住宅ローンの組み方、支払い方(固定と変動組み合せ)

住宅ローンの組み方についてアドバイス頂きたくお願いいたします。
約2800万円を35年ローンで借りる予定です。

変動金利と固定金利(フラット35S)を組み合わせて、
　変動金利(約0.8%)で800万円
　固定金利(当初5年1.9%、その後は2.2%)で2000万円
という構成で借りようと思っております。

ローンを組んだ後、毎年100万円ずつ少なくとも8回程度は
繰り上げ返済ができる見込みです。

繰り上げ返済は、
変動金利の上昇がなければ、固定金利で組んだローンを繰り上げ返済し、
変動金利の金利上昇があるようなら変動金利のローンを繰り上げ返済して
なるべく金利上昇しないうちに元金を減らす作戦を考えています。
(後者の場合、変動の金利が固定の金利より低い間は総支払額的には
前者より不利になるとは思います。)

こういった方向で考えたとき、さらによい作戦はありますでしょうか？

変動と固定で組むローンの比率や繰り上げ返済のタイミング、
または、住宅ローン控除を考慮した場合の事などアドバイスを頂きたく
どうぞよろしくお願いいたします。

No.5 ベストアンサー 回答者： kouasa0527 回答日時： 2013/02/20 18:23

はじめまして

私も１００％変動金利で、4年半前に借りました。

私は高い金利で借りたつもりになって、変動金利で借りてせっせと貯金をし、繰上げ返済をがんばる作戦がよいとおもいます。

具体的に、今回出てきた中で1番高い2,2%(固定6年目以降）で2800万・35年で計算すると、月々95,653円の支払いになりますね。変動0,8%で計算すれば月々76,457円の支払いです。

それなら95,653円払ったつもりになって差額は貯金すれば、1年で約23万円貯金できます。

しかも、1年後の元金残額は固定が約2746万円残っているのに対し、変動は約2730万円と安く払ったのに元金は16万円も多く減ってます（金利が安いから当たり前ですが）、さらに差額貯金の23万円を繰り上げ返済（100%元金返済です）をすればたった1年で39万円もお得になります。
さらに23万円繰り上げした元金で34年払いで再計算すると2年目の支払いは約75,800円とさらに安くなり繰り上げ返済の貯金も増えることになります。
これを5年続けた場合、5年終了時で、元金残額は固定が約2520万円、変動約2324万円とたった5年で変動の方が約200万円も得をしているわけです。
（あくまでシュミレーションですからこういう返済方法が可能とは限りませんが）

さらにに5年後の元金残額が２３３０万円だとして、五年後の金利を2,2%で残り30年払いにすると月々88,470円、3%で計算しても98,234円と支払いが急激に増える事にはなりません。

多少の金利上昇があっても変動が固定より損をするなんてのはありえない事なんです。
質問者様が書いてらっしゃる『短期間に急激に金利が上がった場合』とは現在変動でローンを持ってる人のほとんどが破産してしまうレベルであって、現実には起こりえないレベルの話だと私は思ってます。

ちなみに、現在の変動の基準金利は2,475%くらいだと思います。金利0,8%というのは銀行側の優遇金利（値引き）が－1,7%位有りますよということなので、よく世間では過去の推移を見れば金利４％くらいまで上昇するとか言われますが、基準金利が４％になっも実際払う金利は-1,7％で2.3%くらいです。バブル後の過去15年を見れば、４％になるほど景気が良くなるとも思えませんが・・・

・・・とここまでは先の回答者様と同じで、繰上げ返済を頑張れば、変動の金利上昇も怖くないよという話です。


実は私、これだけ偉そうに言っていますが、思うように繰り上げ返済できていません。(笑)
理由は、新築して1年後にリストラに遭って半年間無職だったからです（世間が大量失業者で騒がれていたときです）
それでもマイホームに住み続けられているのは、月々の支払いが安いのと繰上返済用の貯金が有ったおかげなんです。
固定金利にしていたら今頃は家を売り払った上に借金生活だったと思います

月々の支払額は滞ってしまうと強制的に家は担保に取られ、借金だけが残ります。（中古住宅を売ったところでローンの残額の値段にはなりません）

月々の支払いを最大限に減らし（すなわち変動金利）自分の自由に出来る繰上げ返済（貯金）額をどれだけ増やせるかが、万が一のための保険になると私は思っています。

時と場合によるのでしょうが、固定金利は『安心』という名前を高い金利で買わされているだけで支払いが滞れば即破綻ですから逆にリスクは高くなっているように思います。

私はリストラでしたが、病気やけがでの入院、手術など一時的な収入減少や急な出費は常に考えておくべきだと思います。

長々とすみません。参考までに私の経験談と個人的な意見です。
素敵な新居が建つといいですね。

この回答へのお礼

お返事が遅れてしまい、申し訳ありません。
ご回答ありがとうございました。

実体験を交えたアドバイスありがとうございました。
結局、頭金をさらに100万円入れて次のようなローンを組むことにいたしました。

1)　変動　0.775%　700万円
2)　当初10年固定　1.25%　11年目以降金利優遇1.7%　2000万円

総支払額を減らすという意味では2)を優先して繰り上げ返済すべきなのですが、
2)は11年目に金利がどうなっているかわかりませんので、まず1)を集中的に
繰り上げ返済して10年で終わらせます。

11年目以降は2)のローンのみになりますので、金利が6%(優遇後)まで上がっても
余裕を持って返済できる見込みです。
1)の繰上返済後は2)を繰り上げ返済し、2)も20年で完済する予定です。

全額を変動で借りるという決断にはなりませんでしたが、
皆様のアドバイスのおかげで様々なシミュレーションを繰り返して
納得のいく組み合わせになりました。本当にありがとうございました。

お礼日時：2013/02/25 22:45

No.6 回答者： ogram050 回答日時： 2013/02/23 21:56

ogram050です。

再度失礼します。


貴方の心配は良く解ります。　　貴方の金利に対するパーセントを決めておくと良いと思いますよ。固定が２％を超えると変動から固定に変更するなど決めごとを持っておくと良いと思います。

当面は金利が上がる事はないでしょうが何年か先の事など誰にも分かりませんからね。ただ景気は良くなる傾向にはありませんし、円が強くなると当然ですが輸入が高くなってしまい原油も高くガソリン価格も高騰してますね。消費税も上がる事が決定していますから当面の金利上昇は無いでしょうね。

対策の１つとして固定より変動が安い分、繰り上げ返済をして元金を減らす事。２つ目は前回も書きましたが優遇金利です。毎月の返済を少なくする為に変動金利にして出来るだけ長い返済計画を経てる事ですね。その分早く繰り上げ返済をし優遇金利を貰いましょう。早い段階での繰り上げ返済がかなり有効であると理解し元金を減らす事を重点的に考えましょうね。繰り上げ返済を優遇金利は本当にビックリする位有効です。優遇金利後の計算をし直したら毎月の支払いが１０万円だとしたらざっくりと２万円は安くなります。その分を繰り上げ返済に充当して下さい。消費税もまだまだ上がる傾向ですし並行して輸入も上がる中金利だけが一人歩きで上昇は考えにくいですね。５年後きっと笑える様に色々とかん考えて下さい。ただ本当に悩みが解決しない時は購入を一時見送り次回にしようと気持ちを切り替える位の余裕な気持ちを持った方が良いのではないでしょうか？所得税の控除など色々と何年か先の事も考えておく必要がありますからね。本当にこの家で、この場所で購入したいと思うまで考えても良いのでは？

難しい問題ですが必ずタイミングと言うのは必ず来ると思いますよ。

この回答へのお礼

再度アドバイスを頂き、ありがとうございます。
No.5 さんへのお礼に書いたとおりの結果となりました。

安い金利で借りてなるべく早く元金を減らすという方法を取り入れつつ、
ある程度は固定金利期間を残しました。

ありがとうございました。感謝しております。

お礼日時：2013/02/25 22:50

No.4 回答者： ogram050 回答日時： 2013/02/16 18:34

私は１００％変動金利です。

現在金利は下がる一方で上がる傾向にありません。

単純に現在の固定金利の金額を記録しておき何年か先、景気が良くなって来た時の変動金利が現在の固定金利を超えてくる事があれば初めて固定金利に変更すれば良いと思います。変動金利の方が安いのは誰でも分かっている事です。あえて固定にするメリットはありません。変動から固定にはいつでも出来ますが固定から変動には固定契約が終了するまで変動には出来ません。変動も固定も何年か前に比べかなり安くなっていますので購入はかなり有利だと考えますが変動が良いと思います。購入して何年か経ちますが当時より金利は下がる一方なのでメリットはかなり大きくあり、もし固定金利にしていると世の中は金利が安くなっているのに固定の高い金利を払い続けなけらばいけません。以前は金利が高かった為、毎月の支払は元金より金利の方が高く払っていましたが文面の金利では６割～７割は元金返済で３割～４割が金利返済に成ると思います。
変動で安くなる分貯蓄し繰り上げ返済して五年後に銀行に対し優遇金利を貰う話しをして下さい。ご存じとは思いますが優遇金利は最高0.4%迄貰えます。今までの取引状況やその時の現状や世の中の動向など色んな観点から考えて優遇金利交渉が可能です。６年目から支払い終了迄の間0.4%マイナスをして計算されます。単純に１パーセントの金利状況であれば0.6%計算の金利で計算されると言う事です。私が繰り上げ返済で100万円した時に１９カ月の返済月が無くなり優遇金利を貰らい６年目～３０年目まで0.4%優遇金利契約しました。当時の金利で総額支払うはずの金利から約500万円が無くい成り毎月の支払いが約２万円減りました。ビックリですよね。事前に調べておくとかなり支払う金額が減額されますよ。
繰り上げ返済もかなりされるような文面なので変動金利で安い金利支払いし、繰り上げ返済もし五年後に優遇金利を銀行から貰うとビックリする位減額返済に成りますよ。減額を選ばず、支払う年数を減らす事も出来ますよ。色々調べるとかなりお得ですよね。

この回答への補足

アドバイスを元にシミュレーションした結果少し考えが変わりましたので、
補足として追記いたします。

当初、とにかく金利が上昇したときのリスクを回避することばかり考えて
固定金利の比率を大きくしていましたが、月々の支払いに占める利息の割合を
考慮すると、変動金利で借りる額を多めにして、早い段階で集中的に
変動金利のローンを繰り上げ返済すれば将来金利が上がったとしても
それほど脅威ではないと思うようになりました。

そうはいっても、短期間に急激に金利が上がった場合の事を考えると
全額を変動で借りるのはまだ少し怖い感じです。。。

引き続き皆様のアドバイスをお待ちしています。
よろしくお願いいたします。

補足日時：2013/02/16 23:29

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
大変悩んでいるところです。

私の周りで住宅ローンを組んでいる友人も全員が全額を変動で組んでいます。
変動金利が低いのは大変魅力的です！！！
優遇金利の交渉もしてみたいと思います。

現状の金利水準なら全額を固定金利(2%程度)で借りても返済できる見込みですが、
これ以上あがると全額を固定金利で返すのは苦しいです。

最初は変動で借りておいて、金利が上がってきたら固定に切り替えるというのを
やりたいのですが、変動金利が現状の固定金利並み(2%程度)にあがった頃には、
固定の金利は3～4%になっていると思います。(←この認識が間違っていますか？)

金利上昇が20年後ならいいのですが、万が一、5～7年後くらいだと変動から固定に
切り替えたあと、金利3～4%でのこり30年弱を乗り切らないといけないことになり、
自信がありません。

この点をどうヘッジするのが良いでしょうか。

変動の低金利メリットを受けつつ、金利上昇のリスクを回避するために
今の低い固定金利である程度の額を借りてしまった方がよいかなと考えました。
もったいないとは思うのですが、、、。

お礼日時：2013/02/16 21:00

No.3 回答者： ksjhdfue34 回答日時： 2013/02/16 08:51

驚かす訳ではありませんが、

住宅購入の３割の人が破綻予備軍と言われています。

まずはマイホームが欲しい気持ちをグッと抑えて
自分がいくら借入できるのか？
ローン申し込み自体が可能なのか？を検証してみましょう。

(1)借入金額が年収の５倍以内か？
基本的に借入申し込み額は５倍以内であることが望ましいです。
勤続年数5年もあれば若くてもローン審査は通りやすいでしょう。

(2)借入金の毎月返済総額(住宅ローンやそのほかのローンも含む)は年収の３割以内か？

計算式は、現在借入しているローンと これから借りようとしているローンの年間の元利金合計で算出します。
分母に年収、分子に年間元利金返済総額を入力すれば出ます。

(3)最後に、総額の３割程度は
頭金として準備できるのか？
それ以下でも可能ですが毎月の返済の負担が大きいので貯金をガンバった方が賢明です。

素敵なマイホームが建つといいですね！
応援しています(^^)

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
気持ちが舞い上がったまま買ってしまわないように
もう一度冷静に考えてみます。

現状、借入金額は年収の5倍未満で、頭金を3割強入れます。
月々の支払額は管理費や修繕積立金、駐車場代を含め3割ちょっと
というところです。

車は生活必需品でない地域ですので、いざとなったら手放すことも
考えたいと思います。

冷静になるきっかけをくださり感謝しています。
ありがとうございます。

お礼日時：2013/02/16 20:40

No.2 回答者： garasunoringo 回答日時： 2013/02/15 19:28

大手ハウスメーカーの提携ローンです

工事費は工務店とかよりは少々高めですが、金利を含めた総支払額は割安になりました

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
金利が低いものを探してみます。

お礼日時：2013/02/15 23:20

No.1 回答者： garasunoringo 回答日時： 2013/02/15 17:25

フラットみたいな高金利で組む理由は何でしょうか？

私が組んだローンは、35年固定で1.25％です。
変動も組み合わせ、ことらは今は0.765％です

半々にしました

繰上げ返済は、手数料無料で1円単位で毎日でもネットでできるので、100円とか500円とか毎日スマホでチマチマ繰上げしています

団信保険料や最初に組む際の事務手数料も無料でした

この回答への補足

早速のご回答ありがとうございます。
固定のほうは、全期間固定金利であればフラットにはこだわりません。
フラット以外で1.25%というものがあることを知りませんでした。
どちらの取り扱いか教えていただくことはできますでしょうか。
よろしくお願いします。

補足日時：2013/02/15 19:00