不動産（任意売却について）カテゴリーわかりませんでした。

7月上旬にダイレクトメールで訳あり物件が届きました。
価格はかなりの安さで実際に不動産屋さんに立会いしてもらい、内部もみせていただきました。
（まだ売主さんが入居中です。）
すぐに仮審査申し込みをし5日ほどで仮審査が通りましたと連絡があり、
その日のうちに土地建物売買契約書に署名捺印しました。
そのときに手付金10万円を不動産に渡しました。
その契約書には

「「本契約の手付金として、本契約と同時に買主は売主に対し、金100000円を支払うものとする。
尚、当事者の一方が本契約の履行に着手する前は、売主は手付金の倍額を償還することにより買主は手付金を放棄することにより、本契約を解除することができる。」」
とあります。

しかし特約事項に
「「本契約物件に設定登記されている抵当権については本契約締結後、抹消協議行うが
万が一抵当権者の同意が得られない場合は本契約は無条件で白紙解約とする。」」
ともありあます。
これってどういう意味なのでしょうか？
うちがやめるときには手付金放棄で、あちら側のときはペナルティーなしのような感じがします。

本題なのですが
契約の時にはダイレクトメールの1500万だったのに、
契約書にサインをした後日、電話で300万の値上げを言ってきました。
不動産の言い分は
「売主様の負債額が予定より多かった。ので
抵当権者が値上げを言ってきた。この値段でダメならやめるっていってましたよね?
手付金はお返しします！」
こんあなのってありですか？？
不動産屋の明らかなミスじゃないのでしょうか？
それとも任意売却ってこういうものですか?
話が根本的に違うと怒ってもいいのでしょうか？
手付金倍返しに当てはまりますか？

売主様の欄には署名捺印してありません。
売買契約の時には不動産とうちのみでした。

まったくの無知で申し訳ありません。
乱文お許しください。

No.4 ベストアンサー 回答者： -phantom2- 回答日時： 2009/07/30 11:55

まず最初に理解頂きたいのは任意売却物件の取引というのは、通常の不動産購入とは似て非なるものであるという事です。

＞これってどういう意味なのでしょうか？
うちがやめるときには手付金放棄で、あちら側のときはペナルティーなしのような感じがします。

その通りです。
任意売却とは売主が金に困ってその不動産を手放さざるを得なくなったのであり、差押さえ競売の一歩手前の状態です。

質問者さんから受け取った代金で返済し、抵当権を外してくれるように金融機関に交渉するが、絶対に外してくれるという保障のある話ではありません。

なのでもし外れなかった場合は、質問者さんに売りたくても売れません。（質問者さんが抵当がついたままでも良い、というなら別ですが、そんなことは有り得ないでしょう）

＞こんあなのってありですか？？

任意売却ならありなのです。

＞不動産屋の明らかなミスじゃないのでしょうか？

不動産屋にミスはないのです。
不動産取引はあくまでも、売主と買主の取引であり、不動産屋はその仲介してるだけです。
ミスというなら売主ですが、その金額じゃないと抵当が外れないなら仕方ありません。
お買い得じゃ無くなった思えば止めればよいのです。

＞それとも任意売却ってこういうものですか?

そういうものです。

＞話が根本的に違うと怒ってもいいのでしょうか？

怒るのは自由ですが、怒っても安くならないし、抵当も外れないでしょう。

＞手付金倍返しに当てはまりますか？

当てはまりません。

1500万で抵当は外れなかった。つまり抹消協議は決裂です。

つまり＞抵当権者の同意が得られない場合は本契約は無条件で白紙解約とする、の事ですから白紙解除＝払った手付けが戻ってくるだけです。

この回答へのお礼

ひとつひとつの質問に答えていただきありがとうございます。
任意売却
難しいんですね。
とっても勉強になりました。
ありがとうございます

お礼日時：2009/07/30 18:53

No.5 回答者： akak71 回答日時： 2009/07/30 12:12

＃３

住宅金融公庫の融資の場合は、窓口の会社から事前に金額を指定されるか、金額の相談はします。
それにより、不動産業者は売り出しています。
それでも、住宅金融公庫が承認しないこともあります。

白紙撤回になれば、不動産業者もただ働きとなる。

契約書に記載されている、ごく簡単な日本語にたいし、文句言うことが筋違いです。

この回答へのお礼

そうですね。ただ働き、あちらも大変なのですね。
ありがとうございます

お礼日時：2009/07/30 18:51

No.3 回答者： akak71 回答日時： 2009/07/30 11:11

不動産の価格より、抵当権で債務が多い場合です。

旧住宅金融公庫の融資の場合は、
窓口が債権回収業者になります、窓口が了承して売買契約をする。

不動産の売買契約書を同封して、正式に住宅金融公庫に承認を貰もらう。
（窓口は承認していても）承認を貰えないときがあります。
それが今回です。
公庫の取り分が３００万多くないと、抹消するのを嫌だと言ってきたためです。

契約書に記載ありますので、不動産業者のミスではありません。
売買契約書を同封しないと、公庫は正式な審査しないので、しかたがない。
契約書の文言はわかりやすいと思います。　
不動産契約で、特約がある場合は常に特約が優先します。
手付け倍返しには当たりません。

なお、住宅金融公庫は会社名が変更になりました。
交渉する窓口と、正式な了承するところが違うので、時々あります。

この回答へのお礼

窓口は承認していても）承認を貰えないときがあります
そうなのですね。
期待しました。
不動産も教えてくれれば、よかったのに・・・。
残念です。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/07/30 18:55

No.2 回答者： poolisher 回答日時： 2009/07/30 06:18

＞「「本契約物件に設定登記されている抵当権については本契約締結後、抹消協議行うが

万が一抵当権者の同意が得られない場合は本契約は無条件で白紙解約とする。」」

買主条件としてローン特約があるのと同様に、売主条件として抵当権者
同意特約があったとしても、契約上何の問題もないと思います。

その上で、上記条項がその旨有効だったかどうかが判断の分かれ道で
しょう。
・どういう条件（金額）で末梢を交渉するのか？
・実際どういう交渉をしてどういう結果がでたのか？
この辺が争点になるような気がします。

この回答へのお礼

買主条件としてローン特約があるのと同様に、売主条件として抵当権者
同意特約があったとしても、契約上何の問題もない

そうですよね。勘違いしてました。
ご指摘ありがとうございます。

お礼日時：2009/07/30 18:57

No.1 回答者： 02jp 回答日時： 2009/07/30 02:25

仮審査申し込みをし5日ほどで仮審査が通りましたと連絡があり、

その日のうちに土地建物売買契約書に署名捺印しました。
そのときに手付金10万円を不動産に渡しました。

売り主と銀行が1500万で任意売却で
納得してるのに変更は無い。

この話は　仲介屋の超大きなミスです。
白紙ですね。10万返して貰って終わり。
危ない危ない。

例；
通常　任意物件は銀行と売主がすり合わせて値段決めて
買い手に案内します。
はじめに決めた売却価格に変更は無い。
競じゃないので　希望価格ですね。　

この回答へのお礼

危ない橋を渡らずにすみました。
以後、任意売却に手を出しません
一生に一度（うちは）の大きな買い物なので、
充分に勉強してから
購入しようと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/07/30 18:59