住宅ローンの金利について

住宅ローンのしくみがよくわかりませんので、教えて下さい。
現在、T銀行の預金連動型住宅ローンで借りており、毎月88000円ほど返済をしています。しかし、実際毎月残高が減っていくのは35000円ほどです。
これだと、金利が以上に高い気がするのですが、どうなのでしょうか？
（シュミレーションでは、他銀行より有利な条件のはずなのですが、、。）
どうぞよろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： unos1201 回答日時： 2009/08/08 14:33

http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents …

＞繰り上げ返済とは、住宅ローンの返済中にまとまった金額を返済すること。
＞返済したお金は借り入れた元金の返済に充てられるので、その分の利息の支払いを減らすことができる。

図を見ると理解できると思うのですが、当初は利息の負担分が大きく、返済分から利息分を除いたもの、それが、残高の減少分になるのです。

例を挙げると、2000万円借りて、年に３％の利息なら、年間に60万円の利息がかかります。

これを計算すると、30年払いでボーナスを併用しないと、毎月84320円の返済、そのうち、利子分は50000円ほど、元金は約35000円減ることになります。

http://www.saveinfo.or.jp/tool/sikin/menu/s_kuri …

ここに数字を入れると、上記の計算ができるのです。

＞繰り上げ前 元金残高 19,965,680 円
＞うち　ボーナス返済分 0 円
＞現在の毎月返済額 84,320 円
＞現在のボーナス月加算額 0 円
＞残り返済期間 29年 11ヶ月

このとき、0年 2 ヵ月 返済84,320 　利息分49,914 　元金残高19,931,274 となり、適度に繰り上げ返済すると、その残高そのものが減るので、利息分が減ることを確認できます。

借りている総額、残高に利息がかかるので、当初はその利息分負担が非常に大きいのです。早めに繰り上げ返済すると、100万円返済で利息が136万円分減ったりしますので、その分自動車を買えば、100万円で買ったつもりが、実は236万円支払うのに匹敵する効果があった、そんなことになります。

ということで、物価が2.5倍程度になったつもりで生活し、倹約したぶんを返済すると、確実に利息が減りますので、お勧めします。当初ほど、その効果が高いのです。

この回答へのお礼

大変よくわかりました！ありがとうございました。

お礼日時：2009/08/09 09:03

No.4 回答者： manno1966 回答日時： 2009/08/08 23:08

> 金利が以上に高い気がするのですが、どうなのでしょうか？

他の方が言っているように、返済金額に対してではなく、借りている金額に対して利子がかかるからです。

2200万円を3%で借りていると、毎月55000円の利子となります。
10万円の返済でも、20万円でも、100万円の毎月の返済金額に関係なく同じ金額の利子となります。

> 他銀行より有利な条件のはずなのですが、、。）
有利子負債は幾らで、約定利率は何パーセントなのでしょうか。

この回答へのお礼

有利子負債、約定利率を確認してみます。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/08/09 09:08

No.3 回答者： kouasa0527 回答日時： 2009/08/08 17:26

初めまして。

例えば、2000万円借りて全期間3%の金利が掛かるとしますね。
支払いは全期間10万円とします。
最初に払う10万円には2千万円に対して年利3%が含まれてますので、金利分の割合が大きく、元金の返済の割合が少なくなります。
例えば、このまま支払い続けて、元金が1千万円まで減ったとします。この時に支払う10万円には、1千万円に対して3%の金利ですから二千万円の頃に比べると同じ10万円でも金利分の金額が低く、元金返済の比率が上がっています。

実際には毎月少しずつ元金返済比率が上がっていくわけです。

No.1さんの言われるとおり、最初の頃に繰り上げ返済をすれば、その後の元金返済比率に大きく影響が出ますが、すぐにお金は貯まりませんよね。

但し、もし、繰り上げ返済に手数料が掛からないタイプのローンでしたら、500万円貯めてから一気に繰り上げ返済するよりは、一万でも五万でも少しずつでも繰り上げ返済する方がお得になります。

この回答へのお礼

大変よくわかりました。
ありがとうございました。
少しずつでも繰り上げ返済していこうかと思います。

お礼日時：2009/08/09 09:07

No.2 回答者： super-dog 回答日時： 2009/08/08 17:10

東京スター銀行の預金連動型住宅ローンなら

特になる条件が厳しく、
ほとんどの人にとって不利な条件の住宅ローンのはずですよ。

この回答へのお礼

そうねんですね、、、。
借り換えも含めて、検討してみます。。

お礼日時：2009/08/09 09:05