説明義務について

事前に地盤調査を行い、軟弱地盤と知っていながら
報告しないのは、説明義務違反にあたらないのでしょうか？
（もちろん重説にも記載ありません。）

少し質問が反れますがこの件を弁護士または司法書士にお願いした場合
費用は大体おいくらになるのでしょうか？

No.4 ベストアンサー 回答者： hanamankai 回答日時： 2008/09/17 18:48

家を建てられないほどの軟弱地盤であれば

「瑕疵」にあたります。
瑕疵は発見した時から一年以内であれば
契約の解除や代金減額請求ができます。

ところが、売主が素人（宅建業者でない）の場合
瑕疵担保責任免責の特約を結ぶことができます。
つまり、「瑕疵があっても知らないよ～」って、トボけられるのです。
ふつうは、契約成立後のトラブルを避けるために
契約書（重説ではない）にその特約が書かれているので
今回の契約もそうなっているのではないかと思います。

しかし、今回のように売主が瑕疵を知っていて故意に告げなかった場合は
瑕疵担保責任免責特約があっても、その特約自体が無効になり
やはり契約解除または代金減額請求ができます。

もう一つは、錯誤（勘違い）を主張する方法です。
「こんな土地だとわかっていたら買わなかった」という言い分を主張することです。
錯誤が認められれば契約自体が無効になります。

これらの法的根拠に基づいて、相手に対し
契約の解除または無効または代金減額請求をします。
ふつうは弁護士に内容証明を書いてもらって請求します。
これだけで解決すれば数万円で済みます。

さて、ここまでは建前ですが、実際にかかった費用全額を相手からもらえるかどうかは、難しいです。
なぜならこのようなケースは相手が要求に応じない場合が多いからです。
その場合は、その弁護士を立てて示談交渉（費用は弁護士にもよります）から始まって、次に民事裁判になるでしょう。裁判になれば、もっと弁護士費用がかかります（費用は、請求額＆弁護士事務所の方針＆あなたの交渉次第）。
そして、判決で地盤改良工事費用の5～７割取れれば御の字です。あなたにも３割くらいの過失責任がある、という判決内容になる公算大です。だから示談の段階で売主７割負担で話がつけば、裁判しないほうが得策でしょう。

ところで、相手の売主があまりにも悪質だと感じたら、
詐欺での刑事告訴を一考する価値もあると思います。
弁護士に支払う告訴状の代筆費用は１５万円程度です。

ただし、「金払わなかったら刑事告訴するぞ」と言うと脅迫になるので、相手には何も言わずに黙って刑事告訴してください。
これでもし警察が動いてくれたら、交渉がスムーズに進むことが期待できます。相手が「金を払うから許してくれ」といってきたら、万事解決。
告訴を取り下げるのは、必ずお金をもらってからにしてください。
あるいは「民事交渉が落着したので寛大な処置を」という嘆願書を書いてあげればいいでしょう。
ただし、詐欺は立件が難しいので、警察が動いてくれるとは限りません。

なんにしろ、動かないとだめですので、弁護士と相談しながら頑張ってください。健闘を祈ります。

この回答へのお礼

細かく、とても分かりやすく書いていただき
ためになりました！

現在、各所に相談に行っております。
なんとか一日も早く、この一件が解決するように
がんばりたいと思っております。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2008/09/17 19:28

No.3 回答者： nonbay39 回答日時： 2008/09/13 23:17

　もし不動産屋が知っていたのであれば、特記事項とし説明義務はあると思います。

　売り主だけ知っていたのであれば仲介業者の説明義務はないでしょう。

　弁護士がいくらになるのかは弁護士次第でしょう。そもそもその土地の金額や改良に幾らかかるかによって大きく違うと思います。またお願いの内容によっても違うでしょうね。

＞こちらで新たに調べた調査でとんでもない改良費
　調査する人間によってそこの所は大きく差がでるでしょうから、何とも言えない気はします。

この回答へのお礼

すみません、特定される可能性もありましたので
金額などはふせて書かせていただきました。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/09/14 09:52

No.2 回答者： inon 回答日時： 2008/09/13 22:02

重要事項説明の内容

不動産取引において重要事項説明とは宅地建物取引業法で義務づけられた、宅地・建物の売買の際に、物件および取引について説明することを言い、以下の項目が含まれます。
(1)供託所等に関する事項　　　　　(2)不動産の表示　　　　　　(3)売主の表示　　　　　　(4)賃貸借等による第三者の占有
(5)登記簿に記載された事項　　　　(6)法令に基づく制限の概要　(7)敷地と道路との関係　　(8)私道負担等に「関する事項
(9)飲用水・ガス・電気の供給施設および排水施設の整備状況　　(10)宅地造成または建物建築の工事完了時における形状・構造等
(11)アスベスト使用調査の内容に関する事項　　　　　　　　　　(12)耐震診断に関する事項　(13)売買代金等に関する事項
(14)代金以外に授受される金額　　　(15)契約の解除に関する事項　(16)損害賠償額の予定または違約金に関する事項　　
(17)金銭の貸借に関する事項　　　　(18)瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要　　　　　　(19)手付金等保全措置の概要
(20)支払金又は預り金の保全措置の概要　　(21)割賦販売にかかる事項　　(22)住宅性能評価制度の利用
但し、 重要事項説明は、取引当事者保護のために不正な取引を未然に防止することが目的で設定されているため、取引が正当に進められるための最低限の情報しか含まれていません。

上記の通り、土地の形質まで説明の義務は無いようです。
従って地盤調査は買われた貴方がするのが普通です。地盤調査の調査資料をくれたのはある意味親切かもしれません。
裁判の判例は日々変わります。新しい見解が出ているかもしれないので
参考意見にとどめます。

この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時：2008/09/14 09:50

No.1 回答者： cosumo1228 回答日時： 2008/09/13 18:19

土地を買ったの？　それとも家を建てるための地盤調査？

いったい何を質問されているのですか？よく判りませんよ。

この回答への補足

説明不足ですみません。。。
土地を買いました。
売主は、事前に土地調査をしていたのですが
その内容は一切触れず、契約後にその書類を
手渡されました。
結果、こちらで新たに調べた調査で
とんでもない改良費が上がってきたのです。

補足日時：2008/09/13 19:31