仲介手数料無料の業者のデメリットはあるんでしょうか

現在建て売り一戸建てを新築か築浅で探しています。
ネットで検索し良さそうな物件があったので
そこに載っている不動産屋さんに問い合わせて
見に行きました。

そこで諸費用の見積もりを貰ったのですが、
仲介手数料が物件価格の約３％で120万でした

高いけどしょうがないのかなあと思っていたのですが、
ネットで検索すると仲介手数料半額や無料を謳う不動産屋さんが
いくつも出てきます。

説明を見ても、ネットに掲載されている物件ならどれでもokですし
現地内見も連れて行ってくれるみたいです。

正直100万の差は大きいので
手数料無料のところに仲介してもらいたいのですが
同じ物件を仲介してもらうだけでこんなに
違うのには理由があると思います。
デメリットが無ければみんな手数料無料の不動産屋さんにお願いすると思うので…
デメリットはあるのでしょうか？

No.7 回答者： toukichikun 回答日時： 2013/05/27 07:32

都市部では、仲介手数料無料や半額が増えてきましたね。

仲介業の仕組みは、他の方が説明されているので省きます。


ネットに掲載されている物件ということを前提に書きます。
ネットに掲載されているということは売れ残りの物件です。
ネットはもちろん、レインズに掲載される前の水面下で取引がされる人気のある物件では以下のようなことは困難です。



登記の仕事をしているので、仲介業者とは頻繁に取引があり内情もわかります。
どこに依頼しても、同じです。
脱法業者ではなく、宅建業に登録していれば、手数料無料の不動産屋さんの方がいいでしょう。



都市部では、不動産仲介業者が増え、飽和状態です。
食えない不動産仲介業者も増えています。
そこで、集客したいがために無料でやっているだけの話です。
不動産仲介業者としてやることは変わりません。


無料の仲介業者に依頼し、担当者が嫌であれば断り、
他の仲介業者に同じ物件を仲介してもらってもよいのです。
それだけのことです。




■もう１つの方法

売主は仲介業者をつけ、買主は仲介業者なしという取引も可能ですし、
もし仲介業者に依頼するとしても、この物件で決めるから格安の10万円でお願いしてみてはどうでしょう。
承諾してくれる仲介業者もいるでしょう。

不動産の売買は、買主が決まるまでは、買主側の仲介業者は大変ですが、買主が決まっていれば、仲介業者は本当に楽な商売です。





■さらに、もう１つの方法

登記所にて『全部事項証明書』を取得されて、
直接、所有者を探し出して、自分で売買契約を結び、自分で所有権移転登記を行えば、仲介業者は不要です。


売主と仲介業者との専属選任等の契約の種類にもよりますが、
売主が契約を解約することができれば、売主も仲介手数料がかからず喜ぶでしょう。
交渉次第で売買代金を安くしてくれるかも知れません。

※売主が法人の場合は、担当者が面倒がるので難しいかも。



■融資・火災保険などについて


融資を受けて購入される場合は、自分で金融機関を探すのが良いです。
無料にしろ、３％にしろ、どこかの金融機関とつながっており、
金利が安いとか保証料がないとか、購入者にメリットがあるところを勧めてくる業者は稀です。
仲の良い接待してくれるような金融機関を紹介してくるでしょう。


火災保険も同様です。
自分で、比較検討すると良い商品がきっとあるでしょう。




■まとめ

仲介手数料が、無料、３％の違いによって、
仲介業者のサービスの品質を見極めることは難しいです。

無料の方が、良いサービスを行っているケースもあるでしょう。


結局、見極めるのは購入者です。
仲介業者の言いなりにならずに、調べて判断していけば大きく節約できるでしょう。

No.6 回答者： doraemonhimitu 回答日時： 2013/05/17 16:02

手数料が無料と言うことは下記の２点が考えられます。

１.　不動産業者の所有物件
　　　自己物件の仲介はできません。所有者と直接の取引となり、仲介手数料取ってはならないことに業法で決められていますので手数料は０円となります。
２.　その物件が販売委託した業者に「販売代理」契約をした場合は手数料が６％まで請求できますので、購入者の負担軽減と早く成約するために買い手側の手数料を０円しているもの。マンションの新規分譲がその例です。
上記２点の場合はデメリットはありません。
質問者の言われている通り、所有している不動産会社が判れば、手数料を支払う必要はありません。
所有者を確認するにはその不動産の土地の登記簿謄本とれば判ります。
法務局で謄本を請求することができますが、友人、知人に不動産屋、司法書士、弁護士いて法務協会に加盟していればインターネットで謄本が４８０円で安く請求できます。

No.5 回答者： kuuteidan 回答日時： 2013/05/17 10:43

〇まず、仲介手数料（以下、仲手）についてまとめると・・・

　
１、売主からも、買主からも仲手をもらえるケース。（両手と言う）
　　　
　　　「売主→　仲介業者　←買主」
　　　売主と、買主の間に仲介業者が１社の場合。

２、売主か、買主の一方からしか仲手をもらえないケース。（片手と言う）

　　　「売主→　仲介業者B　仲介業者Ａ　←買主」
　　　売主が専任媒介契約などを、仲介Ａと結んでいるケース等
　　　仲介が２社の場合。

　　　売主が仲手を払わない物件の場合。
　　　（最初から仲介には、手数料を払わないと言う業者がある）

３、売主と買主からの仲手を、数社で案分するケース。（団子と言う）
　　
　　「売主→　仲介Ｃ仲介Ｂ仲介Ａ　←買主」
　　売主・買主からの手数料を、間に入った仲介業者が案分する場合。


・仲手をゼロに出来るのは、「1」だけです。後は「仲介＝売主」の場合は
仲介手数料自体が発生しません。

・「２」の場合は、仲手をゼロにすると利益がないので、ゼロに出来ない。

・「３」の場合は、買主からの仲手をゼロにすると、他の仲介の利益が減る
ので、勝手に仲手をゼロにはできない。

※ＮＯ１・２さんの言う様な、売主から仲手＋αが貰えると言うのはありますが
　稀です。そして、良い物件は少ないです。

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〇仲手がゼロの業者のデメリット

１、社有物件（仲介が売主）を強く勧められる。
　　→こっちの方が利益が非常に大きいから

２、紹介しない物件がある。
　　→仲手をゼロに出来ない、上記の「片手や団子」の物件は、紹介しても利益がないので
　　客の希望に合っていても紹介しない。

３、差値（値引き）交渉はしない。
　　→交渉すると売主からの仲手が減る為。

４、自分たち優先の、銀行選び
　　→まず、金利が高くても、自社が借入をしている銀行に審査をだします。そして通ったら
　　その後、金利を下げるたアドバイスや、他の銀行は探しません。
　　（自社の融資条件をよくする為に、提携している等と言って勧める）

５、ローン関係が適当。
　　→仲手ゼロに釣られた客が次々来るので、ローンが難しい客は後回し、審査も多数の
　　銀行に一気に審査を出し、通らなければ捨てられる。

６、アフタフォローが適当。
　　→ただ働きだから。

７、トラブルがあった時、助けてくれない。
　　→仲手ゼロの業者にとっての客は、売主様から仲手をもらう為の道具です。
　　仲手をもらってない客より、仲手を払ってくれて今後も付き合いのある売主を
　　優先します。

８、面倒になったら、「仲手をサービスしてるのだから」と逃げる。

↑もちろん、色々理由を考えて客には悟られない様にしてますが
あなたが営業マンだったら、利益にならない客の為に必要以上に働きますか？


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仲手を払っても、金利を下げる為の銀行選びや、アドバイスをしてくれて
差値交渉もしっかりやってくれる業者ならば、仲手以上の利益があります。
金利だけでも、０．２％違うだけで、総支払は100～１５０万円安くなります。
（借入額によりますが）

「仲手ゼロでしっかりしている業者」・「仲手以上の仕事をする業者」では
遥かに後者の方が出会い易いと思いますよ。
よくご検討ください。
　　

　　
　　　　　
　　　　　














〇仲介手数料（仲手）ゼロの業者のデメリット

この回答へのお礼

丁寧な回答ありがとうございます。
仕組みもわかりかなり疑問が解決しました
仲介手数料無料のところのデメリットもわかりました
回答いただいた内容をふまえてどっちを使うかよく検討します！

お礼日時：2013/05/17 14:45

No.4 回答者： Sakura2568 回答日時： 2013/05/16 18:05

自社物件と他社物件で違うのでしょう。

売り主と仲介が同一の場合は手数料は安くできますよ。
建物の利益があれば十分ですから。
自社だけで作って売れればそのほうがいいです。

一方仲介だけの会社は仲介料金をお客からしかもらえないこともあるし
売り手と約束をしてうちの物件売ってくれたら紹介料を払うよって売り主もあると思います。
そういう約束をしたところはお客には無料とうたえるのでしょう。

物件を選ぶなら作るから売るまでやっているところのほうが価格交渉はしやすいと思いますよ。
ただしその者が必ずしも優良とは限りませんのでお気をつけて。

この回答への補足

今回質問させていただいたのは
同じ仲介業者で仲介手数料を法廷上限の約３％取るところと
手数料無料or半額の所の違いを知りたかったためです
どちらも売り主ではなく他社管理物件を紹介する場合で、条件は同じはずです。

売り主だから無料とか自社物件だから安く出来るの
とは違う話かと思います。

補足日時：2013/05/17 10:41

No.3 回答者： love2_sugar 回答日時： 2013/05/16 17:48

他の回答者さんが書かれているように、売主さんから仲介手数料をもらいます。

仲介手数料無料や半額の業者は、大手不動産屋とは違い、店舗も一店舗だけで
少人数でやっているところが多いみたいです。
私が仲介手数料無料ということで登録したところは、実店舗一店に社長と
社員二名でやってる小さな不動産屋さんでした。
少人数でやっているので、人件費がかからず売主さんからの手数料だけでも
やっていけるのかなと思います。
ただ、homeとか他のサイトにも掲載されてる物件は、仲介手数料は無料ではなく
半額の場合が多い感じです。
私も現在なにかデメリットがあるんじゃないかと様子見なので、デメリットの
回答ができずスミマセン。

この回答へのお礼

ありがとうございます
なるほど人件費削減とか半額の場合もあるなど
買い主に対するデメリットではなさそうですね
その理由でしたら問題ないですね

お礼日時：2013/05/17 10:33

No.2 回答者： Sakura2568 回答日時： 2013/05/16 17:00

家を売っている側が100万上乗せして

売ってくれた仲介に払うだけですから
まったく損はありません。

売るほうは仕入れた以上は売らねばなりません。
だから不動産へは多くの謝礼を払います。
その出所は当然お客でしょう。

仲介料がいくらかよりもトータルでその物件にそれだけ払えるかを考えたほうがシンプルですよ。

この回答への補足

自分も最初そう思ったのですがそうでは無いようです
例えばhomesとかのネットに4000万で
出ている物件を、homesで情報を掲載している不動産屋さんに仲介して
もらうと120万の仲介手数料ですが、
手数料無料の不動産屋さんに仲介してもらうと
無料なのです。

手数料無料の不動産屋さんは、ネットに掲載されている
殆どの物件を仲介できますと書かれています

補足日時：2013/05/16 17:20

この回答へのお礼

ひょっとして手数料無料の不動産屋さんに仲介してもらうと
売り主がその分値上げしてくるって事でしょうか？

お礼日時：2013/05/16 17:24

No.1 回答者： t_ohta 回答日時： 2013/05/16 16:49

買い主から手数料を貰わない分、売り主から多く手数料を貰っている場合があります。

その場合、売り主は手数料が多くなる分価格に上乗せしている可能性がありますので、結果としてトータルの支払いは変わらないという事になるかもしれません。

この回答へのお礼

自分も最初そう思ったのですがそうでは無いようです
例えばhomesとかのネットに4000万で
出ている物件を、homesで情報を掲載している不動産屋さんに仲介して
もらうと120万の仲介手数料ですが、
手数料無料の不動産屋さんに仲介してもらうと
無料なのです。

手数料無料の不動産屋さんは、ネットに掲載されている
殆どの物件を仲介できますと書かれています

お礼日時：2013/05/16 17:19