『死に地』の購入

いわゆる『死に地』について、お教えください。
現在、借地に自分名義の家を建てて住んでいます。
地主が亡くなり、息子さんが相続したところ、借りている土地を買ってもらいたいと要求されました。金額はまだ未定で、これから交渉に入るのですが、問題は土地が『死に地』になっていることです。

家を建築した三十年ほど前にはまったく問題なかったのですが、近接する土地に次第に家が建ち並んだ結果、建築基準法上の道路に接しない土地になってしまいました。近隣の許可を貰えれば『死に地』の問題は解消されるそうですが、あいにくと隣家二件が頑なに拒否しているため、五年以上も解決できないとのことです。

それで、現在の地主さんは私に購入してもらいたいと要求してきたのです。他に購入希望者がいたとのことでしたが、近隣との権利問題が解消できなかったのであきらめたそうです。現状のままだと、具体的には家を建築できない、銀行からのローンが組めない等の制約があるそうです。ちなみに隣家の住人は、死んでも絶対に承諾しないと息巻いて宣言しています。

果たして、さまざまな制約を受けざるを得ない土地の価値判断はどのようなものになるのでしょうか。可能であれば購入したいと考えております。銀行から借り入れができない土地だそうなので、高ければ無理ですが。よろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#121701 回答日時： 2009/12/05 04:50

通常宅地は建物を建てることを前提としてますので、建築許可が受理されない土地は再建築不可として取引され、土地の価格はかなり安いのが通例です。

ではどのくらい安いかと言われても買主がなかなか現れないので相場は無いといっていいでしょう。
あなの場合も住宅ローンが組めないのですから、あなたが現金で払える金額が地主さんと交渉する基準とならざるを得ません。
地主さんはおそらくそんな数字では納得しないはずですが、現金で買う以上払える金額が買い値とするしか余地はありません。
長期にわたる交渉だと思いますが買主が払える金額でないと売買が成立しないのは致し方ありません。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
言われるとおり、相場という基準がない状態での地主さんとの交渉は、かなり難航しそうですね。手持ちの現金も、後に家を改築なり増築する際にもローンが組めないとのことなので、土地だけにすべてを出すわけにもいきませんし。地主さんには申し訳ないけど、出来る限り値切る他なさそうです。

お礼日時：2009/12/06 02:05

No.4 回答者： 0621p 回答日時： 2009/12/06 10:14

No.3です。

たしかに隣地所有者の代が変われば状況も変わるかもしれません。しかし隣地所有者の承諾を得て建築できるとしても、普通に建築確認の出る土地とは違いますので、土地の評価としては低くなるし、ローンも出なかったりする可能性もあることを、知っておいたほうがいいですね。

この回答へのお礼

ご忠告ありがとうございます。
そういう事態は想定していませんでした。ご忠告いただいた話を、こんど仲介の不動産業者に問い質してみます。その上で、自分でも詳しく調べた方が良さそうですね。

お礼日時：2009/12/06 23:18

No.3 回答者： 0621p 回答日時： 2009/12/05 10:41

すごく良い地域で物件が希少な場所とかでないかぎり、その土地はおそらく誰も買いません。

誰も買わないので値段も付けようがありません。
しかも借地権があるのですから、なおさらです。
上記のような事から、地主としてはあなたに買ってもらうしかないと思いますので、時間をかけて強気で交渉を進めていっても良いと思います。
ただしあなたも買ったところで、将来処分する際には困りますよ。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
土地ですが、五十坪と周辺の分譲住宅よりは少し広い程度で、住宅街の奥まった行き止まり状態の形状です。日当たりは東側からだけで、はっきり言って、死に地状態でなくても、良い土地とは言えないでしょう。

購入できたとしても、将来困ることになるのは明らかです。ただ、一番強硬的な隣家二件の住人は、いずれも私よりも年長世代なので、不謹慎ですが、その方たちがお亡くなりになったときには状況が一変する可能性があります。まあ、まだかなり先のことでしょうが。とりあえず、あと三十年ほど住めるようになればいいかなと考えています。

お礼日時：2009/12/06 02:26

No.2 回答者： nabituma 回答日時： 2009/12/05 09:22

金額については先の方の言われるとおりです。

しかい、家を建てるといっても建てられないのではないですか？
リフォームの形にするのでしょうか。

いずれにしてもあまりややこしい土地に家を無理して建てるとめんどうなことになると思いますよ。
別の土地という選択肢はないのでしょうか。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
仲介の不動産業者によると、土地購入後であれば、改築や増築はできるそうです。それにもなにか条件があるそうですが。

たしかに後々面倒なことになるのは確かでしょうが、三十年ほど住み続けていますし、たぶんかなり安く手に入れられそうなので、出来れば購入したいと考えています。私が死ぬまで住み続けて、その後のことは子供たちに任せてもいいかな、なんて考えてもいます。この件について隣人の態度は強硬的ですが、ふだんの付き合いに関しては問題は生じていないので。

お礼日時：2009/12/06 02:14