瑕疵担保責任、損害賠償金額について

昨年12月に中古住宅宅を購入しましたが、一年後の12月に年末大掃除中に二階建の1階の和室の掃き出し窓の柱の下が腐っているのを発見しました。（見える範囲で3センチ以上）すぐに不動産会社に連絡し、仮で確認してもらったところ、重要な柱の一部なので正月明けに建築会社に調査してもらうことになりました。瑕疵担保責任で修理してもらうことは当然かと思いますが、住宅の価値も下がるかと思いますが、損害賠償金額はいくらがだとうでしょうか？築15年一階59平米二階52平米で建物は約一千万で購入しました。是非とも解答おねがいします。

No.2 ベストアンサー 回答者： takapiii 回答日時： 2011/01/02 09:33

宅建業者です。

既出の回答通り、売主が個人であり、瑕疵担保責任が免責されていると買主負担となりますし、業者であれば業者負担での補修か、修理費の損害賠償請求です。
資産価値の減少は確かに損害賠償請求の対象となるとは思いますが、質問文から建物の資産価値が低そうにも思います。シロアリ等ですと建物の使用自体が不能になる場合があり、購入価格のうちの建物価格の全額の賠償請求と考えても良いのですが、腐敗が部分的な物である場合、シロアリ等と違って、まだ調査可能な範囲ですので、補修費用を全額業者が負担した場合は、いわゆる心理的な瑕疵の部分での請求なので、数十万円と言うレベルのような気がします。もちろん請求なので、幾らでも良い訳ですが。
ただし、腐敗が全面に渡り修復不能な場合は、建物代全額か、契約の白紙撤回です。

No.3 回答者： -phantom2- 回答日時： 2011/01/04 06:11

>住宅の価値も下がるかと思いますが、損害賠償金額はいくらが妥当でしょうか？

質問者さんが今その家屋を売りに出しており、例えば1000万で契約を結ぶ運びになっていた。
しかし今回の腐りが発見されたので100万値引きせざるを得なくなった。ということであればその100万が根拠のある資産価値減少に対する賠償額と言えます。

そのような事が無い場合は、賠償額の査定は困難です。
つまり質問者さんがその家屋にこれからもずっと居住し、廃屋になるまで住んだとすれば資産価値はいずれゼロになり、今回の腐り云々は関係なくなります。


将来もしかしたら売るかも知れず、その時にはその腐りで安くなってしまうかも知れない、というような不確かなことを賠償額にするのは難しいのです。

賠償請求するのは一方的な話なのでいくらでも構いませんので、質問者さんの気の済む金額を提示されたら良いのですが、出るところに出た場合にはそれは認められにくいでしょう。これが難しいという意味です。

また今回しっかり補修すれば家屋の価値減少もありませんよ。　

家屋は使用損耗、劣化するのは当然であり、それを補修、営繕しながら住むものです。　

逆に言えばろくに手入れもせずに住んでる方が寿命が短くなって価値を減じますよ。

No.1 回答者： gamigami 回答日時： 2010/12/31 21:43

中古住宅の購入なので、誰から買ったかが結構かぎになるので、契約書を見直してください。

１）売主が個人であるなら・・・
「瑕疵担保責任の免責」の条項があるかもしれません。記載があれば瑕疵担保などないので、買主負担。

２）売主が宅建業者であるなら・・・
売主の責任において修繕するので、「損害賠償の請求」は不可能と思われます。
金額算定の意味がわかりません。

ちなみに中古住宅の建物なんて木造建築など20年でゼロと考えるレベルなので、
評価が下がったとしても、もともとがそれ程高くないと思います。

質問文の１千万円は土地・建物込の価格ですよね?