大○建○、住○信○銀行、連帯保証

はじめまして、宜しくお願いします。

　祖父が相続対策として、大○建○の３０年一括借り上げのアパートを始めました。
　その際に建築費？のための貸しいれとして、祖父が住○信○銀行から３０年ローンで約二億を借りました。
　その際、父は植物状態、父の妹は無関係？、という理由で孫である私が連帯保証人になりました。
　
　銀行：「事業性も安定している、返済の計画性もしっかりしてる、返済のめどが立たない事業には融資はしない」「Mには負担はない、おじい様が亡くなられたら、Mに事業を引き継いでもらいたい」
と述べていました。

しかしながら、調べるうちに、借金だけ返済すると知りました。
　　
　私は学生で、返済能力もないのに連帯保証人になったしまい、今ではかなり不安です。又孫である私は相続の対象になっていないで、財産もありません。
　一応、抵当権はアパートを建てる土地についています。
　
　祖父の親戚曰く「土地を残して、M（＝孫」に継いでほしいとのこと）
　【聞きたいこと】
(1)　連帯保証では、今回の事業で使用する抵当権のついた土地、アパートは私が相続できるのでしょうか？
(2)ダメであるなら、公正証書で、借金分遺言してもらうしかないのでしょうか？

　かなり混乱しておりまして、乱文・長文失礼いたします。

No.1 回答者： manno1966 回答日時： 2009/06/14 20:25

> アパートを始めました。

アパート経営という事は、その契約は商法の管轄となりますね。
クーリングオフのように、消費者は企業と違って弱者として色々な保護が法律に規定されています。
しかし、商対商の関係を規定する商法では対等な関係としてその様な保護がないです。
民法・商法共に保証人の条文があるけど商法の方がきつく、保証人の義務は強化されて権利は無いに等しくなっています。

> しかしながら、調べるうちに、借金だけ返済すると知りました。
民法の保証人でも調べたとおりなのに、商法だとさらに…。
保証人に一方的な責任を負わせる制度は人道的ではないですよね。
だから、先進国と言われる国では法律が変わっていき、まだ残っている先進国は日本だけで、世界的に珍しい状態となっています。

> 又孫である私は相続の対象になっていないで、財産もありません。
民法なら、その状態で保証人になるのは違法です。(民法450条)
ただ、今回の適用は商法ですし、除外規定も有るから微妙です。

> 祖父の親戚曰く「土地を残して、M（＝孫」に継いでほしいとのこと）
愛玩用の子供かな。
質問者はＡＴＭ用かな。
他に雑用係となって動いて貰う奴隷用の子もいたりしませんか？


> (1)　連帯保証では、今回の事業で使用する抵当権のついた土地、アパートは私が相続できるのでしょうか？
関係ない。
血の繋がりによる相続できる可能性は少しだけ有るが、保証契約は何の関係もなく、相続にはほとんど関係しない。

> (2)ダメであるなら、公正証書で、借金分遺言してもらうしかないのでしょうか？
意味が無い。
「M（＝孫」に継いでほしいとのこと」なので、公正証書を作成した５分後にMに全てを譲ると書いたメモを書いて必要事項を記入すればそれが有効となって公正証書が無効になる。

> かなり混乱しておりまして
額があまりに大きいから、弁護士に相談した方が良いのでは。
事前求償権という手もありますし、その土地に登記出来る権利にも色々あるから、なにがしかの権利を登記させて貰っておくのも良い。

この回答へのお礼

商法だと確かに厳しそうですね。

一応Mは私なのですが、今回は公正証書を書いてもらうことになりました。

ありがとうございました。

お礼日時：2009/06/15 23:25

No.2 回答者： waosamu 回答日時： 2009/06/14 20:27

(1)

相続とは、相続の順位に基づいてするので
親が先順位ならできない。親は生きてるんですか？
欲しいなら遺言で祖父に書いてもらうしかない。

（２）
遺言は自筆証書遺言と言いまして、公正証書じゃなくてもいいですよ。
どうしても確実にしたいなら公正証書遺言でもかまいませんが。

＞
　銀行：「事業性も安定している、返済の計画性もしっかりしてる、返済のめどが立たない事業には融資はしない」「Mには負担はない、おじい様が亡くなられたら、Mに事業を引き継いでもらいたい」

　そんなのわかりませんよ。銀行は平気でうそこきますからね。

私の知り合いが銀行に土地を買いませんか？と持ちかけられ
銀行員は値上がりするから大丈夫と言われました。
しかし、断りました。
　それで、不動産屋などに本当に値上がってるのか？と聞いたところ下がってるわけですよ。
　それなのに平気でうそこいて土地を買わせようとしたんですよね。

　まあ銀行側の狙いは、その方は他に土地を持ってるので
購入をそそのかした土地は下がるにしても、他の土地で充分貸した金の回収はできるだろう！っていうことです。
　実際、購入をそそのかした土地以外に担保を求めてきたわけですし・・・

　まあそういった私の身近な実例もありますし、銀行員の言うことなんてあてにできませんよ。

この回答へのお礼

そうですね。

良い教訓になりました。

ありがとうございました。

お礼日時：2009/06/15 23:22

No.3 回答者： mnb098 回答日時： 2009/06/14 23:12

おじいさんは大○建○と住○信○銀行の相続税対策と言う話にうまく乗せられてしまったのですね。

この場合は相続財産が他にもあって、相続権者である父やおばなどがかなり収入もあり、総合課税により所得税の減税効果が期待できたり、相続課税される財産に対して相続税の減税対策としてのアパート資産と借入金の引き算により、初めて効果があるものです。

ところが一代飛ばした孫を連帯保証にする事でローンを成立させた本件では、相続は子の代がするものなので、意識のない父親に代わってあなたが事業を引き継ぐことはできますが、すぐに直接相続する事はできません。
祖父の親戚とはどんな方たちなのでしょう。かなりの財産には未練のない人ばかりなのでしょうか。

数年前に私の場合もダ○○ハウスと金融機関が、義理父のマンション経営話の保証人の話を持ち掛けてきましたが、「私もプロなので、何のメリットも得られないこんな話は二度と持ってくるな」と厳しく抗議の上追い返しました。
物件が新しいうちは入居率も高く賃貸料でローン返済がまかなえるのですが、少し古びてくるとメンテやら空室問題で支払いが厳しくなるケースをたくさん見ていたからです。それと私が相続するわけでなく不動産所得の赤字と総合課税にできないことを、彼らに認めさせました。

大○建○はある期間入居保証などしますが、別の物件に入居者を確保するため引っ張って行くことは有名な話。テナントなどでも多くの空き家がでているのを見かけるでしょう。そんなにつぎつぎと店子はいませんよ。

建築場所によるのでしょうが、空き家とならないことをお祈りします。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

公正証書を書いてもらうことになりました。

あとは、僕自身が多く稼げるように頑張ります。

お礼日時：2009/06/15 23:21