造成工事費用の負担は？

市街化調整区の土地を購入予定です。
まだ契約はしていません。

地目は畑ですが、長い間放っておいた土地のようで、木や草が生え放題でした。
造成工事を始めたところ、20年ほど前に売主が捨てたというコンクリートガラや大きなゴミが大量に地中から出てきて、工事見積り代金を大幅に上回ってしまいました。
確かに、「ゴミが少し埋まっている」という話は売主から聞いてはいたのですが、これほど大量とは聞いていませんでした。

この場合、やはりこちら（買主）で工事費用全額負担するものなのでしょうか？
売主が不法投棄したゴミの撤去費用は売主が払うものなのではないでしょうか？

そもそも、造成費用というのは買主の負担が普通なのでしょうか？？

No.4 回答者： 0621p 回答日時： 2008/10/05 22:31

造成費用は、現況での引き渡しならば買主の負担ですね。

その分を見越して、完成宅地の土地よりも土地代は安いはずですから。
まだ契約前とのことですから、工事代金の増加分を土地代から引いてもらうように売主に交渉すべきだと思います。

No.3 回答者： oyazi2008 回答日時： 2008/10/05 15:44

経緯がわからないのですが、契約未締結の土地の造成工事を買主さんが着手しているのでしょうか？ご親族とか知り合い間の売買でしょうか？まずは市街化調整区域内では原則として許可なしに造成工事（土盛りや土留めなどの現状を変更する工事）は認められません。

一般的には建築後に（検査後）に外構工事と平行して行いますが。30ｃｍ以上の土盛りや土留めは確認時に従前の状態を把握されていると、クレームつくかもしれませんよ。
＞造成工事を始めたところ、20年ほど前に売主が捨てたというコンクリートガラや大きなゴミが大量に地中から出てきて
これは売主が告知してあなたは知っていたと解される部分もあり、話し合い以外にはないでしょう。売主が業者なら別ですが。告知なしに売主に聞いたらそうだったという場合は、契約前なら売主負担が相当でしょうね。どの程度の造成費用なのかわかりませんが、売主が業者で無い限り、現状渡しでそれに手を加えるのは買主負担が一般的です。その分売買代金から費用を控除して価格を取り決めます。（常識として建築時に最低必要と思われる工事代金）一般の中古住宅の売主さんがリフォームをしないで現状で取引するのと一緒です。
きちんと条件を詰めて、契約しないと金額が開いたまま引き返せなくなると思います。そうならない為に通常は先に条件を詰めて契約をするのですがね。

No.2 回答者： dr_suguru 回答日時： 2008/10/05 07:12

＞まだ契約はしていません。

契約前であれば
話し合いで決めましょう。

No.1 回答者： Mone-Acnes 回答日時： 2008/10/05 05:56

契約内容はどうなっていますか？

土地に対しての瑕疵担保責任はどういう契約でしょうか？
写真は撮ってありますか？
非常に難しい問題で、ケースバイケースです。
私どもの中でも過去にそういったケースがあります。
○その土地を買った買い主の責任
○売り主と買い主の折半
○その土地の旧所有者売り主の責任
契約書でどういう内容になっていますか？
仲介業者はなんといっていますか？
契約内容に基づき、話し合いになると思います。