住宅ローンの総支払額が少なくなるのはどちらの場合でしょうか

住宅ローンの総支払額が少なくなるのはどちらのパターンか、教えて下さいませ。

■前提条件
１．住宅ローンとして融資を受ける金額は、1,000万円
２．融資を受ける銀行(住信SBI銀行を予定)からは、当初、変動金利0.975で借り入れる
３．元金均等返済で借り入れる

■どちらのパターンが総支払額が安くなりますか？
１．1,000万円を35年で借り入れ、繰り上げ返済し20年で完済した場合
２．1,000万円を26年で借り入れ、繰り上げ返済し20年で完済した場合

この場合でも、借り入れ期間が短い方が、総支払額は少なくて済むのでしょうか。

お詳しい方がいらっしゃいましたら、ぜひご教授下さいませ。

No.3 ベストアンサー 回答者： kouasa0527 回答日時： 2010/03/15 01:58

簡単に言えば同じです。

どの時点でどれだけ返済するかによって多少変わってきますが、（特に変動金利ですので、返済の少ないうちに金利が大幅に上がれば、総支払額はかなり変わってくる可能性はありますが・・・）

例えば、月に10万円の返済能力があるとして、26年の場合は月々の支払いが8万円と仮定して、月に2万ずつ積み立てた年間24万円を繰り上げ返済分とします。
同じく、返済能力月10万円として、35年の場合は月々6万円と仮定した場合、月に4万ずつ繰り上げ返済に回せることになります。
この二つの場合、どちらも月の返済額10万円ですので、年間返済額は120万円で同じですよね？
金利も全く同じだと、どちらも総支払額は変わらないことになります。

要は、変わってくるのは金利の変動と、繰り上げ返済のタイミング次第になりますから、条件的にはどちらも同じかと思います。
元金が減れば、その分の金利分は確実に減りますので、どちらを選んでも、早い時期に少しでも多く繰り上げ返済をすることを心がけるのが総支払額を減らすポイントです。

26年と、35年の使い分けのポイントとしては、

浪費化で繰り上げ返済のための貯金があまり出来ないという方は、26年にしておいて、毎月強制的に引き落とされる金額が多い方が安心かと思います。

堅実派で、きっちり貯金が出来る方は、35年の方がいいかなと私は思います。
これは、入院などのもしもの場合で、収入が一時的に落ちた時のためです。
というのは、毎月の支払いが滞れば、家を手放すことにもなりかねませんので、銀行に強制的に引かれる金額は出来るだけ少なくしておいて、自分の懐の中で自由に使える貯金（万が一の時は、月々の支払いに回せて、万が一がなければ繰り上げ返済に使える）の割合を多くしておいた方が、家計のやりくりはしやすいかと思います。
因みに私はこの大不況で新築1年半でリストラにあいまして、現在失業保険給付中ですが、この方法のおかげで今のところ家を手放さずにすんでます。

No.5 回答者： himeichigo17 回答日時： 2010/03/17 04:12

No4の方の回答があったので補足しますが、

住信SBIは保証料が無料のためそれを前提にすると全く同じになります。
保証料ある場合は繰上返済時にも手数料がかかります。
他の金融機関であれば繰上返済時も別途保証料がかかります。

No.4 回答者： myo9321 回答日時： 2010/03/15 13:47

繰上げ返済の条件がまったく同じ場合でも２になります。

なぜなら、銀行からお金を借りる際には
保証会社に保証金を払わなければならず(基本、ローンを組む際に一括支払)、
この保証金は返済期間が長いほど金額が高くなるからです。
また、最近繰り上げ返済手数料がかからない銀行が増えてきましたが、
保証金を繰り上げ返済分返還するところはまだ少ない(あるけど、手数料を取られるので実質ほとんど返還されない)からです。

No.2 回答者： himeichigo17 回答日時： 2010/03/15 01:09

どちらの方法でも同じです。

エクセルで計算してみては？

(1)1000万円を35年で借りると元金は毎年29万円分＋金利です。
(2)1000万円を26年で借りると元金は毎年38万円分＋金利です。

(1)の場合、20年間をかけて、上記に加え毎年21万円以上を追加で返済する必要があり、
(2)の場合は、20年かけて、上記に加え毎年12万円を追加で返済する必要があります。

つまりどちらの場合でも年間50万円ずつ返済するということですので
実際均等に返済するのであればどっちでも差はうまれません。
（実際には1万円程度の差がうまれる可能性はありますがその程度です）

繰り上げ返済のタイミングが毎年年末だけとかであれば、
少しでも早く返せる(2)のほうが多少総支払額は少なくなりますし、
繰上げ返済手数料が無料で、毎月の返済額が少ない分、
1のほうが早めに繰り上げ返済できるというなら1のほうが総支払額が少なくなります。

No.1 回答者： nbgtiuoua 回答日時： 2010/03/14 23:11

２の方が少なくなります。

借入期間が短い方が、１年あたりの元金返済額が大きいため、支払う利息が少なくなります。