建物の実際の耐用年数についてです。

一棟マンションや一棟アパートの耐用年数についてお伺いします。RCなら47年、鉄骨なら34年、木造なら22年などと法的に耐用年数が決められているようですが、実際には建物として、何年程利用できるのでしょうか。ヨーロッパなどの建築は200年も建っているなどと聞きましたが・・・。もちろん手入れをすればするほど耐用年数はUPするとは思いますが、地震などの天地災害を除けば、そんなに簡単には潰れないと思うのですがいかがでしょうか。水漏れから始まり、素材が腐り倒れるのでしょうか。中古の一棟マンションや一棟アパートの耐用年数を見分けるポイントはありませんか。外見からではわかりませんか。よろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： 03594 回答日時： 2010/03/09 00:42

■水漏れ

（アスファルトやシート）防水は10年保証なので当然10年ごとに更新が必要です。（壁塗装の保証は5年など）
水漏れで原因究明が難しいのは鉄筋コンクリート造です。
一度水が躯体内に廻り始めると鉄筋を伝いどこまでも流れます。
木造や鉄骨造は屋根材が薄いので漏れている場所から原因の場所をすぐに特定できます。

■建物倒壊
地震・火事などを除けば倒れる原因は木造のシロアリや土台や柱の腐りなどに限られると思います。
ただ瓦屋根の古い木造はやや注意が必要です。
同じ地震でも瓦屋根でないものより倒壊の可能性は高まります。

■地盤
いくら建物が丈夫でも地盤が悪く地業工事がいい加減であれば建物は徐々に傾きます。
建物周囲が沈下していないかチェックしましょう。
あるいは建物が不同沈下していないかもチェックしましょう。

■構造面
1981年（昭和56年）6月1日に建築基準法施行令が改正され現在の新耐震基準に変わったので,築30年以上なら旧耐震で構造的には現行法に比べて弱いと思って下さい。

■外壁
例えば鉄骨造で外壁がＡＬＣなどの場合は大震災ではいくらかは割れると考えてください。
ある程度の揺れには建物に追随して揺れますが限界があります。

ジョイントなどにコーキング（シーリング）などを打っているものは経年劣化によって打ち替えないと浸水する場合があるので外装改修の時に打ち替えた方が良いです。
そういう意味では最初からコーキングを打たずに済む収まりに成っている方がメンテ費用が割安になります。

No.2 回答者： tadagenji 回答日時： 2010/03/08 10:15

東大寺は1200年前にでき、今も世界最大の木造建築としてあることはご存知でしょう。

木造建物は手入れ次第に1000年単位でも持つという事例ですが、一般住宅はそうはいかないのですが、江戸時代の住居が結構残っています。

一番痛むのは、基礎周りと屋根周りですので床下、天井裏の調査を毎年されて、痛んだ部材を取り替えたりしながら延命させるか、伊勢神宮のように20年ごとにサラに建て替えをするかはご自分でお考えください。

税制上の価値判断でいくのも考え方のひとつです。

No.1 回答者： noname#107141 回答日時： 2010/03/08 10:12

もちろん手入れをすればするほど耐用年数はUPするとは思いますが

　　手入れしても法律で耐用年数は決まっていますので償却年数は変わることはありません。
　　耐久年数であれば変わります。