住宅ローンは変動か固定か？

Question

住宅ローンを今まで固定３年で借りていましたが、来月にその３年が経ちますので、どうしようか悩んでいます。最近は景気も良くなってきたようで、株価も上昇しているので長期（１０年～１５年）の固定金利にしようかと考えています。
しかし変動金利の方が毎月の支払いが安いため、なかなか決められません。
残りローンは３，３００万、２５年です。
漠然とした質問ですが、色々なご意見をお伺いしたいと思います。

ipa222 · Accepted Answer

金利が高いときは変動
金利が安いときは固定
というのが基礎的な常識です。

低金利政策は、止められるものなら即刻止めたいと日銀総裁もいっていますので、今後下がることはあまり考えにくいですね。
今の金利は意図的に低く抑えているのです。

少なくとも25年も今の低金利政策がつづくと日本は潰れます。
5～10年は若干上がるという程度かも知れませんが、それ以降はバブル期程度の金利になってもおかしくありません。

今、変動金利にするということは、ギャンブルですし、今後金利の変動に一喜一憂し、何度も手数料を払って手続きをする手間もかなり大きいと思います。

僕は、固定にして、あとは金利のことは忘れてしまうというのが一番だと思います。
今の固定金利は、世界の常識から考えても破格に安いわけですから。

grouse11 · Answer

私の個人的な判断基準としては、
・繰上などして１０年以内に返せるのならば変動もしくは短期固定
・それ以上ならば長期固定
というものです。将来的には金利上昇は当然ですので、金利が低い期間しか変動では借りていられないという判断です。ただし「１０年」の根拠はありません。

私の判断基準に当てはめると、質問者様の場合は
・繰上を前提に借り入れし、今まで予定通りに繰上返済出来たか？
・今後も繰上返済し、１０年以内（年数は個々人で予測が異なる）に返済するつもりか？
という質問が両方YESならば変動にしたらいかがでしょうか。

以上を言い換えると、
・お金に余裕があり、金利上昇して損しそうになったら、全額ポンと払える人は変動を選ぶ
・お金は無いが、きちんと人生設計をしていて、リスクを少なくしたい人は固定を選ぶ（逆に、今しか考えず、賭け事が好きな人は、変動を選ぶ）
だと思います。

sirita-ya · Answer

私ももう直ぐ３年が経ち、選択の時期になります。
他人に勧めるならば、迷わず「長期」というでしょう。
しかし自分の決断はまだ短期固定でいくつもりです。
金利が上がったとは言え、多少しか変わっていませんし、自分の場合は繰上げを出来るだけしていくつもりなので、金利の安いときにたくさん返済するのがもっとも良いと思っております。
確かに数年後には金利は跳ね上がるかも知れませんが、今ならばまだ蓄えも出来ますし、高金利に準備も出来ると踏んでいるので、今は返済額はもっとも少ないものが良いですよね！？

namnam6838 · Answer

変動金利にする理由はないと思います。
変動金利にすると、5年間は支払額が変わらないのに金利は半年おきに変わるため、未払利息が発生する危険性があります。

変動金利にするぐらいならば、短期固定(1年とか)を更新していったほうがいいです。

他の人に勧めるならばやはり長期固定を勧めます。が・・。

しかし長期固定はリスクを銀行におしつけるかわりに高い金利を払うものです。
リスクを引き受けるのならば、低い金利ですみます。
借りている我々がやらないといけないのは、「利息の支払い」ではなく、「元金の返済」です。
長期固定のように高い金利のものは、利息の支払いが多く元金の返済が少ないので、「元金が減りにくい」というリスクがあります。
いずれ金利が上がっても、そのときに元金が減っていれば、影響は少ないのです。
長期金利は「景気が良くなりそう」で上がり、短期金利は「景気が良くなった」で上がります。
バブル崩壊後長期金利は上下を繰り返していますが、短期金利は下がって底を這ったままです。
長期金利が上昇し、その後短期金利が上昇するまでは、まだ時間がかかるでしょう。
その間金利の低い短期固定と、繰り上げ返済で元金を早く減らすという方法もあります。
金利が低いと支払額が減りますが、それを使ってしまってはいけません。その分は繰上返済に回してください。
繰上返済をしてこそ、短期固定できざむ意味があり、借入元金を持ち続けるリスクの軽減になります。

しかし、他の人に勧めるならばやはり長期固定を勧めます。

R48 · Answer

私は変動金利で借り入れましたが、翌年から選択固定金利1年を毎年更新しています。
理由は一番金利が安いことですね。
デメリットとしては繰り上げ返済の手数料が高いので、返済するのは金利を再選択する日だけにしていることです。
でもその日は年に１日といっても通常の返済日なので繰り上げ返済日として予約しておけば問題は無いです。

当初は金利選択手数料が10500円、それに印紙代がかかっていて、その手数料を入れても2年より1年の固定金利が
安かったのですが、今年からメールオーダーもしくはネットバンキングだと変更手数料が無料になり
他の金利を選択することは考えなくなりました。
繰り上げ返済手数料もネットで行ったら窓口の半分以下になりました。
長期固定をお考えのようですが、ここ3年の金利は1.85％で変わっていませんでした。
その前も2年間0.1％低い1.75％でしたよ。
私はまだ長期固定は考えていません。

ご利用の金融機関が同じかどうかはわかりませんが、短期固定金利や手数料関係を調べてみてはいかがでしょうか。
私の場合は変動よりも毎月3000円ほど安いです。

住宅ローンは変動か固定か？

金利が高いときは変動

私の個人的な判断基準としては、

私ももう直ぐ３年が経ち、選択の時期になります。

変動金利にする理由はないと思います。

私は変動金利で借り入れましたが、翌年から選択固定金利1年を毎年更新しています。

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