます（この提案に変わって別な方法で損害賠償を請求することも可なのは前に書いたとおりです）。

瑕疵についてはだいたいそんなところですが、問題は引き渡しが遅れることです。これは履行遅延として、取引物の瑕疵とは別問題の契約上の問題として損害賠償の対象になるかもしれません（遅延する場合その間の家賃など実害は証明できますので）。

ただし、この問題は売り主サイドの汚染調査や説明上に問題がなければ、危険負担が関わってくることも考えられます。
危険負担とは契約から引き渡しまでに地震や火災などにより建物が損傷を受けた場合の損害を誰が負担するかということです。
これは、契約で定めているのがふつうですので、契約書の危険負担の項目をご確認ください。
危険負担が買い主側が負うとなっていると、危険負担の取り決めにより遅延に対する損害は買い主が負わなければならないことも考えられます。
これはケースバイケースでしょうし、またそのような契約が消費者契約法で禁止されている消費者に一方的に不利な契約は無効などに引っかかる可能性もありますので、消費者生活センターなどに相談するのがよいのではないでしょうか？

この回答へのお礼

ご丁寧なアドバイスありがとうございました。
重要事項説明書には、危険負担は、買主側となっていますが、今回のケースがそれに当てはまるのか。。。消費者生活センターにも相談してみたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2007/05/08 23:17

No.5 回答者： hotcoffee5 回答日時： 2007/04/25 01:13

よくこの業界にいても間違うかたは多いですが、あくまで土壌汚染除去の責務はその土地を買ったもの側（不動産会社やオーナー）ではなく、元の持ち主（売り側）にあるわけです。

下記の皆様の文面になかったので参考までに。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございました。

お礼日時：2007/05/08 23:18

No.3 回答者： southwest#2 回答日時： 2007/04/24 11:04

1.宅建業法上の重要事項説明という観点に於いては、その様な項目が無かったことにより説明義務違反とは言えません。

又、その様な項目が無いことが道義的に問題か？と問われても、問題はないと思います。
重要事項説明において、従前地歴や土地形成等の詳細を説明しなければならないという項目は特にありません。

2.断定的な回答は難しいですが、恐らく白紙解除は可能かと思います。
今回のマンション売主が公募入札で土地を取得したこと、又はその際の入札要綱にてどの様な事前説明があったか、などということは言い訳にもならないし、質問者等のマンション買主には無関係であると同時に知る由も無いことです。

3.この質問は事の顛末を見なければわかりません。今はまだ結論が出ておりませんので。

マンション売主としては、その土壌汚染を認識するにあたり、自らの責任が一切無いようなスタンスみたいですが、
＞【契約時の重要事項説明書の地歴の欄】
「土壌汚染調査を実施したが有害物質は基準値未満であった」

この点とは完全に矛盾しますよね？なぜこの時に基準値未満であったものが後から基準値の10倍以下という風に変化したのかよくわかりません。
いずれにせよマンション買主からすれば入居時期が大幅に遅れるわけで、キャンセルには違約金が必要とハナっから決め付ける事業主のスタンスには疑問を持ちます。

筋論からすれば、違約金が必要かどうかの説明などは後回しで、土壌汚染が見付かった経緯やその詳細を示した上で、それにきちんと対処していく事の説明をし、誠意ある対応をすれば契約解除も最小限に抑える事が可能だと思うのです。それでも解除したいという人がいれば、速やかに応じるべき状況の変化だと思いますよ。

だいたい
＞不可抗力のことで売主には責任はない
こんな事を平然と言える方がどうかしていると思います。事業主としての責任放棄です。マンション屋にとって「土壌汚染」などというキーワードは日常的なものですから、それに対して注意を怠った責任は少なからずあります。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございました。
売主にいろいろと確認をして、また売主の姿勢を含めて、今後の方針を決めて行きたいと思います。

お礼日時：2007/05/08 23:07

No.2 回答者： sapporo30 回答日時： 2007/04/24 04:28

いろいろ調べてみましたが、事例はすくないですね。

質問１．
　　土壌汚染調査を実施して、有害物質が基準値以下であるので
　　記載していないのであれば、問題ないと思います。　
質問２．
　　買主には、もっと責任ないですよね。
　　【契約時の重要事項説明書の地歴の欄】
　　「土壌汚染調査を実施したが有害物質は基準値未満であった」
　　という説明を信じて契約をしたのであって、有害物質のあれば
　　購入しなかった。といって契約の解除を求めるのは
　　できると思うのですが。（個人的な意見です）
質問３．
　賠償が行われているケースは、土壌汚染を隠して　販売した
　というものがほとんどでした。
　今回の場合、賠償を求めるまでの売主側に問題はないでしょう。

　ペナルティなしでの解約ができるかどうかが、争点でしょうね。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございました。

お礼日時：2007/05/08 23:04

No.1 回答者： ayanetch 回答日時： 2007/04/24 04:21

不動産側からの説明にのみのようですから、

おそらく計画的なものではないかと思われます。

通常考えて、キャンセルぐらい可能でしょう。
そこまで法的に専門家ではない購入側に債務履行義務があるとは
考えられません。
国民が健康で安全な暮らしをするための法整備が進む中で、
このような例外が許されるのであれば、不動産取引条項に旨があると思いますし、
裁判の凡例などで同ケースが紹介されているはずです。

また、不動産業者がキャンセルできないという法的根拠を示してもらうことと、
それからどういう土壌調査を行って、いかなる事由でその調査を免れた汚染部分があったのか、は提示してもらう必要があります。

また、管轄の市区町村や、県、国土交通省などまで手を広げて考えてみてはいかがでしょうか。

普通に考えて、この不慮のケースを被るのは、購入予定者ではなく、
不動産業者を対象にすると思います。

専門の弁護士や第３者的な立ち位置の不動産関係者等
プロの意見を伺う方がよいと思います。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。
売主とはこれから話し合いになりますが、いろいろと確認していきたいと思います。

お礼日時：2007/05/08 23:02