変動金利で住宅ローン 今後が心配です・・・

昨年９月に約３６００万円の家を購入　【借入１８００万円・２７年】で住宅ローンを組みました。社内融資で金利は変動型（日銀短期プライムレートと同じ）です。（平成１９年７月の時点で１．８７５％）

先月、満期になった２００万円を繰上げ返済し、残金は約１５５０万円位、短縮されたあとの期間についてはまだ案内がきていません（３年位は短縮できているのでしょうか？）

■主人の手取り月収約１９万円、私はパートで約７～８万円です。
当初、６６千円だったローンが金利見直しが２回あり、今では７万円になりました。主人の手取りからすると毎月キビシイです。

■私の給料は大体貯金しているので、毎年（６０～９０万位）繰り上げ返済にまわそうと思っていたのですが・・・金利も上昇傾向にあり、このままだとローンの赤字補填になるのではないかと心配です。

■（主人の）ボーナスは返済はなく、貯金＆自動車関係・各種税金の積み立て＆レジャー費等に充てています。

今後
（１）このまま、変動金利で繰上げ返済しながら返していく。
（２）今から銀行で安心の長期固定に借り換え？
上記どちらにしようか迷っています。

※（１）の場合、住宅ローン減税の恩恵を受けれるように急いで返さないほうが良いのでしょうか？

どうぞアドバイスをお願い致します。

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#111045 回答日時： 2007/09/07 02:18

>（３年位は短縮できているのでしょうか？）

　私の計算では、３年８ヶ月ぐらいですかね？

>（１）このまま、変動金利で繰上げ返済しながら返していく。

　私も同じような借り入れで、変動２．２６％です。４年間変わっていません。
　私はこのままで行こうと思っています。

>※（１）の場合、住宅ローン減税の恩恵を受けれるように急いで返さないほうが良いのでしょうか？

　減税率より高い利息ですから、当然繰り上げした方が得です。
　ただ、何が起こるか解らないと不安なら、実質利息は利息－減税率ですから
　減税期間中は慌てなくても・・・？
　私はこちら派です。　減税期間終了後余裕が有れば繰り上げします。
　私も余裕のある生活をしているのなら、どんどん返すのですが・・・
　

この回答へのお礼

計算ありがとうございます！！（また会社側へ確認してね～と主人にも催促してるんですが・・・）
そうですよね。利息の方が高いので、繰上げ返済していけばいいのですね・・・余裕があれば（笑）

いまいち、変動金利の仕組みがわかっていないのですが、期間短縮型で繰り上げ返済した場合、【元金が減るので支払う利息は減る】のはわかるのですが、その後毎月支払う金額はどのようになるのでしょうか？（元金部分が増えて、利息が減る？）

半年に１度届く案内では毎回　●合計　●元金部分　●利息　の金額が違うので・・・

お礼日時：2007/09/07 12:39

No.5 回答者： noname#111045 回答日時： 2007/09/08 09:37

>その後毎月支払う金額はどのようになるのでしょうか？（元金部分が増えて、利息が減る？）

　そうです。
　毎月ローン支払いをしていてもその支払い内訳は解らないですよね
　エクセルなどで自分で作っておくとよくわかるのですが・・・
　月々残高に対する利息が計算されています。
　元利均等で毎月の支払額が同じでも、その元金・利息の額が違います
　毎月残高が減っていきますから、利息も減って、元金の返済部分が増えていきます。

　例えば、残高１０００万円　利息２％　毎月８万返済
　今月利息分　10,000,000＊０．０２／１２＝16,666円　
　　　元金分　80,000-16,666＝63,334円
　来月の残高　10,000,000-63,334=9,936,666
　　　利息　　9,936,666＊０．０２／１２＝16,561
　　　元金　　80,000－16,561＝63,439
　　　残高　　9,936,666-63,439=9,873,227

No.4 回答者： mifu33 回答日時： 2007/09/07 12:35

借り換えをすれば、事務手数料・印紙代・保証料・抵当権抹消＆設定登記と多くの諸経費がかかります。

また、月々の支払い額は現在よりもアップするのに、当面は元金の減りが少ないです。元金1500万円で利差1％なら15万円、元金500万に減った時点で2％高くても10万円です。
借り換えの諸費用を払う位なら、繰上げ返済した方がよろしいのではないでしょうか。ただ、月々の支払いを心配されるなら、期間短縮ではなく、月額を減らす方法もあります。利払い減少幅は少し縮まりますが。
なお、万が一に備えてそれなりの現金は残すようにして下さい。病気や失業のリスクは以前よりも高まっています。
ただ、借り入れ額がそれ程大きくないので、あまり心配なさる必要は無いように感じます。

この回答へのお礼

社内融資は何もお金がかかっていないので、いざ銀行で借りるとなると諸費用がかなりかかりますよね・・・確かにもったいないです。

>元金1500万円で利差1％なら15万円、元金500万に減った時点で2％高くても10万円です。

ありがとうございます。変動と固定との比較でしょうか？？（すみません、ほんとわかっていなくて）

手元の現金は約４５０万円、主人の会社に積み立てが２５０万あります。私のお給料分を繰り上げに回す予定なので、大きく増えることはないんですが・・・

お礼日時：2007/09/07 12:53

No.2 回答者： tarotaro001 回答日時： 2007/09/06 23:36

借り換えはいろいろ手数料もかかりますし、抵当権再設定などの諸費用もかかるので、借り換えで支払い額が少なくならないとかえって大変になる可能性が大きいと思います。

借り換えを検討する場合、金利も含めてじっくり検討してください。
もちろん繰り上げ返済手数料の有無も重要です。

それよりも、繰り上げ返済を期間短縮ではなく、支払額減額の返済ができないか確認されてはどうですか？

また、借りてから早い時期に繰り上げ返済していくと結構金利分お得になるので、住宅ローン減税での恩恵より効果がありますので、このまま繰り上げ返済していくのがお得だと思います。

この回答へのお礼

そうなんです。銀行で借り換えるとなると諸費用が・・・
あと主人も『借りかえても、いまより増えるんやで！』って感じで、このまま変動で続けるつもりだそうです。
総支払額が増えるかもしれませんが、月々の支払いを下げることはできるかなぁと。

社内融資の繰上げ返済は何も手数料が必要ないので、振込手数料のみです。その点は気が向いたときに返していけるんですが。

住宅ローン減税よりも、ローン返済ですね！！

お礼日時：2007/09/07 12:29

No.1 回答者： hoshi_h 回答日時： 2007/09/06 22:52

たぶん社内融資は返済期間を延ばすことが出来ないのでしょうね。

物価が上がらないから給料も上がらな、しかし社会保険の源泉徴収は
増える。
子供の状況が分かりませんが手取りが少なく苦しくなったら、銀行で
仮換えて返済期間を延ばしローン返済金額を下げるのがベターで
ないでしょうか。
これからもこのまま返済できるのであればこのまま（１）で繰り上げを
繰り返し期間短縮すのがよいと思います。

この回答へのお礼

返済期間を延ばすのは無理かもしれません。
子供はいない（できない）ので、今後も夫婦２人です。学費が必要ないので２人食べてはいけそうなんですが・・・主人の会社は比較的安定しておりますが、営業職で残業代も無く、同年代の方と比べると収入は少ないです。
私が正社員で働いたら、と思うのですが、年齢・スキル等考えても厳しいところと、今の勤務先が社会保険労務士事務所で、パートながらも仕事内容・給与面でも満足できる事を考えると転職は難しそうで・・・

主人はどんどん繰り上げ返済をしていこう！！！と言ってこのまま借りるつもりです。私も・・・年収が２人で７～８００万あればそれも可能だと思うのですが（笑）
今後２人の生活を考え、検討します。

お礼日時：2007/09/07 12:24