住宅ローン変動金利0.975%（優遇金利）とフラット35Sのどちらにしようか迷っています！

Question

気に入った建売分譲地があったので購入の申し込みをして、
住宅ローンの資金計画を決定しなけらばならないのですが、
住宅ローンを変動金利にするかフラット35Sにするかかなり迷っています。
不動産屋いわく住宅ローン優遇金利幅が大きいのでほとんどの人が
変動金利を利用しているとのことを言われましたが、実際どうなのでしょうか？アドバイスを頂きたく記載させて頂きました。

借入れ額：2680万円（自己資金差し引き後）
年収：470万円
年齢：30歳
借入れ期間：35年

■変動金利タイプ
通期で店頭金利より-1.5%になり、現在は0.975%で、
途中から固定金利にした場合にも-1.5%は適用になります。
毎月の返済は現在の金利で約7.4万円です。

■フラット35S
減税を利用して、0～10年目までは金利1.55%、
11～20年目までは金利2.25%、21年目～35年目までは2.55%になります。
毎月の返済額は金利に合わせて約8.3万円、約9.0万円、約9.2万円です。

今は迷いながらも変動金利で契約して、固定金利との差額を貯金しながら
繰上げ返済をしていきたいと思っておりますが、
金利上昇の不安もありますのでかなり迷っています。

アドバイスよろしくお願い致します。

SCP10 · Accepted Answer

私と同じ条件なので、思わず書き込みました。

私の場合は変動金利を選びました。
理由としては以下になります。
・フラットは団信を入れると１００万程度返済が増える
・変動とフラット３５Ｓを比較すると変動金利が平均２．６％を超えないと、フラットの利点がない
・現在の金利が１０年程度は続くと考えている（もちろん勝手な予測です）
・変動金利の低い内（初期１０年）に繰り上げ返済を多めにして元金を減らせる
・元金が減れば、金利が少し上昇しても利息が少ない
・フラット３５Ｓは繰り上げ返済が１００万以上からしか受け付けていない

もちろん、金利がバブル時代の８％などになれば、この限りではありませんが。
そこまでいくと経済状態が異常と言えるので、政府が無策でいるとは思えません。
（バブルを経験しているだけに、対策は打たれる筈と信じています）

先のことは誰にも判らないので、リスクを嫌うならフラット３５Ｓはアリだと思います。
その場合でも、金利優遇の無くなる２０年までに繰り上げで元金を減らすことは必要になるでしょう。

ところで、flancoiseさんの支払い予定額には団信が入っていないようにお見受けしますが、この点大丈夫でしょうか？
借入金額と期間から１５０万円程度はかかる筈です。（繰り上げすれば減りますが）
またフラット３５Ｓは手数料も結構掛かります。
一番安い楽天モーゲージでも３７万円は掛かるはずです。

総支払額で比べると解りやすいかと思います。
ご参考になれば。

himeichigo17 · Answer

今の状況ですとそう遠くない将来金利は上がりそうですが、
10年間は今の金利傾向が続くので大幅な値上がりはないという見方が一般的ですが、一度でも変動で住宅ローンを借り入れたことがあるとわかりますが変動金利は案外簡単に1％から1.5％くらいは上がります。

なので今後10年間で借入れの半分以上(できれば2千万円くらい）を
返せるなら変動金利のほうがお得になりますが、
それ以上かかりそうなら固定金利をおすすめします。

10年間で大部分が返済できれば金利が上がっても負担にはなりません。
変動金利のリスクは毎月の返済額を返してるだけだと金利ばかりで
元金を全然返済できてないことも多いので繰上返済は必須です。
毎月の返済額とは別に月4万円～10万円を追加で繰り上げ返済するかんじで2千万円くらい返せると思います。
つまり余裕を持って返せる方向けなのが変動金利です。

確かに優遇金利幅が大きいのでほとんどの方は変動金利を選択されますが、
金利上昇時のリスクをちゃんと加味して借りているわけでなく、
単に借入限度額や毎月の返済額で見てる方が多いです。

個人的には、月2万円は保険と思って固定を選ぶのは悪くない選択肢と思います。

参考URL：http://www.nomu.com/loan/story/04.html

5gasira · Answer

私は年収があなたよりも少ないのでフラットでは借入額２８００万をクリアできませんでした。
よって、変動しか選択の余地がなかったのですが、あなたの場合ですと、選べる立場にいるようでうらやましいです。

あなたも思っているように今は一番金利が低く、変動は魅力に感じます。事実、私のように選択の余地なく変動を選択してしまっている方も多いと思います。

しかし、こればかりは、払い終わってみるまで誰にも予測がつきません。
変動金利＝ハイリスクハイリターン（支払いは当初安いがそれが続く保証はなく、・・）
固定金利＝ミドルリスクノーリターン（支払いが決まっているが、現状のままの低金利、不況が続けば、給料も頭打ちで養育費が出てくるであろう数年後からは支払いも徐々に上がっていく）

あなたの立場ですと、変動と、固定を半々（または別の割合）で借りるのもひとつの方法かと思います。
固定とは、フラットのことで、変動は、もし急激に景気が回復してきたときなど、こちらを優先して繰り上げていけばよいですし、変動から固定への乗り換えもできます。あなたの気分も楽になるのではと思います。

自己資金差し引き後、とありますが、私も自己資金だけはためており、それで低年収でも仮審査を通過できて優遇もあなたと同じ１．５％を取れたわけですが、手元にも、年収の半分は残しておかれることをお勧めします。

以上簡単ではありますが、少しアドバイスをさせてもらいました。
参考になれば幸いです。

住宅ローン変動金利0.975%（優遇金利）とフラット35Sのどちらにしようか迷っています！

私と同じ条件なので、思わず書き込みました。

今の状況ですとそう遠くない将来金利は上がりそうですが、

私は年収があなたよりも少ないのでフラットでは借入額２８００万をクリアできませんでした。

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