区画整理の直接施行の要件を教えてください。

　区画整理の地区内にある家屋について、21年3月末までに除却することに合意し、20年7月に移転補償契約を締結しましたが、1年後の現在も家屋は取り壊されず、施行者（事務担当者）としてどのような方法をとるべきか悩んでいます。
　その建物には、建物の所有者が一人で住んでおり、移転（除却）のための前金として数千万円ほどの補償費を昨年7月末に支払ってあります。
　顧問弁護士に相談したところ、「直接施行」によるしかないとのことでしたが、他のコンサルタントの方に相談したところ、直接施行をする場合は、契約を解除しなければならないという要件や換地先が整備されていないとできない、などと言われました。（移転先の整備については23年度予定であることを相手に説明済みです。）
　1年間誠意を尽くして任意移転してもらうよう努力してきたのですがどうしても除却しないと言われ、残念ですが「直接施行」に頼るしかない状況ですが、契約を解除することについては、補助事業であるため抵抗感があります。
　なんとか契約を解除しないで「直接施行」する方法はないでしょうか。
　また、契約を解除しないと直接施行できないという根拠などをお教えいただければ真にありがたいです。
　よろしくお願いします。
　

No.4 ベストアンサー 回答者： ho_saiken 回答日時： 2009/07/09 22:18

dr_suguru 様がおっしゃるように

＞一般的に使用収益通知ができる状態で契約していますので
＞この様な条件で契約はした
例を私も存じ上げません。

契約を解除せずに直接施行を行うなら
・自ら移転、除去の意思がないことの有無
・故意に除却しないのか、過失なのか
・仮換地が使用収益できる状況である旨
を裁判に委ねることになりますよね。
「直接施行」まで準備期間を含めて１～２年かかると顧問弁護士先生がおっしゃっているなら、数千万円支払済みの補償金の利息は返済してもらえるのでしょうか？

ご質問者の
＞移転補償契約書の条項の中に、期限までに建物が移転又は除却されなかったときは、施行者が除却することができ、その費用は相手方の負担とし、未払いの残金で精算する旨の規定があるからです。

これは強制代執行の相殺です。
未払いの残金で清算する場合、前途金補償額＞直接施行費用となるので原契約を解除せずに事業施行者に返済させることができた事例を存じ上げません。
私の勉強不足なら大変申し訳ございません。

補償金や直接施行は国民の税金を遣って行われているので、個人補償が個人の利益を生まないように手続きを進める必要があると思います。

私も都道府県の区画整理担当課の審査担当と、顧問弁護士の手続きの流れを確認していただきたく思います。

この回答への補足

再度のご回答ありがとうございます。
　なぜ使用収益出来ない状態で契約したのかということについて補足させていただきます。
　契約の当時、本人は将来、仮換地先や現在地には住まず、地区外に移転することを想定していたで、移転を自ら申し出たものです。移転先がみつからなければ、市が建設済みの仮設住宅に入るので、是非契約してほしい、との申し出があったのです。
　当方としても、相手の移転先の確保状況を確認せずに契約したことがこのような事態になったものと反省しています。
　いずれにしましても、今後、県の区画整理担当課の方と、顧問弁護士との見解の相違を確認しながら、今後の手続きの流れを決めていきたいと思います。
　

補足日時：2009/07/10 09:40

No.3 回答者： dr_suguru 回答日時： 2009/07/09 18:38

補足1

最後は弁護士先生の判断ですが
↓
＞直接施行をする場合は、契約を解除しなければならないという要件や換地先が整備されていないとできない
＞（移転先の整備については23年度予定であることを相手に説明済みです。）

一般的に使用収益通知ができる状態で契約していますので
この様な条件で契約はしたことがありません。
なお、個人的な意見としては
直接施行の条件としては
・自ら移転、除去の意思がない場合（現在、補償契約は名許繰越中である）
・仮換地が使用収益できる場合（現在、使用収益が出来ない状態である）
なのでコンサルの説明があっていると思われます。
確認するなら
都道府県の区画整理担当課の審査担当でしょう。

この回答への補足

再度のご回答ありがとうございます。
　なぜ使用収益出来ない状態で契約したのかということについて補足させていただきます。
　契約の当時、本人は将来、仮換地先や現在地には住まず、地区外に移転することを想定していたで、移転を自ら申し出たものです。移転先がみつからなければ、市が建設済みの仮設住宅に入るので、是非契約してほしい、との申し出があったのです。
　当方としても、相手の移転先の確保状況を確認せずに契約したことがこのような事態になったものと反省しています。
　いずれにしましても、今後、県の区画整理担当課の方と、顧問弁護士との見解の相違を確認しながら、今後の手続きの流れを決めていきたいと思います。

補足日時：2009/07/10 10:01

No.2 回答者： dr_suguru 回答日時： 2009/07/08 19:04

＞前金として数千万円ほどの補償費を昨年7月末に支払ってあります。

一般的に物件補償契約は
契約時7割、完了時3割です。

法77条1項に基づく直接施行

１対象の行為　建築物等の移転除却
２要件　
(1)法98条1項の規定により仮換地指定した場合、法100条1項の規定により従前地の宅地について使用収益を停止させた場合、公共施設の変更、廃止に関する工事を施行する場合、従前の宅地又は公共施設の用に供する土地に存する建築物等の移転・除却が必要となった時で、
(2)施行者が照会した相当な期限までに建築物等の所有者が自ら移転、除却する意思がないとき
３該当行為の主体　
施行者又はその命じた者・委任した者
４手続き
建築物等の所有者に対し相当の期限を定めて自ら移転、除却する意思を照会し、所有者、占有者に期限後に直接施行を行う旨の通知を行う。
５費用、損失補償
法77条4項、5項の規定により建築物等の移転・除却が命ぜられている時は、直接施行に要した費用を所有者から徴収し、それ以外は通常生じた損失を受けた者に対して補償する。

＞契約を解除することについては、補助事業であるため抵抗感があります。

契約不履行ですから
いたし方ありません。
この時点で
今現在、事故繰越状態です。

＞（移転先の整備については23年度予定であることを相手に説明済みです。）

顧問弁護士が付いているなら相談しましょう。
と言っても区画整理専門の弁護士先生
ならの話ですけどね。
愛知県に行政側に付く
区画整理専門の先生がいますから
コンサルなら知っているハズです。

この回答への補足

早速のご回答ありがとうございました。
　質問の中で、説明が不足していた点がありましたので、補足させていただきます。
　契約は昨年７月、移転期限は今年の３月ですが、予算上は明許繰越としております。今後交渉を重ねる中で来年３月までに建物が除却されなかったときは事故繰越となるので、事故繰越となることだけは避けたいと考えています。
　契約を解除することについて抵抗感があるのは、移転補償契約書の条項の中に、期限までに建物が移転又は除却されなかったときは、施行者が除却することができ、その費用は相手方の負担とし、未払いの残金で精算する旨の規定があるからです。
　この規定を元に、裁判所に契約履行の申し立てをすることはできないものかと思い、顧問弁護士に相談したところ、回答は裁判所による仮処分等の申し立てはできず、唯一「直接施行」が強制力を伴う手立てだということでした。ただし、顧問弁護士は、原契約は解除せずに直接施行は可能との回答でした。
　直接施行するには、準備期間を含めて通常１～２年程度を要するとのことでしたので、直接施行をすると事故繰越になる公算が大きいのではないかと思っています。
　最後に、１点だけ質問させてください。原契約は解除しないと直接施行はできないものでしょうか。
　

　

補足日時：2009/07/09 08:27

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございました。
当方、誤ってこの欄でお礼を申し上げるべきところ、回答への補足の欄に記載してしまいました。
　まことに失礼とは存じますが、この回答への補足に書かせていただいたことに対し、補足説明をいただければ幸いです。よろしくお願いします。

お礼日時：2009/07/09 13:05

No.1 回答者： ho_saiken 回答日時： 2009/07/08 14:59

土地区画整理事業ですので土地区画整理法に依ります。

（建築物等の移転及び除却）第77条
　施行者は、第98条第１項の規定により仮換地若しくは仮換地について仮に権利の目的となるべき宅地若しくはその部分を指定した場合、第100条第１項の規定により従前の宅地若しくはその部分について使用し、若しくは収益することを停止させた場合又は公共施設の変更若しくは廃止に関する工事を施行する場合において、従前の宅地又は公共施設の用に供する土地に存する建築物その他の工作物又は竹木土石等（以下これらをこの条及び次条において「建築物等」と総称する。）を移転し、又は除却することが必要となつたときは、これらの建築物等を移転し、又は除却することができる。

などなど関連条項はありますが、主な法文はこのあたりです。
すでに移転契約を交わして補償金を支払っていますから契約解除をしないと権利者に対する返金請求ができません。

任意移転する意思がないのに移転契約を交わしたのであれば、契約を解除することに対して抵抗感をもつ必要性はないと思います。

この回答への補足

　早速のご回答ありがとうございました。
　質問の中で、説明が不足していた点がありましたので、補足させていただきます。
　契約は昨年７月、移転期限は今年の３月ですが、予算上は明許繰越としております。今後交渉を重ねる中で来年３月までに建物が除却されなかったときは事故繰越となるので、事故繰越となることだけは避けたいと考えています。
　契約を解除することについて抵抗感があるのは、移転補償契約書の条項の中に、期限までに建物が移転又は除却されなかったときは、施行者が除却することができ、その費用は相手方の負担とし、未払いの残金で精算する旨の規定があるからです。
　この規定を元に、裁判所に契約履行の申し立てをすることはできないものかと思い、顧問弁護士に相談したところ、回答は裁判所による仮処分等の申し立てはできず、唯一「直接施行」が強制力を伴う手立てだということでした。ただし、顧問弁護士は、原契約は解除せずに直接施行は可能との回答でした。
　直接施行するには、準備期間を含めて通常１～２年程度を要するとのことでしたので、直接施行をすると事故繰越になる公算が大きいのではないかと思っています。
　最後に、１点だけ質問させてください。原契約は解除しないと直接施行はできないものでしょうか。

補足日時：2009/07/09 09:00

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございました。
当方、誤ってこの欄でお礼を申し上げるべきところ、回答への補足の欄に記載してしまいました。
　まことに失礼とは存じますが、この回答への補足に書かせていただいたことに対し、補足説明をいただければ幸いです。よろしくお願いします。

お礼日時：2009/07/09 13:06